[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 부동산 개발사업에서 잇단 악재를 맞은 시행사 인창개발이 심각한 경영 위기에 봉착했다. 지난해 말 기준 6000억원이 넘는 완전 자본잠식 상태에 빠지면서 자금난 우려가 부각됐다. 올해 역시 중도금 미지급으로 사업권을 몰수당하는 등 경영 리스크가 확대되고 있다. 

유동성 위기를 상쇄하기 위해서는 핵심 사업인 가양동 CJ 공장 부지 개발 사업의 성공이 절실한 상황이지만, 이 역시 지식산업센터 시장의 투자 위축이 발생하며 분양 성공을 점치기 어려운 상황이다.

◆ 완전 자본잠식 상태에…미착공 PF 이자 부담 '눈덩이'

24일 업계에 따르면 인창개발은 완전 자본잠식 상태에서 사업 취소 등 위기에 봉착하며 유동성 부실이 심화되고 있다. 완전 자본잠식은 자본총계가 마이너스가 된 상태로, 자본금이 모두 잠식돼 자본이 바닥난 것을 말한다.

인창개발은 총부채가 총자산을 초과한 상태다. 전자공시시스템에 기재된 인창개발의 지난해 감사보고서에 따르면 지난해 말 기준 인창개발의 총부채는 2조3866억원으로, 총자산(1조7768억원)을 6097억원 초과했다. 1년 안에 갚아야 할 유동부채가 현금화 가능한 유동자산보다 8403억원이나 많아, 단기 채무 상환조차 불투명한 실정이었다.

이 같은 재무구조 악화의 주된 원인은 사업 지연에 따른 미착공 이자 부담이었다. 인창개발은 파주운정, 가양동 CJ부지, 가산동 LG부지 등 조 단위 사업들을 동시에 추진하면서 막대한 규모의 PF 대출을 냈다. 하지만 핵심 사업장들이 인허가 문제 등으로 장기간 표류하는 사이, 고금리 기조가 겹치며 시행사가 감당할 수 없는 수준까지 금융 부담이 치솟은 것이다.

인창개발은 지난해 이자 비용으로 1049억원을, 대출 이자 등을 제때 내지 못해 발생한 연체료로만 635억원을 지출했다. 사업은 진척되지 않는데 매년 1700억원에 육박하는 돈이 금융 비용으로 소멸된 셈이다. 당시 보고서에서는 "최근 금리와 원자재 가격 상승 및 부동산 가격의 불확실성 확대가 건설 경기에 부정적 영향을 미쳤다"고 지적했다.

뿐만 아니라 지난해 2119억원의 당기순손실을 기록하면서 매출(231억원)에서 기본 비용을 제외한 영업손실만 499억원에 달했다.

◆ 파주 운정 중도금 미납 '계약 해지'…핵심 사업 '가양 CJ부지'도 안갯속

문제는 올해 역시 늘어나는 부채를 감당하지 못해 주요 사업장을 포기해야 하는 실정에 놓였다는 점이다. 경기 파주운정3지구 주상복합용지 사업이 좌초된 것이 대표적이다. 2021년 인창개발은 LH(한국토지주택공사)로부터 해당 용지를 매입했으나, 중도금 약 3000억원을 내지 못하며 골머리를 앓았다. 수년간 대금을 미납함에 따라 LH는 결국 토지 공급 계약 해지를 통보했고, 새 사업자 공모에 나섰다.

이로 인해 인창개발은 LH로부터 계약금 726억원을 몰수당했으며, 연체 이자만 약 830억원에 달하는 것으로 추산된다. 결국 배보다 배꼽이 더 큰 상태가 연출된 것으로, 사업이 무산되면서 인창개발은 계약금 몰수를 두고 LH와 법적 소송을 준비하고 있는 것으로도 알려졌다.

사업이 무산되면서 회사의 명운은 사실상 서울 강서구 가양동 CJ 공장 부지 개발 사업에 걸려있다고 봐도 과언이 아니다. 지난 4월 시공사 현대건설과 착공계를 내고 본격 착공에 들어간 해당 사업은 총 사업비 6조원에 달한다. 인허가 문제 등으로 5년간 사업이 지연됐지만, 오는 2029년 준공을 목표로 공사를 진행 중이다.

다만 시행사인 인창개발의 유동성 위기가 변수다. 파주운정3지구와 같이 자금 조달 문제가 불거질 경우 추가적인 사업 지연으로 이어질 가능성도 존재하기 때문이다.

준공 이후도 긍정적이지는 않은 편이다. 전체적인 지식산업센터의 냉각 상황이 심화되고 있기 때문이다. 가양동 프로젝트는 코엑스의 1.7배에 달하는 대규모 지식산업센터와 오피스 공급을 핵심으로 한다. 하지만 최근 부동산 PF 위기의 진앙으로 꼽힐 만큼 지식산업센터 시장은 공급 과잉과 투자 심리 위축으로 얼어붙어 있다.

상업용 부동산 분석 전문 기업 부동산플래닛에 따르면, 올해 2분기 전국 지식산업센터 거래는 546건으로 직전 분기 대비 35.2%, 전년 동기 대비 44.7% 각각 줄어들었다. 거래액 역시 2271억원으로 직전 분기와 전년 동기 대비 각각 38.7%, 46.5%씩 감소했다.

특히 인근 마곡산업단지의 공실률도 상당하다는 점에서 분양을 통해 즉각적인 수익을 창출하기는 어려워 보인다. 서울시는 지난 8월 마곡산업단지의 지식산업센터 683호 중 절반가량이 공실이라고 전한 바 있다. 이미 인접 산단의 공급이 수요를 넘어선 상황에서 조기 분양을 점치기는 어렵다는 전망이 나오는 것이다.

◆ 관계사도 계약 무효 소송 눈 앞…협력 기업 연대보증이 '변수'

이 가운데 관계사 역시 최근 계약 무효 소송에 휘말린 것으로 전해졌다. 인창개발의 관계사인 익원 역시 시행사로 참여한 현대프리미어캠퍼스 세마역에서 대출에 문제가 발생하자 수분양자들이 계약 무효 소송을 제기 중인 것이다.

수분양자들은 시행사가 대금의 90%까지 대출이 가능하다고 홍보했지만 중도금 또는 잔금 대출에 문제를 겪자 이 같은 소송을 제기한 것으로 알려졌다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "공실이 속출하는 지식산업센터는 분양으로 인한 소비자들의 피해가 발생할 수 있다"고 봤다.

다만 인창개발과 같이 사업을 추진하는 기업들의 협력은 변수다. 또 다른 핵심 프로젝트인 서울 금천구 가산동 LG전자 부지 개발 사업 역시 관계사인 코아셋디앤씨와 시공사인 현대건설의 연대보증을 통해 본 PF로 전환한 사례가 있기 때문이다.

인창개발은 부동산 개발업체로, 김영철 인창개발 대표와 임 모 씨가 각각 50%의 지분을 소유하고 있다. 인창개발의 관계사는 20개 정도로, 법적으로 계열사는 아니나 김영철 대표 본인과 친인척들이 지분을 나눠 보유하는 방식으로 운영되는 것으로 알려졌다.

김 대표는 1999년 파주 용지 매입을 통해 부동산 개발업에 뛰어들었으며, 현대건설과 지식산업센터 사업을 시작하며 회사를 확장한 것으로 전해진다.

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