임대주택 중심 공적주택 공급, LH 부채 비율 더 늘릴 수 있어
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 이재명 정부 출범 후 '혁신 대상'으로 꼽혔던 한국토지주택공사(LH)가 오히려 초대형 공기업으로 탈바꿈할 태세다. '9·7 주택공급 확대방안'에 따라 수용한 택지를 개발해 매각하는 '땅 장사'를 중단하고 LH가 개발하는 공공택지에 짓는 모든 주택에 대해 직접 시행하는 업무를 맡았기 때문이다.
LH의 조직 규모가 비약적으로 커질 것으로 전망된다. 업계에서는 지금보다 20% 이상 확대될 수 있다는 진단도 나온다. 공공 주도 개발과 개발이익의 환수 그리고 임대주택 중심 공적주택 공급을 추진하는 이재명 정부에서 LH가 더 커질 것이란 분석이 나왔지만 이번 공공택지 100% 시행으로 인해 LH의 기능과 조직의 비대화가 본격 시작될 것이란 이야기다.
9일 건설부동산업계와 국토교통부 등에 따르면 지난 '9·7 주택공급 확대방안'에서 공공택지에서 공급하는 주택에 대한 시행업무를 전담하게 된 LH의 조직 및 인력 규모가 대폭 확대될 것이란 진단이 나온다.
한 건설업계 관계자는 "현재 LH가 맡고 있는 역할에서 더 업무가 추가 되는 만큼 조직이 비대해지는 것은 불 보듯 뻔하다"며 "지금보다 약 20% 이상 인력과 조직 규모가 늘어날 것"이라고 말했다.
이번 '9·7 주택공급 확대방안'에서는 2030년까지 수도권에 총 135만 가구의 신규 주택을 착공하는 것이 핵심이다. 이들 주택은 임대와 분양을 포함한 공적주택이며 공공택지 100% 시행 전담을 맡게 될 LH가 시행할 것으로 예상된다.
이는 주택사업의 공공화를 강조하는 민주당 정권의 기조에 부합하는 조치다. 주택을 충분히 공급하면서 공적 주택의 비중을 늘리고 이재명 정부가 추구하는 공공성 강화도 동시에 얻을 수 있어서다. 더욱이 민간 주택 택지를 분양 받은 건설사가 경기나 회사의 인력 운용을 이유로 당초 정해진 착공 시기를 넘기는 경우가 많기 때문에 공급속도 차원에서도 LH의 시행 전담이 바람직하다는 진단이 나온다.
업계의 반응도 긍정적이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "LH가 생산자와 소비자를 직접 연결해 중간 마진을 없애려는 시도"라며 "직접 시행이 만만한 사안은 아니지만, 기존에 없던 새로운 시도라는 점에서 높게 평가한다"고 전했다.
다만 문제는 LH가 100% 시행을 맡을 여력이 충분한지 여부다. 이에 대해 전문가들의 시각은 비관적이다. 안해 본 업무는 아니지만 100% 시행을 하기 위해서는 조직과 규모가 비대해질 수밖에 없다는 것이다. 올해 2분기 기준 LH의 정규직과 무기계약직을 합친 직원 수는 총 9000명이다. 지난 2021년 'LH직원 투기사태' 이후 발표된 '국민신뢰 회복을 위한 한국토지주택공사 혁신방안'에 따라 LH 인력은 9600명에서 8900명 수준으로 줄었다. 하지만 2022년 윤석열 정부 집권 이후 인력 규모는 다시 9000명을 넘어선 상태다.
이렇게 되면 관련 부서 신설과 인력 보강을 해야 할 수밖에 없다. 업계에서는 이같은 인력 보강이 이뤄지면 향후 LH의 인력 규모만 20% 이상 늘어날 것으로 내다보고 있다.
LH의 방만경영은 5년 후 또다시 논란이 될 것으로 전망된다. 한 업계 관계자는 "주택공급의 민간 자율성을 강조하던 윤석열 정부에서도 LH의 기능을 축소하지 못했는데 특히 주택공급의 공공성을 강조하는 이재명 정부에서는 LH를 쪼개기 어려울 것"이라며 "안해 본 업무는 아닌 만큼 신입 직원들을 대거 늘려 뽑아 인력을 맞추는 방안이 나올 것으로 보인다"고 말했다.
이와 함께 160조원에 달하는 부채 문제 해결도 문제로 꼽힌다. 더욱이 이재명 정부의 주택 공급방침에 따라 공공택지 건설물량은 물론 신축매입임대주택 등 LH가 공급할 공적주택은 대부분 임대주택이기 때문에 개발 자금 회수가 안돼 부채는 더 늘어날 수밖에 없다. 지금까지 LH는 임대주택 공급과정에서 발생하는 채무를 택지와 주택 분양 이른바 '땅장사-집장사'로 보전해왔다. 이같은 교차보전 방식이 사라지게 된 셈이다.
LH의 지난해 말 기준 부채비율은 218%며 부채규모는 160조원에 달한다. 부채비율 200%가 넘으며 LH는 기획재정부로부터 '재무위험기관'으로 지정됐다. 이에 따라 오는 2027년까지 부채비율을 208%까지 낮춰야 하는데 공공임대주택 적자만 2조 원에 달한다.
회계적으로는 LH가 보유한 임대주택을 자산화하면 수치를 줄일 수 있다. 2009년 LH 출범 이후 부채문제가 지적될 때마다 LH가 제기한 해법이지만 아직 수용되진 않았다. 다만 회계장부 상 부채가 대폭 사라지더라도 LH의 실제 부채는 계속 발생하게 된다. 임대주택 중심의 공적주택 사업이 이어지는 동안 지속적으로 사채를 발행할 수밖에 없게 될 것이며 이는 고스란히 국가채무가 된다. 집장사, 땅장사를 중단한 댓가로 혈세가 투입되는 구조인 셈이다. 실제 이재명 정부에서는 LH의 기능 정상화를 위해 재정을 투입하겠다는 의사를 밝힌 바 있다.
이에 따라 LH의 사업영역을 축소해야한다는 목소리도 나온다. 한 업계 관계자는 "이재명 대통령도 인정했듯 인구 감소시대에 4기 신도시와 같은 대규모 공공택지 개발은 이제 큰 의미가 없다"며 "신축매입임대와 같은 임대주택 공급 운영에 특화한다면 LH의 순기능을 늘리고 방만 경영과 같은 문제점을 줄일 수 있을 것"이라고 말했다.
한국토지주택공사 LH는 이명박 정부 시절인 2009년 공기업 선진화 방안에 따라 주택 공급을 주로 하는 대한주택공사와 택지 공급을 주로하는 한국토지공사가 통합해 만들어진 공기업이다. 당시 양 기관 통합 이유는 노무현 정부 당시 공기업의 방만 경영이 가장 큰 이유였다.
문재인 정부 들어 공공 재건축·재개발과 지분적립형 주택 등의 정책이 마련되며 역할이 크게 강화된 LH는 결국 방만경영의 위기를 다시 맞았다. 바로 직원 투기 사태다. 당시 문재인 정부에서는 이를 계기로 LH를 가능에 따라 3등분 하는 방안도 제기됐다. 하지만 LH는 윤석열 정부 들어 또다시 과거의 규모와 역할을 유지한 채 이어지고 있으며 이재명 정부 출범과 동시에 '혁신'이 예고됐지만 결국 공룡 공기업 탄생을 눈앞에 둔 셈이 됐다.
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