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[전세사기] "보증금채권 매입 혈세낭비는 오해"…국세채권 해법 절충안 나올까

기사입력 : 2023년04월26일 10:00

최종수정 : 2023년04월26일 10:00

63억 체납세금에 묶인 화곡동 사건 구제 방안
회수 가능한 금액으로 채권 매수…"재정투입 없어"
선순위 있는 미추홀구는 대상 아냐…사후정산도 가능
"민간임대제도가 집값상승 배팅 용인…규제 강화"

[서울=뉴스핌] 강명연 기자 = 전세사기 피해 구제 방안으로 거론되는 보증금반환채권 매입이 재정 투입과는 거리가 멀다는 주장이 제기되면서 특별법에 포함될 수 있을지 주목된다.

보증금이 선순위라 경매를 통해 임차인들이 보증금을 회수할 수 있지만 경매 절차를 진행할 수 없는 서울 화곡동 '김대성 사건' 사례에 대해 집단적으로 절차를 해소해주자는 것이다. 선순위 채권이 있어 사실상 보증금을 돌려받기 어려운 인천 미추홀구 사례까지 보증금을 구제한다는 의미가 아니라는 게 시민단체의 주장이다.

아울러 의도적인 전세사기와 집값 하락에 따른 역전세 피해를 구분해 지원방안을 모색해야 한다는 지적이 나온다. 보증금 일부를 회수할 수 있음에도 제도적 문제로 막혀 있거나 당장 거리로 내몰릴 위기에 처한 피해자의 주거 문제를 해소하되 역전세 우려가 커지는 문제에 대해서는 민간임대사업자 제도 강화 등 별도의 보완이 필요하다는 분석이다. 다만 사회적 재난으로 규정해 보증금 일부를 재정으로 지원하는 방안 등은 추가 논의가 필요할 것으로 예상된다.

원희룡 국토교통부 장관이 24일 오전 인천 부평구 인천 전세피해지원센터에서 열린 전세피해 대책 관련회의에서 발언을 하고 있다. [사진=정일구 기자]

◆ 63억 세금채권으로 묶인 '김대성 사건' 등 구제 목적…"미추홀구 대상 아냐"

26일 정부와 국회 등에 따르면 야당과 시민단체는 한국자산관리공사(캠코)가 보증금반환채권을 매입하는 방안을 지속적으로 요구하고 있다. 

사기 피해를 국가가 떠안을 수 없다는 여당과 원희룡 국토교통부 장관의 주장은 사실과 다르다는 지적이다. 캠코가 채권의 가치보다 비싸게 사서 재정으로 보증금을 보전해주는 게 아니라는 게 이들의 주장이다. 앞서 원 장관은 "사기 피해금액을 국가가 먼저 대납하고 회수가 되든 말든 떠안으라고 하면 결국 국가가 메꿔주라는 것"이라며 이런 선례를 남길 수 없다고 강조했다.

하지만 캠코의 보증금채권 매입은 경매를 진행하지 못해 보증금을 못받고 있는 문제를 해결하는 방안이라는 설명이다. 1139채의 보증금을 돌려주지 않은 채 사망한 강서구 '김대성 사건' 사례가 대표적이다.

해당 사건의 경우 집주인의 종합부동산세 체납 세금 63억원이 선순위로 잡혀 있어 경매 절차를 진행하지 못하고 있다. 세금 추징 절차상 경매가 진행되는 순서대로 낙찰액 전부를 과세당국이 회수하고 체납 세금이 모두 해소되는 경매 건부터 채권자들이 순서대로 돈을 돌려받을 수 있는 구조다. 강서구 사건의 경우 은행 등 선순위 채권이 없음에도 경매가 우선 진행되는 상당수 세입자들이 보증금을 회수할 수 없게 된다.

이런 문제를 해소하는 방안으로 보증금채권 매입 필요성이 거론됐다는 주장이다. 캠코가 부실채권을 매입하는 가격 수준에서 보증금채권을 매입하고 경매를 진행해 체납 세금을 해소한 뒤 채권을 회수하는 방식이다. 체납세금 63억원을 세입자 보증금 비율에 맞춰 안분(按分)해달라고 피해자들이 요구해왔지만 실행이 안되고 있어 캠코의 채권 매입까지 대안으로 나왔다. 

문제는 캠코가 보증금채권을 얼마에 매수하는지다. 채권 매입을 요구하는 측은 캠코가 부실채권을 매입하는 방식을 그대로 적용하면 된다는 입장이다. 경매를 통해 회수할 수 있는 만큼만 가격을 책정하라는 의미다. 캠코가 손해를 볼 우려가 있다고 판단될 경우 사후 정산 방식을 적용하는 것도 가능하다고 보고 있다.

사후 정산방식은 캠코가 채권을 양도받아 조세채권을 상환한 뒤 남은 금액을 세입자에게 나눠주는 것이다. 대부분의 세입자가 선순위 채권자인 강서구 사건의 경우 개인이 경매를 통해 보증금 일부를 돌려받으면 되지만 조세채권으로 진행이 불가능한 문제가 있어 집단적으로 구제해주자는 취지다. 국회는 최근 지방세(재산세)보다 임차인의 보증금을 우선변제해주는 내용의 법안 개정안을 여야합의로 심의한 바 있다. 개정안은 27일 국회 본회의 의결을 기다리고 있지만 우선변제권 부여 기준이 낮아 대부분의 세입자들이 적용받지 못하는 한계가 있다.

하지만 미추홀구 사건은 채권 매입의 구제 대상이 아니다. 경매에 들어가도 선순위 채권으로 인해 보증금을 거의 돌려받을 수 없어 보증금채권의 가치가 없다는 이유에서다. 현재 논의 테이블에서 거론되는 대책으로는 해당 피해자들의 보증금을 구제하는 것은 불가능하다. 대신 정부안 대로 우선매수청구권을 부여해 적은 금액으로 피해 주택을 소유하도록 하거나 한국토지주택공사(LH) 공공매입을 통해 주거권을 보장하는 수준이 최선이다.

이런 내용의 법안은 더불어민주당 조오섭 의원과 정의당 심상정 의원이 발의한 상태다. 심 의원안은 채권 가격을 보증금의 절반 이상으로 책정하도록 했지만 세금으로 피해금 지원 등의 지적 우려가 있어 실현 가능성이 낮다. 현재 국회에서 발의된 법안과 별도로 당정은 우선매수권 부여, LH 공공매입 등을 포함한 특별법을 발의할 예정이다. 

이런 가운데 정부가 임대인에 대한 조세채권을 임대인이 보유한 모든 부동산에 고르게 배분하는 방안이 추진돼 화곡동 사건이 혜택을 받을 것으로 예상된다. 임차인 보증금 비율에 맞춰 조세채권이 배분되지만 1139채 평균을 기준으로 600만원이 안되는 규모여서 보증금의 상당부분을 돌려받을 수 있을 것으로 예상된다.

◆ 사후정산 도입 필요성도…"민간임대제도 악용 용인, 규제 강화해야"

다만 일각에서는 전세사기 문제를 사회적 재난으로 규정해 피해 보증금 일부를 지원할 필요가 있다는 지적이 나온다. 주택임대차법상 우선변제권을 확대하는 방식이다. 임대차법 시행령에 따르면 서울은 5500만원, 과밀억제권역 4800만원, 기타 광역시 2800만원 수준이다. 현재 소액 임차인에 한해 우선변제권을 통해 낙찰액을 우선 보장받도록 한 것을 확대하자는 취지다. 범죄수익이나 사기범의 은닉 재산을 몰수해 사후 지원하는 방안 등도 거론된다.

이런 피해를 보상하라는 요구는 전세사기와 역전세 확산이 부실한 정부 정책의 결과라는 주장에 따른 것이다. 임대사업을 수행할 여력이 없는 이들이 수천채의 주택을 소유하는 것을 방치하고 전세대출과 보증보험을 통해 이런 사기를 오히려 지원하는 꼴이 됐다는 이유에서다. 보증보험 기준을 강화하고 전세가격이 매매가격을 넘지 않는 수준으로 관리하는 동시에 민간임대사업자 관리를 강화해야 한다는 지적이 나온다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "보증보험을 강화하면 임차인은 손해보지 않을 수 있지만 정부가 무자본 갭투자 위험을 책임지도록 하는 결과를 초래한다"며 "집값의 70% 이상을 보증하지 않도록 하고 전세 과잉대출을 줄여야 한다"고 말했다.

이어 "민간임대제도는 정부가 집값이 오르는 데 배팅한 사람을 사업하도록 용인한 것"이라며 "문제가 생기면 집을 팔아 돌려주면 된다고 생각했겠지만 집값이 떨어지는 순간 집을 팔 수 없고 보증금 사고가 발생하는 만큼 월세를 통해 자기자본을 일부 투입하고 최소한 세금 등 비용을 감당하는 수준의 현금흐름이 확보되도록 관리를 강화해야 한다"고 말했다.

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"尹 기자회견 대국민 사과 미흡" 71.2% [서울=뉴스핌] 이바름 기자 = 국민 10명 중 7명은 윤석열 대통령의 대국민 사과가 미흡하다고 생각하는 것으로 나타났다. 종합뉴스통신사 뉴스핌 의뢰로 여론조사 전문기관 미디어리서치가 지난 11일~12일 이틀간 전국 만 18세 이상 남녀 1002명을 대상으로 진행한 ARS 조사 결과 윤 대통령의 대국민 사과에 대해 '미흡했다(매우 미흡+다소 미흡)'고 응답한 비율이 71.2%로 집계됐다. '진정성 있다(다소 진정성+ 매우 진정성)'고 답변한 비율은 26.4%, '잘모름'은 2.4%로 나타났다.   '윤 대통령의 사과가 미흡했다'는 남녀 모두에서 과반을 넘었다. 남성은 64.9%, 여성은 62.9%가 '매우 미흡했다'고 답변했다. '다소 미흡했다'는 각각 8.3%, 6.2%였다. 남성 71.2%, 여성 69.1%가 윤 대통령 사과에 대해 '미흡했다'는 인식을 같이 하고 있는 셈이다. 연령별로 보면 1020세대와 40대가 특히 부정적으로 인식했다. 40대는 87.2%가 '미흡했다'고 답변했다. 구체적으로 '매우 미흡'이 81.0%, '다소 미흡'이 6.2%였다. '진정성 있다'는 12.3%로 '다소 진정성 있다'는 5.6%, '매우 진정성 있다'는 6.8%였다. '잘모름'은 0.5%였다. 만 18세~29세도 84.8%가 '미흡했다'고 응답했다. '매우 미흡'이 78.8%, '다소 미흡'이 6.0%로 나타났다. '진정성 있다'는 14.3%로 '다소 진정성 있다'가 2.4%, '매우 진정성 있다'는 11.9%였다. '잘모름'은 0.9%였다. 50대는 '미흡했다'가 75.2%(매우 미흡 69.6%, 다소 미흡 5.5%), '진정성 있다'는 23.5%(다소 진정성 7.0%, 매우 진정성 16.5%)로 조사됐다. '잘모름'은 1.3%였다. 30대는 '미흡했다' 68.2%(매우 미흡 62.2%, 다소 미흡 5.9%), '진정성 있다' 24.3%(다소 진정성 6.9%, 매우 진정성 17.5%), 잘모름 7.5%로 나타났다. 60대는 '미흡했다' 60.2%(매우 미흡 52.0%, 다소 미흡 8.1%), '진정성 있다' 38.4%(다소 진정성 17.7%, 매우 진정성 20.8%), '잘모름' 1.4%였다. 전 연령대에서 유일하게 70대 이상만 '진정성 있다'가 48.9%(다소 진정성 23.7%, 매우 진정성 25.3%)로, '미흡했다'고 응답한 46.9%(매우 미흡 34.4%, 다소 미흡 12.6%)를 앞질렀다. 지역별로는 광주·전남·전북이 '미흡했다'가 80.1%(매우 미흡 69.8%, 다소 미흡 10.3%)로 가장 많았다. '진정성 있다'는 16.5%(다소 진정성 7.1%, 매우 진정성 9.4%), '잘모름'은 3.4%였다. 다음으로 경기·인천은 '미흡했다' 74.8%(매우 미흡 69.3%, 다소 미흡 5.5%), '진정성 있다' 25.5%(다소 진정성 8.7%, 매우 진정성 15.8%), '잘모름' 0.7%였다. 서울은 '미흡했다' 74.2%(매우 미흡 64.3%, 다소 미흡 9.9%), '진정성 있다' 24.9%(다소 진정성 7.0, 매우 진정성 17.9%), '잘모름' 0.9%였다. 강원·제주는 '미흡했다' 71.0%(매우 미흡 66.2%, 다소 미흡 4.8%), '진정성 있다' 23.3%(다소 진정성 16.2%, 매우 진정성 7.1%), '잘모름' 5.7%로 나타났다. 부산·울산·경남은 '미흡했다' 65.9%(매우 미흡 55.4%, 다소 미흡 10.5%), '진정성 있다' 30.7%(다소 진정성 12.4%, 매우 진정성 18.3%), '잘모름' 3.4%였다. 대전·충청·세종은 '미흡했다' 64.7%(매우 미흡 61.0%, 다소 미흡 3.6%), '진정성 있다' 28.0%(다소 진정성 12.9%, 매우 진정성 15.1%), '잘모름' 7.3%로 조사됐다. 대구·경북은 '미흡했다' 59.4%(매우 미흡 54.6% 다소 미흡 4.8%), '진정성 있다' 38.5%(다소 진정성 15.8%, 매우 진정성 22.8%), '잘모름' 2.1%로 가장 낮았다. 지지정당별로는 여당을 제외하고 모두가 부정적인 답변이 많았다. 더불어민주당 지지자들은 윤 대통령의 사과가 '미흡했다'고 응답한 비율이 95.1%에 달했다. 이중 '매우 미흡'은 91.9%, '다소 미흡'은 3.1%였다. '진정성 있다'고 답변한 비율은 4.5%(다소 진정성 1.3%, 매우 진정성 3.2%)에 불과했다. '잘모름'은 0.4%였다. 반대로 국민의힘 지지자들은 62.6%가 '진정성 있다'고 대답했다. '다소 진정성이 있었다'는 26.1%, '매우 진정성이 있었다'가 36.7%로 집계됐다. '미흡했다'는 35.4%(매우 미흡 22.9%, 다소 미흡 12.4%), '잘모름'은 1.9%였다. 조국혁신당 지지자들은 '미흡했다' 95.8%(매우 미흡 94.7%, 다소 미흡 1.1%), '진정성 있다' 4.2%(다소 진정성 1.1%, 매우 진정성 3.1%)였다. 개혁신당은 '미흡했다' 90.0%(매우 미흡 77.9%, 다소 미흡 12.1%), '진정성 있다' 8.3%(다소 진정성 3.4%, 매우 진정성 4.9%), '잘모름' 1.7%였다. 진보당은 '미흡했다' 70.1%(매우 미흡 65.1%, 다소 미흡 5.0%), '진정성 있다' 29.9%(다소 진정성 2.3%, 매우 진정성 27.6%)로 조사됐다. 무당층은 '미흡했다' 78.6%(매우 미흡 71.3%, 다소 미흡 7.3%), '진정성 있다' 9.4%(다소 진정성 6.0%, 매우 진정성 3.4%), '잘모름' 12.0%였다. 국정지지별로는 '잘못하고 있다'는 응답자 중 94.8%가 '미흡했다'고 답변했다. '매우 미흡'이 87.9%, '다소 미흡'이 6.9%였다. '진정성 있다'는 3.1%(다소 진정성 2.0%, 매우 진정성 1.1%), 잘모름은 2.1%였다. 국정을 '잘 하고 있다' 응답자 중에서는 89.2%가 '진정성 있다'고 대답했다. '다소 진정성'은 32.5%, '매우 진정성'은 56.7%로 나타났다. '미흡했다'는 9.5%(매우 미흡 2.5%, 다소 미흡 7.0%), '잘모름'은 1.3%였다. 김대은 미디어리서치 대표는 "윤석열 대통령이 대국민담화 및 기자회견은 '끝장 회견'을 예고한 것과는 달리 국민이 원하는 '속 시원한' 대답은 나오지 않았다"며 "윤 대통령의 이날 답변은 대체로 두루뭉술하고 포괄적이었다"고 평가했다. 이어 "국민 앞에 고개는 숙였지만 정작 실제 답변에선 김건희 여사를 적극 두둔해 대국민사과 효과를 '반감'시켰다는 지적과 함께 문제 인식과 처방 모두에서 '국민 눈높이'에 크게 미흡 하다보니 이번에 조사한 대통령 국정지지율과 거의 비슷하게 나왔다"고 분석했다. 이번 여론조사는 성·연령·지역별 인구비례 할당 추출 방식으로 추출된 표본을 구조화된 설문지를 이용한 무선(100%) ARS 전화조사 방식으로 실시했으며 응답률은 3.6%, 신뢰수준은 95%, 표본 오차는 ±3.1%p다. 통계보정은 2024년 1월말 행정안전부 주민등록 인구통계를 기준으로 성별 연령별 지역별 가중 값을 부여(셀가중)했다. 자세한 내용은 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. right@newspim.com 2024-11-14 06:00
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尹지지율 26.9%…'기자회견 효과 보수결집' [서울=뉴스핌] 박성준 기자 = 윤석열 대통령의 지지율이 20%대 중후반을 기록했다는 여론조사 결과가 14일 발표됐다. 종합뉴스통신사 뉴스핌 의뢰로 여론조사 전문업체 미디어리서치가 지난 11일~12일 이틀간 전국 만 18세 이상 남녀 1002명에게 물은 결과 윤 대통령의 국정운영에 대한 긍정평가는 26.9%로 집계됐다. 부정평가는 71.5%로 나타났다. '잘 모름'에 답한 비율은 1.6%다. 긍정평가(26.9%)는 지난 조사와 달라지지 않았고 부정평가는 0.4%포인트(p) 하락했다. 긍정평가와 부정평가 간 격차는 44.6%p다. 연령별로 보면 40대에서 긍정평가와 부정평가 격차가 극명하게 드러났다. 만 18세~29세에서 '잘함'은 17.1% '잘 못함' 81.1%였고, 30대에서는 '잘함' 21.3% '잘 못함' 77.2%였다. 40대는 '잘함' 10.8% '잘 못함' 88.3%, 50대는 '잘함' 24.2% '잘 못함' 75.4%로 집계됐다. 60대는 '잘함' 40.7% '잘 못함' 56.9%였고, 70대 이상에서는 '잘함' 50.8% '잘 못함' 46.2%로 집계됐다. 지역별로는 서울 '잘함' 23.6%, '잘 못함'은 73.8%로 집계됐다. 경기·인천 '잘함' 24.3% '잘 못함' 74.8%, 대전·충청·세종 '잘함' 27.3% '잘 못함' 72.1%, 강원·제주 '잘함' 14.8% '잘 못함' 74.8%로 조사됐다. 부산·울산·경남 '잘함' 33.3% '잘 못함' 65.0%, 대구·경북은 '잘함' 42.1% '잘 못함' 55.9%로 집계됐다. 전남·광주·전북은 '잘함' 18.3% '잘 못함' 79.9%로 나타났다. 성별로도 남녀 모두 부정평가가 우세했다. 남성은 '잘함' 26.2% '잘 못함' 72.6%, 여성은 '잘함' 27.6% '잘 못함' 70.4%였다. 김대은 미디어리서치 대표는 "기자회견에서 김건희 여사 관련 의혹에 대해 제대로 된 해명 대신 감싸기에만 급급했고, 명태균 씨 논란에 대한 해명도 제대로 되지 않아 결과적으로 불신만 더 키운 꼴이 됐다"며 "하지만 60-70대 이상과 영남권 등 전통적인 지지층에서는 탄핵 등의 위기감이 높아져 지지율이 오히려 상승했다"고 해석했다. 그러면서 "며칠 전 미국 대선에서 트럼프 전 대통령이 당선되면서 안보와 경제 등 위기감 고조로 보수층이 결집하며 추가적인 지지율 추락을 막을 수 있었다"고 덧붙였다. 차재권 부경대 정치외교학과 교수는 "기자회견에 대해 긍정평가와 부정평가가 동시에 존재한다"며 "형식적으로나마 기자회견을 하고 사과를 했다는 점에서 만족하는 보수 지지층이 있다"고 말했다. 이어 "지지율 자체는 큰 변동이 없지만 (이번 기자회견 때문에) 부정평가한 사람들이 나중에라도 다시 긍정평가할 가능성이 더 낮아졌다"이라며 "앞으로 지지율이 개선될 가능성은 거의 없다"고 분석했다. 이번 여론조사는 성·연령·지역별 인구비례 할당 추출 방식으로 추출된 표본을 구조화된 설문지를 이용한 무선(100%) ARS 전화조사 방식으로 실시했으며 응답률은 3.6%, 표본오차는 95% 신뢰수준에 ±3.1%p다. 통계보정은 2024년 1월말 행정안전부 주민등록 인구통계를 기준으로 성별 연령별 지역별 가중 값을 부여(셀가중)했다. 자세한 내용은 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. parksj@newspim.com 2024-11-14 06:00
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