업계 "속도전 본격화… 공사비·이주대책·추가분담금 등이 관건"
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 1기 신도시 재건축을 본격적으로 지원하면서 최고 기대주인 분당이 술렁이고 있다. 공모 대신 주민제안을 통해 기간을 단축하고 패스트트랙과 각종 금융지원도 확대한다는 방침에 환영의 목소리가 높다. 이주대책과 공사비 폭등, 추가분담금 등 현안이 얽혀 있어 실제 공급 증가가 2027년 이후 본격화될 것이란 전망도 나온다.
◆주민제안·패스트트랙 도입… 분당 재건축 속도 붙나
지난 15일 방문한 분당 양지마을 단지 곳곳에는 재건축 추진을 알리는 현수막이 나부끼고 있었다. 중간중간 대형 건설사들이 걸어둔 재건축 추진 축하 홍보물이 줄지어 걸린 모습이었다. 상가 내 공인중개사 사무소에는 재건축이 임박했다는 홍보 문구와 함께 내걸린 인근 아파트 매물들이 눈에 띄었다.
양지마을은 분당 선도지구 중에서 가장 규모가 큰 사업장이다. 수내동 일대 금호1·3단지, 청구2단지, 한양1·2단지 등을 포함해 4871가구 규모로, 재건축이 완료되면 7500가구에 달하는 '매머드급' 단지로 탈바꿈할 전망이다. 주민대표단은 7월 한국토지신탁을 예비사업시행자로 선정한 데 이어 이달 13일에는 소유자 설명회를 열고 분양 계획과 소유자 정산 등에 대한 의견 청취에 나섰다.
정부가 이달 7일 발표한 공급 대책을 통해 1기 신도시 정비사업을 활성화하기로 하면서 소유주들의 기대감은 더욱 커졌다. 사업 선정방식과 절차를 개선해 신속한 사업추진을 지원하고 이주와 상가 쪼개기 등 문제는 선제적으로 조치해 2030년까지 수도권에서 6만3000가구를 공급하겠다는 것이 목표다.
앞으로 1기 신도시 재정비 사업을 위해 공모방식 대신 주민제안(입안제안) 방식을 전면 도입해 물량 확대를 추진한다. 주민대표단이 주민 과반 동의를 받아 지방자치단체장에게 정비계획안을 제출하는 방식으로, 국토부의 공모 과정을 거치지 않아도 돼 기간 단축이 가능하다는 설명이다.
주민제안에 따라 선정된 정비구역에도 선도지구만 적용되던 계획수립 패스트트랙이 확대되고 펀드·특례보증 등도 동일하게 지원한다. 김윤덕 국토부 장관은 "공공신탁사 등을 통해 재건축 추진 체계를 개선하고 사업 속도를 높여 위축된 민간의 주택공급 여건을 대폭 개선하겠다"고 말했다.
이날 만난 한 소유주는 "분담금이 좀 나오더라도 서울 집값 오르는 걸 생각하면 여길 팔고 이사가는 것보다 재건축을 기다리는 게 더 돈을 아끼는 방법이라 생각한다"고 말했다. 또 다른 주민은 "개포, 반포 등 강남 주택 단지가 재건축을 통해 급등한 것처럼 비슷한 흐름을 따라갔으면 한다"고 덧붙였다.
공급대책 발표 이후 시장은 즉각적인 상승 흐름을 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 이달 둘째 주(8일 기준) 분당구 아파트 가격 변동률은 0.28%로, 직전 주(0.18%) 대비 0.1%p(포인트) 올랐다. 양지마을 금호 전용 193.85㎡는 이달 24억원(15층)에 거래되며 직전 신고가(20억1000만원)보다 4억원 이상 오른 가격으로 새 기록을 갱신했다.
매물을 거둬간 집주인도 상당하다. 6단지인 금호청구는 15일 현재 시장에 나온 매물이 하나도 없다. 5단지 한양은 전용 35.1㎡ 하나만 매매 시장에 나와 있다. 인근에서 사무소를 운영 중인 공인중개사 A씨는 "지난 주부터 매수 문의는 많은데 팔겠다는 사람이 없어서 대기 명단을 적어놓은 단지도 있다"며 "정부가 밀어주기로 한 만큼 이제라도 속도가 붙을 것이란 인식이 늘었다"고 말했다.
◆ 공급 확대·시장 기대감 ↑… 이주대책 등 해결 과제도 산적
지난해 선도지구로 선정되지 않은 분당 이매동과 정자동 등에서도 공모 방식을 통한 재건축에 시동을 걸고 있다. 아름마을 풍림·선경·효성 아파트는 '2기 통합 추진준비위원회'를 조직했고, 서현동 시범1구역 또한 시범한양과 시범삼성한신을 통합해 4200가구 규모 재건축에 본격적으로 나선다.
업계에선 이번 대책이 1기 신도시를 통해 중장기적 공급 기반을 확충하고, 노후 주거환경을 개선하겠다는 정부의 의지를 드러낸 것으로 평가한다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "수도권 주택 수요의 핵심 축을 담당하는 지역인 만큼 정비사업 진행 시 도심 대체 공급지 역할을 할 것"이라며 "신속 정비는 시장 신뢰 회복에 긍정적이나, 계획 대비 실행 속도와 정치적 리스크가 큰 분야라는 점에서 현실적 접근이 요구된다"고 말했다.
실제로 아직 갈 길이 멀다. 이주대책이 명확히 수립되지 않아서다. 분당의 경우 2028~2029년에 수급 문제가 발생할 우려가 제기됐다. 성남시는 분당 성남아트센터와 중앙도서관 사이에 있는 유휴부지에 2029년까지 약 1500가구 규모 공공주택을 공급하기로 했다. 전세를 놓아 이주 수요를 흡수한 뒤 추후 리모델링을 거쳐 공공에 분양할 계획이었다.
그러나 협의가 없었던 데다 야탑동에서 판교로 이어지는 길목의 교통 체증이 심화할 것이라며 주민 반대가 잇따르지 결국 부지 지정이 취소됐다. 이후 성남시는 5곳의 이주 주택 대체 후보지를 제출했으나 관련 논의 또한 흐지부지된 상태다.
정부의 1기 신도시 정비사업 청사진 실현을 위해선 이주대책의 적기 실행이 가장 중요하다는 얘기가 나온다. 변수가 많은 정비사업의 특성을 감안할 때 주택 공급이 계획대로 흘러간다는 보장이 없어서다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이주 시기가 2027년경 한 번에 겹칠 가능성이 열려있는 만큼 철저한 이주계획이 없으면 전·월세 가격 불안이 도래할 것"이라고 말했다.
송승현 도시와경제 대표는 "이주·정착 비용과 공공기여·사업성 균형이 속도를 좌우할 것"이라며 "1기 신도시 정비와 민간 규제 완화는 정체된 구역의 착공 전환을 돕겠지만, 실제 공급 증가는 2027년 이후 본격화될 전망"이라고 말했다.
수년간 지속된 공사비 폭등에 따른 추가분담금도 문제다. 1기 신도시는 이미 용적률이 200% 수준이다. 공사비 문제를 놓고 소유주와 시공사 사이 갈등이 생길 수 있다. 예컨대 서울 강동구 '올림픽파크 포레온'(둔촌주공 재건축)은 용적률이 80%로 넉넉했지만, 이를 273%의 새 집으로 만드는 과정에서 공사비를 둔 의견 차이가 발생해 공사가 아예 멈추기도 했다.
김인만 김인만경제연구소 소장은 "추가분담금이 예상보다 많을 수 있다"면서 "착공까지 10년 이상 소요된 과거 정비사업 사례도 고려할 때 빠른 속도보다 백년대계를 위한 노후계획도시 재건축을 수립해야 한다"고 말했다. 백새롬 부동산R114 책임연구원은 "부동산·건설경기 악화와 공사비 증가로 사업성을 장담하기가 어렵기에 단지에 따라 사업 속도가 다를 것"이라고 설명했다.
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