[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = "또 화성 동탄이나 양주 옥정에 짓는거 아냐?"  

정부가 향후 5년 동안 공공분양 주택 50만가구 공급 계획을 밝히면서 '주거안정'이란 목표를 달성할 수 있을지 관심이 몰린다. 공급 규모가 전 정부(총 14만7000가구) 대비 3배 이상 늘어난 수치로 단기 공급이 이뤄져야 가능하기 때문이다.

전문가들은 무엇보다 서울 출퇴근이 가능한 거리에 지어져야 정부가 목표한 집값 잡기 등 주거 안정을 이뤄낼 수 있다고 보고 있다. 과거 이명박 정부 당시 보금자리주택이 성공한 이유가 외곽이라도 서울 내부에 있다는 점 때문이란 것이다.  

공급 물량의 주택형도 윤 정부 주택정책 성패의 관건이다. 임대가 아닌 분양 물량인 만큼 원룸 형태는 지양하고 투룸 이상인 전용면적 50㎡ 이상을 지어야한다는 것. 정부는 이번 대책에서 공급물량의 주택형을 55~59㎡ 이상을 기본 방향으로 설정한 상태다. 이에 따라 도심 내 공급 입지 구체화와 대기수요가 풍부한 선호지역 택지발굴이 이번 정책 성공의 핵심요소가 될 것으로 보인다.

27일 부동산 전문가들에 따르면 윤석열 정부의 주택공급 대책이 성과를 얻기 위해선 50만 가구의 숫적 목표 달성보다 입지와 주택의 품질 측면을 신경써야 한다는 분석이 나오고 있다. 

지난 26일 국토교통부가 발표한 '청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만 가구 공급계획'에 따르면 지역별 주택 공급 물량은 서울 6만 가구와 경기·인천 약 29만 가구 그리고 비수도권에 약 14만4000여가구가 공급된다. 택지에 대한 세부 정보는 공개되지 않았다. 

◆ 내년까지 서울 도심·수도권 택지서 1만1000가구 공급

국토부는 우선 올해 말부터 내년까지 세 차례에 걸쳐 공공분양 주택 1만1000가구를 사전청약을 통해 분양할 계획이다. 분양주택 유형에 따라 공급지는 다소 차이가 있다.

나눔형은 6000가구를 사전청약 한다. 서울에선 연내 고덕강일3단지(500가구)를 시작으로 내년 상반기 마곡 10-2(260가구), 마곡 택시차고지(210가구), 내년 하반기에는 고덕강일3단지(400가구), 면목행정타운(240가구), 위례 A1-14BL(260가구) 등에서 사전청약을 실시한다.

경기에선 고양 창릉(1322가구), 양정역세권(549가구), 남양주 왕숙(942가구), 안양관양(276가구) 등이 사전청약 대상이다.

선택형 공공분양은 남양주진접2(500가구), 구리갈매역세권(300가구) 등 1800가구를 사전청약으로 공급한다. 일반형은

일반형 사전청약은 환승 역세권 위주로 신청받는다. 동작구 수방사(263가구), 성동구치소(320가구), 서울대방 공공주택지구(836가구) 등이다.

지역 안배 위주의 공급보다는 주택 수요에 맞춘 수도권 주택공급 비중을 확대했다는 게 국토부의 설명이다. 이에 따라 일자리를 찾아 도심에 유입된 청년이나 무주택자에게 보다 많은 청약 기회가 제공될 것으로 국토부는 내다보고 있다.

다만 예고했던 서울 도심 공공분양은 물량이 작다. 시범지구 1만1000가구 가운데 서울 도심이라 부를 수 있는 곳에 공급되는 것은 면목행정타운과 동작구 수방사 성동구치소, 서울대방공공주택지구를 비롯해 약 1500가구다. 강일지구를 비롯해 서울지역 공급물량을 모두 포함해도 2600여가구다. 나머지 8000 가구 이상 공공분양은 모두 경기도에 공급되는 물량이다. 

이에 따라 서울 도심 공급물량은 확신하기 어려운 상황이다. 자칫 과거 박근혜 정부시절 행복주택처럼 용두사미에 그칠 수 있다는 지적이 나온다. 박 정부는 20만가구의 행복주택 공급을 추진했지만 결국 야당 지자체장과 주민들의 반대로 인해 목표에 크게 미달하는 공급실적을 보인 바 있다.

한 건설업계 관계자는 "결국 택지발굴이 관건"이라며 "전체 50만 가구, 서울 6만가구를 다 채울 필요는 없지만 도심 입지의 괜찮은 물량이 나와야할 것"이라고 말했다. 

◆ 청년층 물량, 주택형 전용면적 55~59㎡…선호지역 택지발굴 관건

수치 뿐 아니라 안정적인 공급 목표 달성을 위해 서울 역세권 등에서 고밀 분양이 이뤄질 가능성이 나온다. 다만 이는 서울시와의 협의를 거쳐야 할 문제다. 더욱이 서울시가 추진하는 도심 역세권 고밀개발을 추진하더라도 사실상 4년이란 단기간에 6만여 가구를 공급하긴 어려울 것이란 이야기가 나온다. 

도심 역세권 고밀개발은 민간과 협력해야할 부분이란 점도 난제로 꼽힌다. 경기침체와 금리 인상이 이뤄지면서 현재 공사비가 인상되는 시장 환경안에서 정부와 서울시가 지원하더라도 민간 영역의 원활한 공급이 이뤄질 수 있을지 확신하기 어려워서다.

여경희 부동산R114 연구원은 "택지공급이 수월하지 않을 수 있는 부분도 있지만 금리나 공사비 인상 등 시장 여건을 딛고 저비용 고효율로 공급이 이뤄질 수 있을지가 관건"이라며 "얼마나 원활하게 이뤄질 수 있는지는 좀더 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

이에 따라 보금자리지구 같은 그린벨트 지구 공급이 다시 떠오를 가능성이 나온다. 노무현 정부 시절 'GB지구'로 시작돼 이명박 정부시절 보금자리지구로 바뀐 서울시내 그린벨트 해제지구는 가깝고 싼 가격의 주택을 공급했다는 점에서 주택시장 안정에 큰 기여를 한 것으로 꼽힌다. 다만 이후 박원순 전 서울시장은 주택공급 확대를 위한 그린벨트 해제를 반대했고 이 때문에 문재인 정부 시절에는 그린벨트 해제지구 공급이 중단된 바 있다.

다만 현 오세훈 서울 시장은 주택공급 확대를 위한 그린벨트 지구 재지정에 반대하지 않고 있어 향후 공급 여부에 관심이 쏠린다. 앞서 오 시장은 뉴스핌과의 인터뷰에서 "주택공급 확대를 위해 그린벨트 해제 등도 검토할 각오가 있다"고 말한 바 있다. 

공급이 제 때 이뤄진다해도 청년층에 공급되는 34만 가구에 대한 주택 평형 비중에 따라 흥행 여부가 갈릴 전망이다. 기존 청년주택이나 신혼희망타운의 경우 전용면적 40㎥이 채 되지 않아 수요자들의 외면을 받아왔다.

행복주택이 실패한 가장 큰 원인이 바로 원룸 또는 투룸형 소형주택이란 점으로 꼽히고 있는 상황이다. 다만 행복주택은 대부분 임대주택으로 '주거 사다리' 측면이 강했기 때문에 소형주택이라도 큰 무리는 없다. 하지만 내집마련을 위한 이번 분양형 50만가구 공급계획에서 소형주택이 많으면 주거 안정이라는 목표 달성과는 멀어지게 되는 셈이다. 

청년 뿐 아니라 신혼부부, 장기 무주택 가구가 입주하려면 적어도 방 3개, 화장실 2개가 나오는 전용면적 55㎡ 이상의 중소형 주택이 공급돼야한다는 것이다. 전용 84㎡ 주택은 공급을 지양하더라도 원룸, 투룸 형태의 전용 40㎡ 이하 주택은 많지 않아야 한다는 주장이 나온다. 

이와 관련해 국토부 관계자는 "공공주택 사업자가 자체적으로 사전청약을 진행하면서 지구 여건에 따라 (주택형) 비중이 나뉠 것"이라며 "전용 55~59㎡ 이상으로 공급하는걸 기본방향으로 잡고 있지만 세부적으로 계획하고 있는건 없다"고 말했다.

과거 4~5년 동안 집값이 크게 오르고 주거 선호도가 높은 서울 등 수도권에 5년 동안 공급이 집중될 것으로 보이면서 공급 부족 우려가 다소 해소될 것으로 보인다. 다만 선호도가 높은 서울과 수도권에 36만
가구를 공급하기 위한 부지 발굴과 재원 확보 등은 해결해야할 과제다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "공공·민간 도심복합사업, 공공재개발, 정비사업, 도시재생, 도심 국공유지, 3기 신도시 내 GTX 인근 부지 등이 택지 공급 물망지로 떠오르고 있다"며 "일부 대기수요가 풍부한 입지는 청약이 집중되는 쏠림현상이 예상된다"고 말했다.

이어 "청년층이 선호할 도심 내 공급 입지의 구체화와 대기수요가 풍부한 선호지역의 택지발굴로 꾸준히 청약수요를 견인할 필요가 있어 보인다"고 덧붙였다.

min72@newspim.com