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[기고] '부동산 총체적 복합위기' 우리집은 잘 지어지고 있을까

기사입력 : 2022년12월25일 08:00

최종수정 : 2022년12월25일 08:00

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최은철 화우 파트너 변호사

현재 우리가 살고 있는 아파트는 대부분 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)라는 구조 하에 자금을 조달하여 지어졌다. 향후 재건축, 재개발을 준비하고 있는 아파트 및 지역 역시 부동산PF를 통한 사업을 진행하게 된다. 우리 집이 지어지는 과정에서 이루어지는 복잡한 금융구조 및 자금조달 방식에 대해 자세히 알 필요는 없다. 우리는 납입 일정에 따라 분양대금을 완납하면 꿈에 그리던 아파트에 입주할 수 있기 때문이다. 그간의 통상적인 부동산 시장에서는 말이다.

그런데 요새 들어 부동산금융이 위기라는 소식, 부실 사업장이 속출한다는 뉴스, 공사 중단에 따라 조합원 분담금이 많이 올라갔다는 소식 등 관련 시장의 불안정한 뉴스들을 접하게 된다. 이 즈음에선 금융업 종사자가 아니라 할지라도 어떠한 방식으로 아파트나 건물이 건축되는지, 그 과정에서 왜 문제가 발생하는 것인지 등에 대해 관심을 가져볼 필요가 있다.

최은철 변호사 [사진=화우] 2022.12.23

통상의 부동산개발사업을 가정하면, (착공 전 단계) 시행사가 건축 대상토지를 매입하기 위해 계약금을 마련하고, 인허가를 추진함에 필요한 초기 자금을 외부 기관으로부터 빌리게 된다. 이를 흔히 업계에서는 "브릿지 론"이라고 표현한다. 이 같은 브릿지 론은 "본 PF"라고 불리우는 대출약정을 통해 새로운 대주들로부터 상환을 받게 된다.

(착공 단계) 본 PF는 브릿지 론을 상환하기 위한 목적도 있지만 가장 큰 목적은 시공사에 대한 공사비 지급이다. 공사를 담당한 시공사는 책임준공, 즉 공사기간까지 준공을 하지 못할 경우 본 PF에 따른 대출약정 채무를 인수하게 되는 일종의 보증의 기능을 제공한다. 이 같은 본 PF는 조합원 및 분양자들이 납입하는 중도금 및 잔금 등으로 상환 받게 되는데, 이를 간접적으로 지원하기 위해 주택금융공사, 주택도시보증공사 등의 보증이 요구되기도 한다. (준공 후 단계) 준공 이후에는 입주(잔금 납입)를 위하여 각 수분양자들이 은행 등을 통해 우리가 흔히 알고 있는 주택담보대출 등을 이용하게 된다.

이러한 과정을 살펴보면, 아파트가 지어지기 위해서는 시행사, 시공사, 대주, 수분양자 및 조합원들이 각자의 역할을 문제없이 수행하여야만 부실사업장이 되지 않는 구조이다. 그 중 하나라도 문제가 발생할 경우 사업장의 유동성이 악화되며 생각하기 싫은 문제들이 발생하는 것이다.

그런데 최근 부동산 시장은 3중고를 겪고 있다. 첫째 2021년 초. 우크라이나 전쟁으로 인하여 원자재 가격이 급등하였다. 이는 시공사가 요구하는 공사비 인상 원인이 된다. 특히나 공사도급계약상에는 에스컬레이션 조항* 등이 있는 경우가 많아 예정된 공사비를 초과하는 경우가 많으며, 심지어는 추가공사비계약을 체결하여야 하는 상황을 초래하였다.

*물가나 원자재, 외환시세의 변동에 따라 수출입계약, 공사도급금액, 임금 등 변경할 사항을 미리 계약에 정해두는 조항을 말한다. 이 조항은 공사기간이 길고 대규모공사일 때에, 계약조건으로 추가되는 경우가 많다.

둘째, 2021년 중반부터 미국이 물가상승 억제를 위해 기준금리를 인상함에 따라 국내 금리가 무서운 속도로 상승하고 있다. 이는 대주가 요구하는 대출금리의 인상을 초래한다. 앞서 본 바와 같이 부동산PF는 여러 단계의 중첩적인 대출약정을 통해 대출과 상환을 반복하게 되는데, 장기 프로젝트에서 예상치 못한 금리의 인상은 사업성을 악화시킬 뿐만 아니라, 분양대금의 상승을 초래하므로 미분양 리스크를 상승시키게 된다.

셋째, 코로나 이후 중소기업 및 소상공인들에 대한 금융권의 대출만기연장 등을 위해 완화되었던 규제를 정상화하면서, 채권시장에서도 자금경색이 이루어지게 되었고, 일명 레고랜드 사태로 인한 채권시장의 불안정성이 가중되며 시공사 등 건설사들이 회사채 등을 통하여 자금을 조달하는 것도 어려워지게 되었다. 앞서 언급한 대로 부동산PF시장에서 시공사는 건설의 주체이자 대출약정의 일종의 보증인 역할까지 수행하므로 시공사의 자금조달능력 및 재무건전성이 핵심이다.

이러한 상황을 종합하면, 상대적으로 자본력이 부족한 시행사는 기존 대출 상환을 위한 대출(리파이낸싱)을 받지 못할 경우 파산에 이를 수 있고, 금리 인상을 통해 높아진 자금조달비용은 분양대금 상승을 이끌어 미분양 리스크를 초래할 수 있으며, 원자재값 상승 및 회사채 등을 통해 자금조달이 원활하지 않는 상황에서는 시공사가 예정된 기간 안에 완공하지 못할 가능성이 증대하고, 이는 책임준공 미이행 이슈로 붉어져 대출채권의 인수, 나아가 시공사의 부실 등으로 이어질 수 있게 되는 것이다. 이 과정에서 수많은 법적 분쟁이 발생하고, 아파트가 정상적으로 준공되지 않을 위험에 더불어 분양대금을 납입한 분양자들도 내 집의 소유권을 법적 분쟁으로 인해 제때 이전 받지 못할 리스크 등 많은 혼란을 야기하게 된다.

부동산금융시장을 조금 더 깊게 살펴보면, 그 자금조달을 위한 대출채권을 유동화하며 수 많은 금융기관들이 참여하고 그 대출채권을 기초자산으로 하는 많은 개인투자자들도 참여한다. 그런데 이 같은 금융거래의 당사자들을 제외하더라도, 부동산금융은 다수 국민들이 "우리 집"에 제대로 살수 있는지의 문제이기에 더욱 세심히 살필 필요가 있다. 단순히 건설사, 금융기관의 부실 문제가 아닌 국민의 거주에 관련된 문제이기 때문이다.

이를 위해 2022년 10월 23일 정부는 총 50조 규모의 유동성 공급 방안을 마련하였고, 같은 해 11월 1일 5대 금융지주사들에게 약 95조의 유동성 지원 요청을 하였다. 이는 회사채 또는 금융채 등 채권시장의 안정을 목적으로 한 것이기는 하나 부동산금융시장의 유동성 공급에도 직간접적으로 영향을 미칠 것으로 보인다.

다만, 부동산금융위기가 현실화될 경우 이는 가계부채의 문제로 확산될 수 밖에 없으며 이는 국가경제에 악영향을 미칠 수 있다는 점까지 고려한다면, 다양한 대응방안이 추가될 필요가 있다. 본 PF 등에 신용보강을 한 시공사들에 대한 직접적인 자금 대여, 정상적인 부동산시장의 작동을 방해하고 있는 각종 부동산 관련 규제의 완화, 부실사업장이 현실화 되는 단계에 이르는 경우 채무조정에 이를 수 있도록 하는 제도 마련 및 정부가 추진하는 주택공급정책과의 연계를 통한 공공주택으로 변환 등 사회적 비용을 줄이며 부실이 가계 및 국가경제로 전이되지 않도록 예방할 다각적인 접근이 필요한 시점이다.

 

최은철 화우 파트너 변호사 프로필


2002년 상문고등학교

2011년 고려대학교 법학과

2014년 한양대학교 법학전문대학원(졸업생 대표)

2020년 미국 University of California, Irvine The Paul Merage School of Business

2021년 한국과학기술원(KAIST) 금융전문대학원 금융MBA (경영학 석사)

2014년~ 법무법인(유) 화우

 

※ 외부 필진 기고는 본사의 편집방향과 다를 수 있습니다.

 

peoplekim@newspim.com

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"'각설이 타령'은 광복군의 희로애락" [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = 신개념 국악 방송 '최한이·변상문의 작금작금' 제4편이 26일 종합뉴스통신사 뉴스핌 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K스팟(K·SPOT)'을 통해 공개됐다. '최한이·변상문의 작금작금'은 국악이라는 전통 예술 분야에 새로운 활력을 불어넣고, 대중에게 더욱 가깝게 다가가려는 시도이다. 젊은 국악인들의 시선으로 전통음악을 재해석하고 현대사회 속 국악의 의미를 재조명하며, 소리꾼 최한이와 변상문 국방국악문화진흥회 이사장, 팝페라 가수 오윤석과 소리꾼 박나현, 김보성, 가야금 병창 박혜정 등이 출연한다. '최한이·변상문의 작금작금'의 제목 속 '작금(昨今)'은 역사적 사건과 역사적 인물 이야기를 국악으로 풀어 간다는 의미를 담고 있다. 또한 '작금(作金)'은 '금을 캐 부자가 된다'는 뜻도 포함돼 있다. [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 맨 왼쪽부터 최한이, 김보성, 변상문. 2025.09.25 alice09@newspim.com 이날 제4편 '광복군'에서는 가야금 병창 박나현과 경기소리꾼 김보성이 함께했다. 4편 '광복군'에서는 의병들에 대한 이야기로 시작했다. 변 이사장은 "의병은 1907년 8월 대한제국 군대가 해산된 후, 1919년 9월 상해 임시정부가 세워질 때까지 개인 신분으로 일제와 싸운 분들"이라고 설명했다. 이어 "이 광복군은 1948년 8월 15일 대한민국 정부수립과 함꼐 국군이 됐다"고 부연했다. 당시 독립군이자 광복군 출신으로 초대 국방부 장관을 맡은 사람은 이범석이며, 초대 국방부 차관은 최용덕이 맡았다. 제4편 '광복군'의 시대적 배경은 1944년 겨울이다. 변 이사장은 "평안도 출신 김준엽을 비롯한 1500여 명의 청춘은 평양에 주둔하고 있던 일본군 제20사단에서 4주간 훈련을 받고, 당시 중국군과 전쟁 중인 일본군에 배치됐다. 그런데 이들 중 40여 명이 일본군영을 탈영하게 된다. 대표적 인물이 전 고려대 총장 김준엽, 창작과 비평 출판사를 운영했던 장준하, 임시정부 초대 군무총장 노백린 장군의 아들 노능서"라고 말했다. 최한이 소리꾼은 장준하의 '돌베개' 책 부분을 읽으며 "흥이 오르자 안익태 씨가 작곡한 애국가를 불랐다. 회식을 주관한 김주임은 사발가를 불렀다"고 말했다. 이어 "여기서 나오는 '사발가'는 1900년대 초부터 1910년 한일병탄 무렵까지 우리 민족의 울분을 노래한 곡"이라고 소개했고, 김보성 소리꾼은 가창을 시작했다. [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 사진은 김보성 소리꾼. 2025.09.25 alice09@newspim.com [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 사진은 박나현 가야금 병창. 2025.09.25 alice09@newspim.com 탈영한 이들은 중국 국민당 정부 중앙육군군관학교를 마치고 중경에 있는 임시정부를 찾아갔다. 그리고 그곳에서 김구 선생을 만나게 된다. 해당 자리에서 김성근이라는 청년은 '각설이 타령'을 부르게 된다. 박나현 소리꾼은 '품바'라는 가사가 들어간 '광복군 환영가'를 가창했다. 최한이 소리꾼은 이를 들은 후 "지금으로 말하면 타령은 강한 수능금지송이 됐을 것 같다"고 말했다. 이후 변상문 이사장과 최한이는 오늘의 '금맥'으로 "각설이 타령은 광복군의 희로애락 그 자체였고, 국악은 곧 군악이었다"고 정의를 내렸다. 올해 8월 15일 광복 80주년을 맞아 선보이는 특집 프로그램인 '최한이·변상문의 작금작금' 제1화 '광복'은 총 4개로 나뉘어 방송됐다. 제1편은 '작금', 2편 '김구, 판소리 배우다', 3편 '이승만과 아리랑', 4편 '광복군'이다. [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 맨 왼쪽부터 최한이, 김보성, 변상문. 2025.09.25 alice09@newspim.com 앞서 제1편 '작금'에서는 성악가 오윤석이 참석해 한국 가곡 '선구자'를 가창했다. 변사로 나선 변상문 이사장은 '가곡'에 대해 "표준국어대사전에서 '가곡'을 우리나라 전통 성악곡의 하나로, 피리나 거문고, 해금 따위의 관현악 반주에 맞춰 부르는 노래라고 정의하고 있다"고 설명하면서 "광복 80주년을 맞이해 뒤죽박죽 돼 있고 뒤섞인 개념을 정리해보고자 한다"고 밝혔다. 그러면서 "가곡은 국악"이라는 답을 힘주어 말했다. 이어 제2편 '김구, 판소리 배우다'에서는 김구 선생이 왜인을 살해한 후 옥중 생활을 하며 만난 조덕근으로부터 시조와 여창 가곡, 남창 가곡, '경기 12잡가', '선유가', 판소리 '적벽가'와 '춘향가'를 배운 내용이 담겼다. 변상문 이사장은 "백범 김구는 판소리 '춘향가'를 배웠고, 판소리 '농부가'와 '갈까부다'를 즐겨 불렀다"고 말했다. 이에 최한이 소리꾼은 "판소리는 원조 K팝"이라고 정의했다. '이승만과 아리랑'이라는 제목의 제3편에서는 이승만 전 대통령이 1993년 2월 24일 스위스 제네바에서 국제연맹 본회의에 참석한 후 식사 자리에서 초대 대통령의 영부인인 프란체스카 여사를 만난 내용이 담겼다. 이 전 대통령은 프란체스카 여사에게 힘들고 외로울 때마다 '아리랑'을 불러줬다. 이에 최한이 소리꾼은 "아리랑은 2012년 유네스코 세계유산에 등재된 우리의 소리이다. '아리랑'은 한민족 DNA이다. 슬플 때는 발라드로, 기쁠 때는 찬가로, 힘들 때는 떼창으로, 인생사 희로애락의 뮤지컬로 시류를 편승하는 살아있는 맥"이라고 강조했다.   alice09@newspim.com 2025-09-26 16:05
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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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