[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 한국토지주택공사(LH)가 독점하고 있는 공공주택 시행권을 민간기업으로 확대하는 제도가 빠르게 정착할 수 있도록 미분양 주택에 대한 LH의 매입 약정 제도가 도입된다.
또 LH를 기존 한국토지공사와 대한주택공사로 이원하는 방안은 현 시점에선 불가능하다는게 국토부의 이야기다. 이와 함께 조달청의 업체 선정 권한 이양은 당장이라도 시행할 수 있는 것으로 나타났다.
12일 국토교통부는 공공주택 공급 구조를 LH와 민간 경쟁 시스템으로 재편하는 LH 혁신방안을 발표했다.
김오진 국토교통부 1차관은 "지금껏 독점적 지위에 있던 LH가 품질과 가격 경쟁에서 국민의 선택을 받지 못할 경우에는 시장에서 자연스럽게 도태되도록 해 끊임없는 자체 혁신을 이끌어 내겠다"며 "최근 침체된 시장여건 속에서 어려움을 겪고 있는 민간 건설업계 역시 주택기금 지원 등 인센티브를 통해 안정적인 사업추진이 가능한 공공주택 사업을 추진할 수 있도록 함으로써 건설시장의 안정을 도모하는 부수적인 효과도 기대하고 있다"고 이번 혁신방안을 평가했다.
다음은 김 차관 등 관계자들과의 일문일답
▲LH가 공공주택을 하고 있는 이유 중의 하나는 시세보다 분양가를 낮게 제공하는 그런 공공성의 역할도 있는데, 민간에 위탁하면 분양가도 오를 수 있다는 우려가 있다.
-(진현환 국토부 주택토지실장) 이렇게 되면 공공분양 가격이 오르지 않을까하는 우려를 하시는데 현재 LH가 독점 운용하고 있는 주택도시금을 저리로 지원받고 건설사 입장에서 분양이 안될 땐 일정부분을 매입약정을 해주면 리스크도 줄고 공공분양 주택가격도 오르지 않을 것이다. 건설사 입장에서는 최근에 지방에서부터 주택경제가 좀 어려워지면서 분양이 안 되면 어떡하나 걱정할 수도 있는데 일정 부분을 처음에 매입약정을 해주는 것이다.
현재도 LH가 시범적으로 혼합방식 제안을 받아서 무작위로 5%나 8% 등 일부 임대주택들이 동·호수 관계없이 섞여 있다. 그런 식으로 일부는 매입약정을 해서 LH 장기임대로 활용하게 되면, 민간은 자기 사업보다 리스크가 줄어들 것이다. 다만 각자의 브랜드로, 자기 책임 아래 지어야 되니 품질에 대한 책임도 좀 생길 것이다. 이러한 품질경쟁에 따라 공공주택분양가는 절대 오르지 않을 것이다.
▲LH 기능을 분할하는 방안이 검토된 것으로 아는데 결국 배제된 것인지.
-(김오진 국토부 제1차관) 지난 7월부터 LH 개혁 부분에 대해 많은 부분들을 검토해 왔다. 그런데 건설시장도 여의치가 않은 상황이고 또 LH가 담당하고 있는 공공주택 공급 부분이 우리 시장에서 하는 역할이 지대하기 때문에 처음에 검토했던 바보다는 시장의 상황과 LH의 중요성 등을 감안해서 방향을 잡았다.
-(진현환 국토부 주택토지실장) 과거 LH 투기 사태 등 문제가 생겼을 때마다 L과 H, 소위 주택공사, 토지공사 위에 모 회사를 만드는 여러 가지 조직 분할까지도 검토를 했었다. 그런데 실제 검토를 해보니 오히려 조직의 인력이 더 늘어나게 되고 또 비효율적인 문제가 발생한다 해서 현 체제를 유지하는 범위에서 하려고 한다.
최근에 생긴 문제는 LH에 막대한 권한과 이권이 집중돼 있기 때문이었다. 공공택지에도 85% 그리고 공공주택도 75%를 LH가 담당하고 있고, 연간 10조원 수준의 발주 물량에 따른 여러 업체 선정을 모두 LH가 하다 보니 전관 문제가 있었던 것 같다. 그래서 일단 권한과 이권이 집중된 LH의 힘을 빼는 데 초점을 맞췄다. 주택 건설기능을 현재는 LH가 직접 도급 방식으로 건설하거나, LH가 민간 사업자와 같이 민간 참여사업으로 하는 두 가지가 있었는데, 앞으로는 아예 LH는 토지만 제공하고, 민간 사업자가 시공자가 아닌 사업 시행자가 돼서 모든 설계와 시공, 감리를 모두 자기 전권으로 하게 된다.
특히 지방 공공분양은 일정 부분 미분양의 우려가 있는데, 이는 매입 약정도 해줄 것이고, 저렴한 공공택지나 주택기금 지원 등을 통해서 훨씬 좋은 품질의 주택을 현재 주택 가격이나 그 이하로 공급할 수 있도록 할 것이다. 앞으로 민간이 시행하는 부분이 현재 LH가 주로 공급하는 도급 방식보다 훨씬 효과적이고, 품질 면에서도 국민에게 좋다고 하면 LH는 주택 건설사업에서 손을 떼게 될 것이라는 각오다.
또 하나는 전관이 가장 문제이니, 아예 업체 선정 권한을 LH가 참여 못하도록 조달청에 넘긴다. 일부에서는 그럼 조달청은 또 전관이 없냐는 말씀을 하시는데 업체 선정 기준 등도 LH가 관여하는 것이 아니라 국토부와 조달청이 같이 배점이나 기준을 만들어서 LH의 문제인 권한과 이권이 집중된 문제, 그리고 전관 카르텔 문제를 근본적으로 해소하는 데 이번 대책의 초점이 맞춰져 있다.
▲고위 전관이 취업한 업체는 아예 입찰 원천적으로 제한한다고 했는데, 이렇게 되면 상대적으로 기술력이 없는 중소기업이나 스타트업한테 입찰이 갈 가능성이 있고 후진 시스템 문제 때문에 사고가 발생할 가능성도 있지 않나.
-(진현환 국토부 주택토지실장) 밖에서 이야기를 들어보면 결국 LH 사업을 하려면 LH 사업을 해본 사람만 할 수 있다고 한다. 우수한 실력과 설계기준을 가지고 있는 업체들도 아예 LH에 보이지 않는 진입장벽이 있다고 이야기를 한다. 그래서 오히려 LH의 전관들이 없는 업체들이 참여의 기회를 넓히도록 해서 능력 있는 다양한 기업들이 LH 공공주택 건설사업에 설계로든 공사 시공이든 참여할 수 있는 기회를 더 넓혀서 결국 LH의 공공주택 품질을 더 넓힐 수 있다고 본다.
▲감리 등 기존 LH가 했던 기능을 조달청이나 안전관리원으로 넘긴다고 하셨는데 분명히 시간이 들 것이고, 새로운 인력이나 비용 문제도 생길 텐데 언제부터 기능들이 명확히 수행될 수 있을지.
-(진현환 국토부 주택토지실장) 일단 업체 선정 권한은 이미 조달청하고 실무적 협의가 다 돼서 즉시, 법 개정 없이 바로 시행할 수 있다. 국토안전관리원에서 감리업체를 선정하는 것도 마찬가지다. 다만 현재는 공공사업자가 짓는 주택이 공공주택이고, 민간이 시행을 하게 되면 공공주택이 아니라고 법이 돼 있다. 물론 시행령으로도 할 수는 있다 하지만 보다 명확히 하기 위해서 일단 민간이 참여하는 것은 LH 관련 법을 고칠 것이고, 나머지 업체 선정 등은 이미 조달청과 준비를 다 해서 세팅이 다 돼 있기에 최대한 빠른 시일 내에, 내년 초 1분기에 바로 시행할 수 있다.
-(유삼술 국토부 토지정책과장) 조달청하고 실무협의가 다 끝났기 때문에 사소한 기준들, 행정적인 절차만 끝이 나면 바로 집행이 가능하다. 그런데 국토안전관리원에 감리 선정기능을 넘기는 것은 관련 법령 개정이 조금 필요한 상황이다. 그래서 법률 개정 절차를 진행할 예정이다.
▲감리 선정을 국토부 산하 국토안전원에서 하게 되면 LH 전관이 국토부 전관 문제로 바뀌는 것은 아닌지
-(김오진 국토부 제1차관) 감리 기능이 국토안전관리원으로 넘어가면 또 새로운 카르텔이 생기지 않겠냐는 우려는 충분히 하실 수 있다고 생각한다. 그러나 국토안전관리원은 일반 민간 업체하고는 또 다른 성격을 가진 기관이기 때문에 훨씬 더 효율적이고 감리 부분에 대해서 정부 입장과 궤를 맞추면서 충분히 감당할 수 있는 기관이다.
▲원스트라이크 아웃제의 정확한 실격 기간이 어떻게 되는지
-(유삼술 국토부 토지정책과장) 현재 건설산업기본법 별표에 보면 벌점 항목들이 굉장히 유형이 다양하게 나와 있다. 그 중 중요한 골조 등에 안전사고를 낸 경우 3~6개월에 한 번이라도 위배가 되면 참여를 제한하는 방안을 검토 중에 있다.
-(김상문 국토부 건설정책국장) 징벌적 손해배상 구성요건은 지금 단계별로 추진하고 있는데, 첫 번째는 불법 하도급, 부실시공, 사망사고가 발생했을 때 최대 5배가 되는 건데 추가적으로는 수분양자까지 확대하고, 붕괴가 안 나더라도 사고 범위 같은 것을 확대하는 건 단계적으로 확대할 계획이다.
min72@newspim.com
