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[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 지난 2024년 고점 대비 반토막 아래로 떨어진 미국 주택 건설 업체 레나(LEN)의 저가 매수를 추천하는 의견이 월가에 꼬리를 물고 있다.

주가 밸류에이션이 경쟁사에 비해 낮을 뿐 아니라 자산 가치보다 낮은 수준에서 거래되고 있어 비중을 확대하는 전략이 적절하다는 얘기다.

레나 주가는 4월6일(현지시각) 88.57달러를 기록해 2026년 들어서만 15% 하락했고, 최근 1년 사이 17% 이상 떨어졌다. 2024년 10월 175달러까지 올랐던 주가는 반토막 이상 후퇴한 상태다.

업체가 투자자들 사이에 버림 받았던 이유는 실적 둔화였다. 특히 매출을 지켜내기 위해 마진을 희생시킨 경영 전략이 투자자들의 매도 심리를 부추겼다. 고금리와 주택 가격에 따른 부담 속에 경영진이 판매량을 지켜내기 위해 가격 인하와 인센티브 확대 등을 시행했고, 수익성을 훼손하는 결과를 초래한 것.

하지만 주가가 자산 가치보다 낮은 수준까지 떨어지자 월가에서 매수 기회라는 목소리가 번지기 시작했다. 부동산 건설 산업의 구조를 보더라도 비중을 확대할 근거가 충분하다는 의견이다.

업체가 전국 단위의 공급망과 현금 여력을 지니고 있는 데다 미국의 구조적인 주택 부족 상황을 감안하면 레나의 중장기 이익 상승이 기대된다는 주장이다. 아울러 레나의 주가가 단기적인 손익만을 지나치게 반영하고 있다는 지적도 나왔다.

지난 1954년 설립된 레나는 미국을 대표하는 대형 주택건설사 가운데 하나로, 저가형과 중간급, 액티브 시니어용 주택을 주력으로 공급한다. 이와 함께 모기지와 타이틀, 클로징 서비스를 제공하는 금융서비스 사업을 추진중이고, 전국 단위의 멀티패밀리 개발 사업과 기술 및 전략 투자 부문까지 함께 운영하는 종합 주택 플랫폼에 해당한다.

미국 주택시장에서 소위 타이틀이란 특정 부동산의 법적 소유권에 문제가 없는지 확인하고, 문제가 생기는 상황에 대비하기 위한 '타이틀 보험'을 제공하는 금융 서비스를 의미한다. 레나 타이틀은 부동산 등기와 공공 기록을 조회해 현재 소유자와 기존 담보 대출, 미납 재산세, 유치권, 판결, 지역권이나 통행권 등 권리 관계를 확인해 준다.

클로징 서비스는 매매 계약이 실제로 마무리되는 시점의 결제와 서류 처리 단계를 관리하는 업무다. 업체의 에스크로 담당자는 부동산 중개인과 대출 기관, 매수자 및 매도자와 소통하면서 필요한 서류를 갖추고 계약금과 초기 계약금, 대출금, 각종 수수료를 에스크로 계좌에 안전하게 관리하는 한편 매매의 마지막 단계를 처리한다.

최근 1년 이상 추세적인 주가 하락에도 업체의 펀더멘털이 탄탄하다고 평가받는 이유는 단순히 집을 많이 짓기 때문만이 아니라 플로리다와 텍사스, 캘리포니아를 포함한 동부·중부·남중부·서부 전역에 걸쳐 1분기 기준 1678개 액티브 커뮤니티를 운용하고 1만8515채의 신규 주문을 확보하는 등 전국 단위의 분산된 수요 기반을 확보하고 있기 때문이다.

특히 2026년 1분기 업체의 평균 판매 가격은 37만4000달러로 낮아졌지만 그만큼 수요가 가장 두터운 실수요 중심 시장을 붙들고 있었다는 의미로 풀이된다. 이는 고가 커스텀 빌더, 즉 부자 고객들이 원하는 대로 비싸고 개성 있게 주택을 지어주는 건설업체들보다 경기 사이클에 대한 민감도가 낮고, 물량을 방어할 수 있는 기반으로 작용한다.

미국 주택 건설사 가운데 톨브러더스가 대표적인 고가 커스텀 빌더에 해당하고, 레나의 경우 상대적으로 가격대가 낮으면서 수요층이 두터운 시장을 집중 겨냥한다.

레나의 가장 큰 강점은 경기 침체 국면에서도 버틸 수 있는 운영 체력이다. 업체는 2026년 1분기 말 기준 주택 건설 부문 현금 및 현금성자산 21억달러를 보유한 것으로 나타났다. 31억달러의 리볼빙 크레디트에는 차입이 없었으며, 주택 건설 부문의 부채 비중도 총자본 대비 15.7%에 그쳐 대형 주택 건설 업체들 중에서도 재무 방어력이 돋보인다는 평가다.

은행으로부터 최대 31억달러까지 빌릴 수 있는 한도성 대출 창구를 확보했지만 레나가 실제로 이용한 대출이 없는 데는 두 가지 의미가 자리잡고 있다. 먼저, 업체가 급한 운영 자금 부족에 몰리지 않았다는 의미로 해석되고, 둘째 시장이 더 나빠져도 당장 꺼내 쓸 수 있는 유동성 안전판을 확보해 뒀다는 뜻이다.

여기에 레나는 지난 1년 동안 주택 완공 사이클타임을 122일로 11% 줄였고, 재고 회전율을 2.5배로 높였으며, 건축 원가를 최근 2년간 12% 낮췄다고 밝혔다. 이들 수치는 단순한 비용 절감이 아니라 설계 단순화와 시공 표준화, 공급망 관리 개선을 통해 대형 건설 업체가 가질 수 있는 규모의 경제를 실제 손익 구조로 옮기고 있다는 해석이다.

최근 몇 년간 레나가 강조해온 '랜드 라이트(land-light)' 전략도 같은 맥락에서 읽을 수 있다. 업체는 토지를 재무제표에 오래 묶어두는 대신 토지 개발업자 및 랜드뱅크 파트너와 협업해 적기 공급 구조를 만드는 방식이 자본 효율과 운영 유연성을 높이고 장기적으로 재고 수익률과 자기자본수익률을 개선한다고 주장하고 있다.

문제는 이런 장기 그림이 단기 실적을 크게 훼손시켰다는 점이다. 레나의 2026년 1분기 순이익은 2억2900만달러, 희석 주당순이익(EPS)은 0.93달러를 기록했다. 기술투자 평가이익을 제외한 조정 EPS는 0.88달러로 1년 전의 1.96달러, 조정 기준 2.14달러에서 큰 폭으로 감소했다.

로이터 집계에 따르면 1분기 업체의 매출액은 66억2000만달러로 파악, 애널리스트의 예상치인 68억8000만달러에 못 미쳤다.

실적이 무너진 직접적인 원인은 판매 부진이 아니라 판매량을 유지하기 위한 수익성 희생이었다. 1분기 인도 물량은 5% 줄어든 1만6863채였고 평균 판매 가격은 8% 하락했으며, 판매 촉진을 위한 인센티브가 판매가의 약 14% 수준까지 올라갔다. 이 때문에 주택 매출 총마진은 18.7%에서 15.2%로 낮아졌고 순마진은 5.3%에 머물렀다.

투자자들이 레나 주식을 팔아치운 이유도 여기에 있다. 업체가 물량을 지키기 위해 너무 큰 폭의 이익률을 포기했다는 비판이 확산된 것.

업체의 경영진은 2026년 1분기 실적을 발표하면서 높은 모기지금리와 악화된 구입 가능성, 조심스러운 소비 심리, 이란 충돌까지 포함한 지정학적 불확실성이 3년 넘게 주택시장을 짓눌러 왔다고 설명했다.

여기에 3월 말에는 이른바 랜드라이트 전략과 랜드뱅킹 비용 처리 문제를 둘러싼 논란까지 불거지면서 투자심리가 한 번 더 흔들렸다. 레나는 관련 성명을 내고 구조와 비용, 회계 처리가 공시와 재무제표에 일관되게 반영돼 있다며 방어에 나섰지만 시장은 이 전략이 장기적으로 자본 효율을 높이는지 아니면 보이지 않는 비용을 키우는지 확인할 때까지 할인율을 높게 적용하려는 움직임이다.

shhwang@newspim.com