KDI "부동산PF, 자기자본 최소 30% 투입·리츠 직접적 주체로 육성해야"

기사입력 : 2024년06월20일 12:00

최종수정 : 2024년06월20일 13:48

KDI, FOCUS 발간…"부동산PF 근본적 구조개선" 주장
부동산PF 자기자본 투입 한국은 3% 해외는 30~40%
"자본력 높은 리츠, 사업 직접 시행주체로 육성해야"

[세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 우리나라 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 구조를 근본적으로 개선해야 한다는 국책연구기관의 제언이 나왔다.

사업주체가 극히 적은 자본을 투입하고 부채만으로 사업을 추진하는 것이 구조적 문제의 핵심이라는 주장이다.

특히 자기 자본력이 높고 개발사업을 시행해 본 경험과 전문성이 축적된 간접부동산투자회사(리츠)를 직접적인 시행주체로 육성해야 한다는 의견이다.

◆ 부동산PF 자기자본비율 한국은 3%·해외 주요국은 30~40%

한국개발연구원(KDI)이 20일 발간한 '갈라파고스적 부동산PF 근본적 구조개선 필요' 보고서에 따르면 지난 2019년 100조원 미만이었던 PF 익스포저(대출+보증)는 4년 만에 160조원 수준으로 급증했다. 여기에 토지담보대출과 새마을금고 대출 등 유사 PF 대출을 포함하면 무려 230조원에 이른다.

연도별 부동산PF 익스포저 [자료=한국개발연구원] 2024.06.20 plum@newspim.com

KDI는 부동산PF 문제의 근본적인 원인을 '낮은 자기자본'과 '높은 보증 의존도'로 대표되는 낙후된 재무구조에 있다고 봤다.

우리나라 시행사는 총사업비의 3%에 불과한 극히 적은 자본을 투입하고 나머지 97%는 빚을 내서 PF사업을 추진하고 있다.

우리나라와 달리 해외 주요 선진국에서는 부동산PF 사업의 자기자본비율이 30~40% 수준으로 높다. 미국은 금융회사가 PF대출을 취급할 때 자기자본이 총사업비의 최소 3분의 1(33%) 이상이 될 것을 요구한다.

일본과 네덜란드, 호주도 마찬가지다. 일본 도쿄의 대형상업시설인 롯폰기 힐스와 아키하바라 UDX는 자기자본을 각각 37%, 36% 투입하고 개발한 대표적 사례다.

또 해외 주요국에서는 시행사가 아닌 제3자가 지급보증을 제공하는 경우도 찾아보기 어렵다. 건설사 등 제3자는 사업주체가 아니므로 일반적으로 지급보증을 제공하지 않는 것이다.

황순주 KDI 연구위원은 "이처럼 낮은 자기자본과 높은 보증의존도는 시행사의 영세화를 지속시켜 시행 산업의 건전한 발전을 저해한다"고 지적했다.

예컨대 시행사는 총사업비 4000억원짜리 대규모 개발사업에 자기자본을 100억원만 투입하고 개발 완료 시 최대 수백억원의 배당을 받고 있다.

국가별 부동산PF 자본구조 [자료=한국개발연구원] 2024.06.20 plum@newspim.com

투입 자본은 적은 반면 수익성은 높은 구조는 소위 '한탕'을 노리는 행태가 나타나고 수많은 영세 시행사가 난립하게 된다. 2020년 기준 등록 시행사는 무려 6만개 이상이다.

제대로 된 사업성 평가 없이 제3자의 보증에 의존해 대출이 이뤄지면서 거시 변동성이 확대되는 문제도 발생하게 된다.

실제로 PF익스포저는 2008년 금융위기 이후 3년간 장기 추세 대비 연평균 26%(15조원) 급증했다. 코로나19가 지나가는 2022년에는 장기 추세 대비 연평균 10%(13조원) 증가했다.

황순주 KDI 연구위원은 "저자본·고보증 구조는 사업성 평가 부실, 묻지마 투자, 거시 변동성 확대를 통해 결국 시스템 리스크를 초래하면서 위험을 사회화한다"고 강조했다.

이어 "부실이 발생하면 소규모 시행사는 이미 망하고 없다. 보증을 제공한 건설사다 대출을 모두 갚아야 하는데 일부 대형 건설사는 살아남겠지만 그렇지 않은 건설사는 태영처럼 무너지고 만다"고 꼬집었다.

◆ KDI "부동산PF 자기자본 최소 30% 확보·제3자 보증 폐지"

KDI는 최근 부동산PF 대출의 증가세가 주춤해졌지만 금리 하락기에 접어들면 PF대출이 다시 증가해 새로운 위기를 초래할 수 있다고 내다봤다.

보고서는 "PF문제의 원인이 명확한 만큼 중장기 개선방안도 명확하다"며 "자기자본 비율을 주요 선진국 수준으로 높이고 건설사 증 제3자 보증은 폐지해야 한다"고 권고했다.

자기자본 비율을 높이는 방안으로는 자본확충을 요구하는 규제 도입과 정부 지원을 병행해야 한다고 조언했다.

일례로 시행사가 PF대출을 받을 때 일정 수준의 최소 자기자본 비율을 요구하는 '직접규제'와 자기자본 비율이 낮을수록 금융회사가 PF대출을 공급할 때 더 많은 대손충당금을 쌓도록 하는 '간접규제'를 제시했다.

미국의 경우엔 사업주체가 총사업가치 대비 최소 15%의 자기자본을 투입하지 않으면 해당 사업에 대한 대출을 '고위험 상업용 부동산' 대출로 분류하고 은행이 일반 기업대출에 비해 대손충당금을 1.5배 더 쌓도록 규제하고 있다.

정부 지원으로는 세제지원이 필요하다고 언급했다. 미국의 경우엔 시행사가 주택개발사업을 통해 저소득층을 위한 주택공급을 늘리면 세금감면 혜택을 제공하는 LIHTC(Low-Income Housing Tax Credit) 제도를 운용하고 있다.

시행사가 전체 공급가구 중 최소 20~40% 이상을 저소득층에 배정하면 정부는 해당 사업비 대비 9% 수준의 택스 크레딧을 시행사에 부여한다.

KDI는 자기자본을 확충하고 보증 의존도를 낮출 경우 주택공급 비용이 절감된다고 주장한다. 공사비가 줄면서 주택공급 축소가 완화되는 측면이 있다는 뜻이다.

특히 KDI는 리츠를 직접적인 시행주체로 육성해야 한다고 재차 강조했다.

보고서는 "리츠는 출자제한 규제가 없고 자본력이 높으며 개발사업을 시행해 본 경험과 전문성을 축적하고 있다"고 평가했다.

리츠는 주식의 30% 이상을 일반의 청약에 제공해야 하는 법적 공모의무가 있다. 공모의 예외를 인정받으려면 연기금 등 국민을 대리하는 공적 투자기관이 리츠 지분의 50% 이상을 소유해야 하므로 개발이익의 사회화가 이뤄진다.

또 리츠는 리츠법에 따라 최소 자기자본비율 규제가 이미 적용되고 있어 자기자본비율이 주요 선진국 수준까지 올라가 있다.

리츠는 자기자본의 2배까지만 차입이 가능한데 이러한 차입 규제를 총사업비 대비 자기자본비율로 환산하면 최소 33%의 자기자본비율을 요구하는 것과 같다.

개발 리츠의 자기자본비율 [자료=한국개발연구원] 2024.06.20 plum@newspim.com

실제로 지난해 개발 리츠 137개의 평균 자기자본비율은 27.3%를 기록했고, 공공부문이 관여하는 일반형 개발 리츠의 자기자본비율은 40.6%로 나타났다. 이는 일반적인 PF사업장(평균 3%)에 비해 현저하게 높은 수준이다.

황순주 KDI 연구위원은 "부동산PF는 2011년 저축은행 위기부터 최근까지 반복적으로 우리 경제의 위험요인이 되어 왔으나 근본적인 개선이 이뤄지지 않고 있다"며 "향후 자본을 확충하고 보증을 줄이는 방향으로 개선해야 한다"고 말했다.

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소고기 콕 집은 트럼프...축산농 반발 [세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 다음 달 1일 한국에서 생산돼 미국으로 수입되는 모든 제품에 '25% 상호관세' 부과를 앞둔 상황에서 한미 간 막판 협상에 돌입했다. 이번 협상에서 미국은 30개월령 이상 미국산 소고기 수입 제한 철폐를 강하게 요구하며 한국을 압박하고 있다. 정부는 미국 측의 압박으로 30개월령 이상 미국산 소고기 수입 허용 등 농축산물 비관세장벽 카드를 협상테이블에 올리는 방안을 고심 중이다. 다만 농민단체의 반발과 국민 신뢰가 흔들릴 것으로 예상되면서 '제2의 광우병 사태'가 재현되는 것 아니냐는 우려도 제기된다. ◆ 美, 30개월령 이상 소고기 압박…韓, 농산물 카드 검토 28일 정부에 따르면 도널드 트럼프 미국 대통령은 호주가 미국산 소고기를 개방했다는 점을 연일 언급하며 한국에도 같은 수준의 개방을 요구하고 나섰다. 도널드 트럼프 대통령은 지난 24일(현지시간) 소셜미디어인 트루스소셜에 "호주가 미국산 소고기를 받아들이기로 합의했다"며 "이제 우리는 호주에 (미국산) 소고기를 많이 팔 것"이라고 게시했다. 도널드 트럼프 미국 대통령.[사진=로이터 뉴스핌] 2025.07.25 mj72284@newspim.com 이어 "우리의 훌륭한 소고기를 거부하는 다른 나라들도 (개방) 요구를 받은 상태"라며 "이 좋은 흐름을 이어가자. 지금은 미국의 황금기"라고 덧붙였다. 트럼프 대통령은 소고기 개방을 거부하는 국가를 구체적으로 명시하지는 않았지만, 관세협상을 앞둔 한국을 겨냥한 것 아니냐는 해석이 나왔다. 제이미슨 그리어 미국 무역대표부(USTR) 대표와 브룩 롤린스 미국 농무부 장관 또한 트루스소셜을 통해 "지난 20년간 비과학적인 무역 장벽 때문에 우리 소고기가 호주 소비자들에게 판매되지 못했다는 것은 터무니없다"는 성명을 발표했다. 이들은 "미국 농축산업자들은 세계에서 가장 안전하고 건강한 소고기를 생산하고 있다"며 "USTR은 불공정한 무역 관행을 타파하고 미국 국민이 주요 시장에 배제되지 않도록 미국의 무역 파트너들과 계속 협상할 것"이라고 밝혔다. 미국이 협상을 진행하는 국가를 대상으로 연일 30개월 이상 소고기 개방을 압박하면서, 한국도 소고기 카드를 협상 테이블에 올릴지 여부를 검토 중이다. 김용범 대통령실 정책실장은 지난 25일 한미 관세협상과 관련해 "협상 품목 아래 농산물도 포함돼 있다"며 "농업이나 디지털 분야는 제이미슨 그리어 미 무역대표부(USTR) 대표와 여한구 통상교섭본부장 간 협상이 계속 이어지고 있다"고 전했다. 당초 정부는 한미 관세협상에서 농업분야 보호를 우선으로 두고, 30개월령 이상 미국산 소고기 개방 등 비관세 장벽을 해소할 카드를 협상 테이블에 올리지 않기로 방침을 정한 바 있다. 한 대형마트의 미국산 쇠고기 진열대 모습 <뉴스핌 DB> 그러나 지난 25일(현지시간) 미국 워싱턴DC에서 열릴 예정이었던 한미 고위급 '2+2 통상협의'가 스콧 베센트 미국 재무장관의 일정 사유로 전날 취소되면서 미국이 한국의 협상 태도에 불편을 느낀 것 아니냐는 지적이 나왔다. 앞서 미국은 우리나라에 대해 25%의 상호관세를 부과하는 행정명령에 서명했다. 이는 오는 8월 1일부터 적용되며, 한미 양국은 관세 협상을 진행 중이다. 트럼프 행정부는 한국에 대해 ▲30개월령 이상 미국산 쇠고기 수입 허용 ▲쌀 시장 추가 개방 ▲유전자변형(LMO) 감자·사과 검역 완화 등을 강하게 요구하고 있다. ◆ 농민단체 "관세협상에 농업 희생양 삼지 말아야"…대정부 투쟁 돌입 정부로서는 30개월령 이상 미국산 소고기 수입에 대해 민감하게 반응할 수밖에 없다. 우선 한국은 현재도 미국산 소고기의 최대 수입국이다. 지난해 미국산 쇠고기 수입액은 22억1000만달러로 집계됐다. 전체 수입액(38억4700만달러) 대비 57.4%를 차지한다. 미국산 쇠고기 수입액은 지난 2004년 1억300만달러에서 2012년 5억2200만달러, 2016년 10억3500만달러로 20억달러를 넘기다 2022년에는 26억2400만달러로 역대 최대치를 기록했다. 지난해까지의 연평균 증가율은 17.5%다. 이재명 대통령 [사진=대통령실] 우리나라는 이른바 '광우병 파동' 이후 30개월령 미만 미국산 소고기만 수입하고 있다. 지난 2008년 한미 쇠고기 협상이 타결됐고, 우리 정부가 30개월령 이상 미국산 소고기까지 수입한다는 사실이 알려지자 이에 반대하는 촛불집회가 전국적으로 열렸다. 당시 이명박 정부 지지율은 취임 2개월 만에 20%대로 폭락했고, 결국 정부는 미국과 소고기 협상을 일부 재협상했다. 다시 말해 현재 국내 소비자들은 30개월령 이상 미국산 소고기 섭취에 대해 안전하지 못하다는 인식이 기반에 깔려 있다. 또 우리나라 연간 쌀 저율관세할당(TRQ) 물량은 40만8700톤으로, 미국 물량이 이중 13만2304톤(32%)을 차지한다. 쌀 개방은 WTO 규약에 묶여 있기 때문에 한미 양자 간 협상체계가 불가능하다. 다만 미국이 소고기 등 농산물 개방을 미루는 국가에 더 높은 관세를 부과할 계획이라는 점을 연일 강조하면서 국익 측면에서 조선·철강·반도체 등 산업을 보호하고 농산물을 희생해야 하지 않겠냐는 의견도 나온다. 농민단체는 정부의 기류에 대거 반발하고 있다. 한국농축산연합회, 한국종합농업단체협의회, 축산관련단체협의회, 농민의길 등 농축산업 단체는 이날 용산 대통령실 앞에서 결의대회를 개최하고 대정부 투쟁에 나선다. 이들 단체는 "미국산 농축산물은 이미 한미 FTA로 전면개방을 한 마당에 관세 추가 인하 및 비관세장벽까지 철폐된다면 농민 생존권 말살과 함께 국내 농업생산 기반 붕괴는 시간문제일 것"이라며 강하게 규탄한다. 이어 "미국산 소고기에 대한 수입연령 제한과 사과에 대한 식물검역은 국내법과 WTO 등 국제협정 등에 따른 정당한 조치이며, 국민건강과 직결된 것으로 절대 포기해선 안 되는 문제"라며 "농축산물을 협상대상에서 제외해 식량주권과 국민건강권을 반드시 사수할 것"을 정부에 촉구했다. 단체 관계자는 "한미 관세협상 추이를 예의주시하면서 요구가 묵살될 경우 대대적인 추가 농민항쟁을 벌이겠다"고 예고했다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 3일 오후 서울 여의도 국회 본청 계단에서 열린 더불어민주당 쌀값정상화법 공포 촉구 결의대회에서 참석자들이 피켓을 들고 구호를 외치고 있다. 2023.04.03 leehs@newspim.com plum@newspim.com 2025-07-28 12:49

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SPC "8시간 넘는 야간근무 없앤다" [서울=뉴스핌] 최원진 기자= SPC그룹이 27일 대표이사 협의체인 'SPC 커미티'를 열고 장시간 야간 근로를 폐지하고, 앞으로 생산직의 야근 시간을 8시간 이내로 제한하기로 했다고 밝혔다. SPC그룹은 야간 생산이 불가피한 일부 필수 품목을 제외하고, 가능하면 야간 가동 자체를 줄여나가겠다는 방침이다. 그룹 관계자는 "8시간 초과 야근 폐지를 위해 △인력 확충 △생산 품목 및 생산량 조정 △라인 재편 등 전반적 생산 구조를 완전히 바꿀 계획이다. 각 (계열)사별 실행 방안을 마련해 10월1일부터 전면 시행한다"고 설명했다. 이재명 대통령이 지난 25일 경기 시흥시 SPC 삼립 시흥 공장에서 열린 산업재해 근절 현장 노사간담회에서 발언을 하는 모습. [사진=대통령실] 주간 근무 시간 역시 단계적으로 단축해 장시간 노동에 따른 피로 누적과 사고 위험을 사전에 차단한다는 계획이다. 또한 이번 근무체계 전환이 현장에서 안정적으로 정착될 수 있도록 노조와 협의를 병행하고, 내부 교육 및 매뉴얼 정비 작업도 함께 추진할 예정이다. SPC는 "생산 현장의 장시간 야간 근로에 대한 지적과 우려를 무겁게 받아들여 근무 형태를 비롯한 생산 시스템 전반에 대한 개혁을 추진하기로 했다"며 "앞으로 근로자 안전이 최우선시되는 일터를 만들 수 있도록 적극 개선하고 투자하겠다"고 밝혔다. 이번 결정은 지난 25일 이재명 대통령이 SPC삼립 시화공장을 직접 찾아 현장 간담회를 주재하며 야간 노동과 과도한 업무 강도를 지적한 데 따른 것이다. 이 대통령은 지난 5월 SPC 시화공장에서 발생한 여성 노동자 사망 사고와 관련해 "수십 년이 흘렀지만 여전히 현장에서 노동자가 죽고 있다"며 "같은 방식의 사고가 반복되는 건 심각한 문제"라고 강하게 비판했다. 이어 "돈과 비용 때문에 안전과 생명을 희생하는 구조라면 반드시 바뀌어야 한다"며 "이번을 계기로 산재 사망률을 줄이기 위한 현실적이고 구체적인 대책이 마련되길 바란다"고 강조했다. 이날 간담회에는 김영훈 고용노동부 장관, 김용범 정책실장, 문진영 사회수석 등 청와대 주요 인사들이 배석했으며, SPC 측에선 허영인 회장과 김범수 SPC삼립 대표, 김지형 컴플라이언스위원장, 김희성 안전보건총괄책임자, 김인혁 노조위원장 등이 참석했다. CJ푸드빌, 크라운제과 등 타 식품업체의 현장 책임자들도 함께 자리를 했다. wonjc6@newspim.com 2025-07-27 13:22