[서울=뉴스핌] 강명연 기자 = 공공이 주도하던 도심복합사업을 민간에 개방하기로 했지만 정부가 바랬던 공급 확대로 이어질지 의문이 제기된다.

무엇보다 시장 상황이 불안 요인이다. 기준금리 인상과 대출 규제 여파로 부동산 시장이 얼어붙고 있어 정부가 기대하는 시장 자율 공급이 제한될 수 있어서다. 여기에 개발이익을 어느정도까지 환수할지가 또 다른 쟁점으로 떠오를 가능성도 제기된다.

다만 부동산 침체기에 공급을 민간에 맡기는 규제 완화를 도입하는 게 시장 안정 측면에서 바람직하다는 분석도 나온다. 아울러 변화된 시장 상황에 맞춰 새 정부의 공급 목표를 유연하게 적용할 필요가 있다는 지적이다.

[서울=뉴스핌] 황준선 인턴기자 = 서울 여의도 63빌딩 전망대에서 바라본 아파트 밀집 지역의 모습. 2022.01.04 hwang@newspim.com

◆ 금리 인상·대출 규제로 거래 절벽…인센티브 크지 않으면 민간 참여 제한 예상

19일 정부와 업계 등에 따르면 국토교통부는 250만호+α 주택공급 로드맵의 일환으로 '민간 제안 도심복합사업'을 추진한다.

공공에만 허용했던 도심복합사업을 민간에 전면 개방한다는 게 핵심이다. 앞으로는 민간에서도 도시건축 특례, 절차 간소화, 세제혜택 등을 부여받아 기존 대비 사업성을 높일 수 있는 근거가 마련된다. 용적률 완화 등 규제 수준은 기존 도심복합사업을 준용하되 세부 내용은 8월 둘째주에 발표될 공급대책에 담길 것으로 예상된다.

문제는 최근 부동산 시장이 침체기에 접어들면서 민간이 자율적으로 공급을 창출하기 어려워졌다는 점이다. 전 세계적인 물가 상승의 여파로 한국은행이 빅스텝(기준금리 0.50%포인트 인상)을 단행한 데 이어 당분간 금리 인상 기조가 이어질 것으로 예상되고 있어서다. 주택담보대출을 포함, 가계대출 차주들의 부담이 커지면서 주택 구매 여력은 그만큼 떨어지고 있다.

부동산 시장은 이미 극심한 거래 절벽을 겪고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 올 상반기 서울 아파트 매매(계약일 기준)는 7793건으로 종전 최소였던 작년 상반기(2만5828건)의 30% 수준으로 급감했다. 반면 같은 기간 월세 거래는 20% 넘게 증가했다.

이에 따라 사업성이 높은 극히 일부 지역을 제외하면 민간 참여를 기대하기 어려울 수 있다는 우려가 나온다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "시장 상황에 더해 공사비 단가가 크게 오르면서 대기업도 사업을 꺼리는 상황이 나타나고 있다"며 "세부 내용이 나와야겠지만 참여도가 확연히 늘기는 어려운 측면이 있다"고 말했다. 이어 "공공주도도 생각보다 매력적이지 않을 수 있기 때문에 불경기에는 추가적인 인센티브가 필요하지 않을까 생각한다"고 덧붙였다.

◆ 개발이익 환수도 관심…공급 대책 속도조절 필요성도

복합개발에 따른 개발이익을 어느정도로 환수할지도 관심이다. 공공 주도 사업의 경우 사업성을 높이는 인센티브를 주는 대신 늘어난 용적률의 절반을 공공주택으로 짓는 등 공공기여를 높이는 방식을 도입했다. 이에 대한 불만도 일부 있었던 만큼 민간 제안에서는 개발이익 환수가 일부 완화될 가능성도 제기된다. 하지만 동시에 대장동, 백현동 등의 사례처럼 특혜 시비 우려도 만만치 않다는 게 부담 요인이다.

국토부는 역세권 첫집 등 공공주택, 기반시설, 공용주차장 등 생활 SOC, 기부채납 등을 개발이익 환수 방안으로 제시했다. 하지만 세부 내용에 대해서는 공급대책 발표로 미뤘다.

다만 가격 상승기에 규제를 완화하는 데 비해 시기적으로 지금이 적절하다는 분석도 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "경기가 좋을 때 규제를 완화하면 투기 우려가 있다"며 "시장이 달아올랐을 때가 아니라 침체되는 시기가 바람직하다"고 말했다.

새 정부 공약인 '임기 내 250만호+α 공급' 역시 시장 상황을 감안해 속도 조절이 필요하다는 지적이 제기된다. 주택가격 하락이 본격화할 우려가 커지는 가운데 정부의 대규모 공급대책이 대세 하락에 불을 지필 수 있어서다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 "지금 공급을 늘려봐야 분양이 안될 수 있기 때문에 탄력적으로 시장이 조정하는 기능을 포함하는 방안을 주택공급혁신위원회에서 검토하고 있다"고 말했다.

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