[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 올해 조기 대통령 선거에 출마한 주요 후보들의 부동산 공약 대다수가 중장기 과제에 해당해 하반기 시장에 큰 영향을 미치지 못할 것이란 예측이 나왔다. 서울 핵심지역에 대한 강력한 규제나 금리 인화 시점, 대내외 경제 불확실성 등 현실적 변수들이 시장에 더욱 큰 영향을 줄 것으로 보인다.

역대 정권별 대선 이후 전국 부동산 거래량 추이. [자료=NH투자증권]

23일 NH투자증권이 발간한 '부동산 공약 분석 및 대선 이후 전망' 보고서에 따르면 조기 대선에 출마하는 이재명 더불어민주당 후보, 김문수 국민의힘 후보, 이준석 개혁신당 후보가 내세운 부동산 정책 공약은 공통적으로 주택 공급 확대와 정비사업 활성화를 핵심 과제로 삼았다. 또, 청년과 신혼부부 등 실수요자 중심 정책을 강조했다.

이재명 후보는 4기 신도시 개발과 노후계획도시 재정비로 주택 공급을 확대하겠다고 약속했다. 재건축 재개발 규제는 완화하고 속도를 높여 사업 활성화를 추진하겠다고 했다.

김문수 후보는 청년·신혼부부 대상 주택 20만 가구 공급과 반값 월세존 조성 등 주거 지원을 늘릴 예정이다. 재건축 초과이익환수제 폐지와 규제 완화로 정비사업을 활성화할 예정이다.

이준석 후보는 중소형 주택 공급 확대와 용적률 상향으로 실수요자 중심의 주택 공급을 늘리겠다고 선언했다. 지역주택조합제도를 폐지하고, 지방 미분양 해소를 위해 임대등록제도를 적극적으로 도입하는 공약을 내세웠다.

보고서는 후보 간 부동산 정책 공약의 큰 차이가 없는 만큼 글로벌 경제 상황과 금리, 부동산 수요·공급량 등이 정책보다 단기적으로 더 큰 영향을 미칠 것으로 내다봤다. 1주택 중심의 '똘똘한 한 채'를 선호하는 시장 분위기가 당분간 유지될 것이라는 전망이 우세하다.

정보현 NH투자증권 부동산 연구위원은 "다주택보다 보유 실익이 큰 주택 한 채에 집중하는 현상이나 지방·중저가 시장과 서울 고가 시장 사이 양극화, 신·구축간 가격 차별화, 정비사업 기대지역에 대한 국지적인 선호 쓸림 등이 눈에 띈다"며 "정책 방향이 바뀌어도 수요가 회복되지 않으면 실질적 반등은 쉽지 않다"고 내다봤다.

주요 대선 후보들은 공통적으로 공급 확대와 세제 조정, 교통망 확충 등을 제시했으나, 효과가 시장에 반영되기까지 다소 시간이 필요한 공약이 대부분이다. 단기적으로는 강남·용산 등 주요 지역의 토지거래허가구역(토허구역) 확대 지정 연장 여부와 연내 금리 인하 가능성이 시장 흐름을 결정짓는 핵심변수로 작용할 것이란 예측이 나온다. 

정부는 지난 2월 풀었던 토허구역을 한 달 만에 강남3구(강남·서초·송파구) 및 용산구 아파트로까지 확대해 재지정했다. 한시적 조치라 올 9월 30일 이후 연장 여부를 다시 판단해야 한다. 정 연구위원은 "현재 규제 지역에선 거래 급감과 매도인의 매물 회수 등이 나타나고 있고 전세매물 감소 우려도 고개를 든다"며 "인접 지역 풍선효과는 제한적이나 차급지나 수도권 상급지 수요로의 이동이 눈에 띈다"고 말했다.

추가 금리 인하 여부도 게임 체인저가 될 수 있다. 금융업계에선 연내 2~3차례 인하가 이뤄질 수 있다는 가능성이 제시됐다. 정 연구위원은 "금리가 떨어지면 7월로 예정된 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행으로 인한 대출 한도 축소 효과가 상쇄돼 차주 부담이 줄어들 것"이라며 "이 경우 하반기 주택 수요가 회복될 수 있다"고 설명했다.

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