정부 대응에도 부동산PF 부실 '위험 경보'...건설업계 초긴장

기사입력 : 2022년10월24일 15:50

최종수정 : 2022년10월24일 15:50

'레고랜드' 사태 일단락에도 부동산 PF 위축 불가피
상위사 PF대출액 8조...신용보강·자체보증 부담 커져
미분양·공사비·금리 등에 '돈맥경화' 장기화 우려

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 강원도 '레고랜드' 사태로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 우려가 고조되자 중견 건설사뿐 아니라 자금력을 갖춘 대형 건설사들도 긴장하고 있다.

시행사 및 정비사업 조합은 사업 추진에 필요한 자금을 자체 조달하기 어려워 통상적으로 신용도가 높은 건설사가 지급보증을 해 공사비를 마련한다. 문제는 사업장별로 부동산 PF대출액이 수천억원에 달해 차환에 실패하거나 부실로 이어질 경우 기업 신용도가 낮고 지방 사업이 많은 중견사는 줄도산 우려까지 확산하고 있다. 대형사라도 타격이 상당하다.

다만 정부가 50조원 이상의 유동성 공급 프로그램을 가동하기로 하면서 시장 불안이 다소 안정화될 것이란 관측도 나온다.

◆ 10대 건설사, PF대출액 8조원...'레고랜드' 사태로 자금부담 커져

24일 금융 및 부동산업계에 따르면 올해 상반기 기준 상위 10대 건설사의 부동산 PF 관련 대출액은 8조원 규모다. 삼성물산과 SK에코플랜트가 주택 비중을 줄이면서 PF 대출 규모가 크지 않다는 점을 감안할 때 나머지 건설사가 1조원 안팎의 평균 대출액을 보유하고 있다.

올해 상반기 기준 GS건설의 부동산 PF 대출잔액은 1조4328억원이다. 대출유형으로는 자산유동화기업어음(ABCP) 1조1247억원, 기타 PF Loan(대출) 3081억원이다. 대출액 모두 시행사의 차입을 위해 GS건설이 금융기관에 지급보증했다. 주요 거래대상은 디에스디삼호와 소백, 석정도시개발, 보경종합건설 등이다. 롯데건설은 주택조합 및 시행사 사업비 PF 대출로 1조3813억원을 보유하고 있다. 주택 재건축·재개발 사업에는 Loan 대출이 대부분으로 지급보증 금액은 1조원 수준이다. 기타 개발사업에 ABCP 1652억원, 1년 미만의 단기채권이 1162억원이다.

주택사업 비중이 큰 대우건설(1조1590억원)과 HDC현대산업개발(1조1875억원)도 1조원이 넘는 부동산 PF를 보유하고 있다. 보증방식은 채무인수 및 연대보증, 이자지급보증 등이다. HDC현대산업개발은 전 사업장에 채무부증을 섰고 대출 유형은 PF Loan 방식을 사용하고 있다. 현대건설과 현대엔지니어링은 각각 8166억원, 3616억원의 부동산 PF 대출액을 갖고 있다.

부동산 PF 대출은 은행, 보험사 등 금융회사들이 특정 부동산 개발사업의 미래수익과 해당 부지를 담보로 사업 주체에 돈을 빌려주는 대출 상품이다. 시행사는 차입자가 되고 시공사는 보증을 서는 방식으로 자금을 빌린다. 증권사는 부동산 시행사 대출채권을 기초자산으로 발행한 ABCP을 쪼개 팔거나 신용 보강(매입보장·매입확약)을 하고 수수료와 이자 차익을 챙긴다. 시행사가 자금난에 빠지거나 PF대출 차환이 막히면 채권을 판 증권사, 지급보증을 한 시행사 모두 손실을 떠안을 수밖에 없다.

자금시장 경색으로 부동산 PF 관련 채권에 대한 기피 현상이 가중되면서 신용보강은 한층 강화될 것으로 보인다. ABCP 채권이 팔리지 않거나 담보자산의 가치가 하락하는 경우 유동화증권 투자자의 이익을 보호하기 위해 보증회사는 신용보강을 해야 한다. 이 경우 건설사는 담보가치를 높이거나 부동산 PF 대출 일부를 상환해야 한다.

신규 발행도 쉽지 않을 전망이다. 이달 초 강원도의 채무보증 중단을 선언한 후 춘천 레고랜드 조성 사업 관련 ABCP가 최종 부도 처리되는 되면서 채권시장이 급속도로 냉각됐다. 이후 강원도가 지급보증의무를 이행하겠다고 밝히면서 이번 사태는 일단락되는 분위기지만 부동산 PF 시장이 위축은 불가피하다는 시각이 많다.

이경자 삼성증권 연구원은 "레고랜드 사태로 지자체가 보증한 채권 마저도 불신이 커지며 부동산 PF시장의 리스크가 급격히 확대되는 분위기"라며 "금리인상과 분양성과 부진 등까지 겹쳐 전반적인 부동산 대출 시장이 축소될 것으로 보인다"고 설명했다.

◆ 사업 리스크에 '돈맥경화' 확산...미분양 우려에 강남재건축도 PF 차환 실패

부동산 PF시장이 급속도로 위축되면서 자금력이 부족한 건설사들은 위기를 맞을 것이란 관측이 나온다.

지난달 말 충남 지역 6위 종합건설업체 우석건설은 납부 기한인 어음을 막지 못해 1차 부도 처리됐다. 이달 말 유예기간까지도 상환이 쉽지 않을 것으로 알려졌다. 부동산 시장 침체와 원자재 가격 상승이 겹치면서 자금난에 빠진 것이다.

국내 최대 규모의 재건축 단지인 서울 강동구 둔촌주공의 PF 차환 발행도 실패했다. 조합은 시공사업단의 보증을 받아 단기사채(ABSTB, 만기 66일)를 발행해 사업비 대출을 대주단에 상환했다. 이때 발행한 ABSTB 만기가 오는 28일로 다가오자 차환 발행에 나서지만 투자자를 모집하지 못했다. 조합에 지급보증을 선 시공사업단이 자체 자금으로 7000억원을 마련해 ABSTB 투자자에 상환하기로 했다.

주택경기 위축으로 미분양 우려도 확산하고 있다. 지난 8월 말 기준 전국 미분양 주택은 3만2000여가구로, 1년 전보다 두 배 이상 늘었다. 경기도 안성과 양주가 2년 만에 '미분양 관리지역'으로 지정됐을 정도로 아파트 미분양의 공포가 지방을 넘어 수도권으로 확산하고 있다.

미분양이 늘면 시행사 및 시공사의 자금 압박은 더욱 커진다. 주택을 분양받은 계약자로부터 계약금과 중도금을 받아 공사비를 충당해야 하지만 미분양이 발생하면 자체 자금으로 사업을 꾸려가야 한다. 회사채 등 채권 시장이 얼어붙은 상황에서 유동자금이 부족한 중견 건설사의 타격이 더 클 수밖에 없다. 앞서 빌린 채권 및 기업어음(CP)을 상환하지 못하면 부도로 이어진다.

대형 건설사 재무담당 한 임원은 "자금시장이 빠르게 경색돼 사업장별로 부실 가능성을 다시 점검하고 분양 전략도 수정할 정도로 위기 대응에 나서고 있다"며 "채권 금리가 치솟은 데다 신규 조달도 쉽지 않아 자금난을 겪는 건설사의 일부 도산은 불가피할 것"이라고 말했다. 이어"다만 정부가 50조원 이상의 유동성 공급 프로그램을 가동하기로 하면서 수도권 등 우량 사업장의 자금 조달에는 문제가 없을 것으로 기대하고 있다"고 덧붙였다.

leedh@newspim.com

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LH, 올 매입·전세임대 9만가구 공급 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 한국토지주택공사(LH)가 올해 총 19만가구 이상의 공공주택과 2만8000가구 규모 공공택지 공급에 나선다. 또 건설경기 회복을 위해 21조6000억원의 투자를 집행하고 재원조달 방식 등을 다양화해 재무여건 체질을 개선한다. 한국토지주택공사(LH)가 올해 21만 8000+α가구 규모의 주택 공급에 나선다. 사진은 이한준 한국토지주택공사(LH) 사장이 5일 서울 종로구 국립현대미술관에서 열린 서계동 복합문화단지 조성사업 업무협약식에서 인사말을 하고 있는 모습 [사진=뉴스핌DB] 23일 한국토지주택공사(LH)는 이같은 내용을 담은 '2025년도 업무계획'을 발표했다. 우선 핵심 업무인 주택 공급에 집중한다. 10만가구 사업승인과 매입·전세임대 9만가구 등 총 19만가구 이상의 공공주택을 공급한다. 동시에 민간 주택건설 활성화를 위해 2만8000가구 규모의 공공택지를 조성한다. 주택 착공물량은 지난해(5만가구) 대비 20% 증가한 6만가구를 추진하고 지난해 8·8 주택공급 활성화 방안에 포함된 서울서리풀 등 5만가구 규모의 사업지구 역시 인허가 일정을 최대한 단축해 안정적 공급 기반을 마련할 계획이다. 도심 내 신속한 주택공급과 비아파트 시장 정상화를 위해 신축매입임대 5만가구 이상을 공급하고 전세사기 피해자 회복 지원을 위해 피해 주택 7500가구를 매입한다. 올해 주택 승인물량의 37%를 청년·신혼·고령자에게 공급하고 출산가구 우선공급(통합공임)과 실버스테이 등 새로운 유형의 시니어 주택을 통해 가속화되는 저출산·고령화 문제에도 적극 대응할 계획이다. 아울러 쪽방·고시원·반지하 거주자의 주거 상향 지원을 지속하고 예술인 등 다양한 수요층에 부응한 특화형 매입임대도 확대한다. 공공주택은 합리적 가격의 고품질을 보장한다. 무엇보다 최근 급등한 주택 분양가격을 낮춰 국민들의 내 집 마련을 돕는다. 이를 위해 사업지구별 목표 원가를 설정해 관리와 검증을 강화하고 가처분면적 확대와 사업일정 단축으로 조성원가를 인하해 합리적인 가격에 공급한다는 계획이다. 공공주도의 기술개발을 통해 민간기업을 선도할 수 있도록 모듈러주택 표준평면 개발 등 OSC 공법을 올해부터 단계적으로 고도화하고 LH가 개발한 층간소음 1등급 설계기준과 국내 최대규모의 층간소음 시험시설(데시벨35랩)을 활용해 주택 품질 혁신을 추진한다. 관련 예산은 조기 집행한다. 전체 공공기관 투자계획(66조원)의 33% 수준인 21조6000억원을 차질 없이 집행할 계획이다. 특히 상반기 역대 최대 규모인 57% 이상의 투자를 집행한다. 지역 건설경기 회복을 위해 지방 준공 후 미분양 아파트 3000가구를 매입하고 1기 신도시 특별정비계획 수립, 용인 반도체 국가산단 조성 등도 차질없이 추진한다. 손실 최소화 등 재무여건을 안정적으로 관리하기 위해 재원조달 방식도 개선한다. 광명시흥 등 대규모 사업지구에 LH와 기금이 함께 출자하는 신도시 리츠를 설립해 사업에 따른 재무부담을 완화한다. 또 토지 패키지형 공모 등 지구별 특성과 시장 여건에 맞춘 다양한 매각 방식을 도입해 판매여건 개선과 대금 회수를 촉진할 예정이다. 이와 함께 임금 직접지급 관리를 강화하고 설게 등 공모에 참여하는 외부 심사위원의 정성평가 비중을 축소해 업체 선정의 공정성을 제고한다. 이한준 LH 사장은 "국민의 삶과 국가 경제가 어려운 만큼, 올해도 신속한 주택공급과 투자집행 등 LH가 맡은 역할을 충실히 이행할 것"이라며 "선도적인 공적 역할을 통해 확실한 정책성과를 창출하여 국민 주거안정을 지원하고 국가 경제회복의 마중물 역할을 다하겠다"고 말했다. min72@newspim.com 2025-02-23 20:07

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헌법재판관들 "공정" 49.3% "불공정" 44.9% [서울=뉴스핌] 이바름 기자 = 윤석열 대통령의 탄핵 심판을 맡은 헌법재판관들의 공정성을 묻는 질문에 '공정하다' 49.3%, '공정하지 않다' 44.9%로 팽팽했다. 종합뉴스통신사 뉴스핌이 미디어리서치에 의뢰해 지난 18~19일 전국 만 18세 이상 남녀 1000명을 대상으로 진행해 20일 발표한 ARS(자동응답 시스템) 조사에서 윤 대통령 탄핵 심판 헌법재판관들의 공정성을 묻는 질문에 49.3%가 '공정하다'고 응답했다. '불공정하다'는 답변은 44.9%로 오차범위 내였다. 5.8%는 '잘모름'이었다. 연령별로 보면 30·40·50대는 '공정'이 우세했고, 만18세~29세·60대·70대 이상은 '불공정' 응답이 많았다. 만18세~29세는 공정하다 44.7%, 불공정하다 47.8%, 잘모름은 7.5%였다. 30대는 공정하다 52.2%, 불공정하다 40.4%, 잘모름 7.3%였다. 40대는 공정하다 61.3%, 불공정하다 34.8%, 잘모름 3.9%였다. 50대는 공정하다 61.3%, 불공정하다 35.2%, 잘모름 3.6%였다. 60대는 공정하다 40.7%, 불공정하다 53.8%, 잘모름 5.5%였다. 70대 이상은 공정하다 31.6%, 불공정하다 60.4%, 잘모름은 8.0%였다. 지역별로는 서울과 경기·인천, 광주·전남·전북은 '공정'으로 기울었다. 대전·충청·세종과 강원·제주, 부산·울산·경남, 대구·경북은 '불공정'하다고 봤다. 서울은 공정하다 52.9%, 불공정하다 41.5%, 잘모름 5.6%였다. 경기·인천은 공정하다 50.8%, 불공정하다 44.0%, 잘모름 5.1%였다. 대전·충청·세종은 공정하다 41.8%, 불공정하다 50.7%, 잘모름은 7.4%였다. 강원·제주는 공정하다 44.6%, 불공정하다 48.6%, 잘모름 6.8%였다. 부산·울산·경남은 공정하다 43.8%, 불공정하다 49.3%, 잘모름 6.9%였다. 대구·경북은 공정하다 37.7%, 불공정하다 56.4%, 잘모름은 5.9%였다. 광주·전남·전북은 공정하다 28.2%, 불공정하다 67.6%, 잘모름 4.2%였다. 지지정당별로는 더불어민주당 지지자들은 88.7%가 공정하다고 답했다. 반면 국민의힘 지지자들은 90.0%가 불공정하다고 응답했다. 조국혁신당 지지자들은 84.4%가 공정하다고 봤다. 개혁신당 지지자들은 공정하다 48.0%, 불공정하다 46.9%로 팽팽했다. 진보당 지지자들은 59.5%가 공정하다, 잘모름 27.0%, 불공정하다는 13.5%였다. 무당층은 51.8%가 공정하다, 32.9%는 불공정하다. 잘모름은 15.3%였다. 성별로는 남성 53.6%는 공정하다, 42.1%는 불공정하다였다. 여성은 45.1%가 공정하다, 47.7%는 불공정하다고 답했다. 박상병 정치평론가는 "우리사회의 마지막 성역이었던 헌법재판관의 양심까지도 공격하는 시대"라며 "대통령 탄핵 인용 또는 기각 이후 다음 정권에도 이러한 갈등은 더 심해질 것으로 예상한다"고 전했다. 김대은 미디어리서치 대표는 "지지층에 따라 서로 상반된 입장이 나오고 있어 향후 헌재에서 대통령 탄핵 기각과 인용중 어떠한 판결을 내리더라도 상당한 혼란이 있을 것으로 보인다"고 말했다. 이번 여론조사는 무선 RDD(무작위 전화 걸기)를 활용한 ARS를 통해 진행됐다. 신뢰 수준은 95%, 표본 오차는 ±3.1%p. 응답률은 7.2%다. 자세한 조사 개요 및 내용은 미디어리서치 홈페이지와 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. right@newspim.com 2025-02-20 11:00