[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 홈플러스 영업이 무기한 중단되면서 점포 임대료를 기반으로 한 건설사 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 다시 부각되고 있다. 롯데건설과 DL이앤씨 등 관련 건설사의 금융비용 부담이 커질 가능성이 제기되지만, 점포 개발과 자산 매각 등 다양한 출구 전략을 활용할 수 있어 회사 전체에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 평가가 나온다.

◆ 홈플러스, 전국 매장 멈춰…건설사 PF에도 불똥

16일 부동산 업계에 따르면 최근 홈플러스 전국 매장이 무기한 임시휴업에 들어가면서 점포 개발사업에 참여한 건설사에 미칠 후폭풍을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 홈플러스 점포의 임대료를 기반으로 대출 이자를 상환해 온 사업장의 경우 임대수익이 끊기면 건설사의 금융비용 부담이나 보증채무로 이어질 수 있어서다.

홈플러스는 운영자금이 모두 고갈돼 상품대금은 물론 전기료 등 매장 유지에 필요한 비용도 감당하기 어렵다며 지난 13일부터 대형마트 영업을 임시 중단했다. 

앞서 서울회생법원은 지난 3일 홈플러스가 약 2000억원의 긴급운영자금을 확보하지 못하자 회생계획안의 수행 가능성이 없다고 보고 기업회생절차 폐지를 결정했다. 홈플러스가 항고 기간 안에 자금을 조달해 즉시항고하면 회생절차가 재개될 수 있지만, 영업 중단이 장기화하면 청산 가능성도 배제하기 어려운 상황이다.

건설사들이 홈플러스 점포 사업에 참여한 배경에는 안정적인 임대료와 도심 부지의 개발 가치가 있었다. 홈플러스는 과거 점포를 매각한 뒤 다시 임차하는 '세일앤리스백' 방식으로 자금을 확보했다. 건설사와 시행사는 장기 임대료를 바탕으로 금융비용을 충당하다가 향후 주상복합이나 임대주택 등으로 개발하는 구조를 택했다.

◆ 롯데건설, 핵심 점포 개발로 유동화 총력

롯데건설은 홈플러스 점포를 직접 보유하지 않고 시행사가 매입한 점포의 후순위 대출에 연대보증을 제공했다. 현재 수원영통점과 인천작전점, 대구칠곡점, 북수원점, 김포점, 영등포점 등 11개 점포와 관련된 PF 우발채무는 지난 6월 말 기준 5738억원이다. 지난해 말(1조395억원) 대비 44.8%(4657억원) 줄었다.

부천상동점과 동대문점의 개발계획이 확정되고 브리지론이 본PF로 전환되면서 보증 규모가 축소된 영향이다. 롯데건설은 지난달 동대문점 주상복합 개발을 위해 3500억원 규모의 본PF 조달을 마쳤으며 부천상동점도 본PF 전환을 완료했다. 영등포점은 매각을 추진하고 있다.

올 6월 말 기준 롯데건설의 홈플러스 관련 PF 우발채무 5738억원 가운데 5554억원이 PF유동화증권 매입펀드인 샬롯펀드에 편입돼 있다. 나머지 184억원은 롯데건설이 직접 보유한 전자단기사채다.

선순위 대주단이 기한이익상실(EOD)을 선언하면 샬롯펀드에 포함된 후순위 대출 가운데 20%(1111억원) 30일 안에, 나머지는 만기인 2027년 3월에 상환해야 한다. EOD가 발생하지 않더라도 홈플러스 전 점포에서 임대료가 끊기면 이를 막기 위한 최대 이자 부담은 연간 약 500억원에 이를 수 있다.

김창수 나이스신용평가 책임연구원은 "홈플러스의 최종 청산이 결정되는 경우 운영점포의 임대수익 중단과 개발사업 지연에 따른 금융비용 부담 등으로 재무적 부담이 나타날 수 있다"고 말했다.

홈플러스가 청산 절차에 들어간다고 해서 롯데건설의 보증채무가 즉시 현실화하는 것은 아니다. 롯데건설이 선순위 대출 이자를 지원하면 대주단이 EOD 선언을 만기까지 늦출 가능성이 있다. 전 점포의 임대료 수입이 끊길 경우에도 EOD 방지를 위해 부담할 최대 이자는 연간 약 500억원 수준으로 추산된다.

롯데건설은 지난 3월 말 기준 현금성자산 8615억원과 여신한도 5230억원을 보유하고 있다. 2027년 샬롯펀드 만기 때 담보가 해지되는 정기예금 3191억원도 대응 재원으로 활용할 수 있다. 점포별 개발사업을 본궤도에 올리며 관련 우발채무도 줄이는 모습이다. 개발과 자산 처분이 계획대로 진행되면 추가로 신용공여를 해소할 수 있다.

롯데건설 관계자는 "현재 각 펀드별로 개발이 확정되거나 가시화되고 있는 핵심 점포들이 포진해 있다"며 "이를 통한 사업비 확보와 기존 신용공여 해소 등이 이뤄지면 긍정적인 비용 조달이 가능할 것이며 향후 개발 이익에 따른 자산 가치 상승이 더 크게 기대된다"고 말했다.

◆ DL이앤씨, 매장 매각·임대주택 전환 등 고려 

DL이앤씨는 대림과 4개 프로젝트금융투자회사(PFV)를 통해 울산남구점과 의정부점, 인천인하점, 대전문화점, 전주완산점 등 5개 점포를 보유하고 있다. DL이앤씨와 대림의 지분율은 각각 47.5%와 47%다. 해당 PFV의 차입금은 선순위 3928억원과 후순위 1425억원을 합쳐 5353억이다. DL이앤씨와 대림은 후순위 대출에 자금보충약정을 제공했다.

DL그룹은 2021년 점포 5곳을 약 7000억원에 인수했지만 영업이 종료된 지방 점포는 매각이나 개발사업으로 전환하고 있다. 울산남구점은 부동산 개발업체 퍼스트씨엔디에 1470억원에 매각하기로 했다. 오는 11월 소유권을 이전할 예정이다.

대전문화점과 전주완산점은 주택도시보증공사(HUG) 공공지원 민간임대주택 사업을 추진하고 있다. 의정부점과 인천인하점은 역세권 입지를 활용한 개발이나 새 임차인 유치 방안을 검토 중이다. 김미희 한국기업평가 수석연구원 "이자 대여 등을 통해 선순위 대출의 EOD를 유예시키는 방안을 진행 중"이라며 "대위변제가 현실화되더라도 보유 현금 등을 통해 대응할 수 있을 것"이라고 전망했다.

DL이앤씨는 지난 3월 말 기준 현금성자산 2조2000억원과 자본총계 5조3000억원을 보유하고 있어 후순위 대출을 대신 갚더라도 재무안정성에 미칠 영향은 제한적이라는 평가다. DL이앤씨 관계자는 "최근 실적 발표에서 입증된 바와 같이 당사의 현금 및 현금성 자산과 부채비율 등 재무 지표가 건설업계 상위권인 만큼 이번 사안이 미치는 영향은 극히 미미할 것"이라고 말했다.

직접적인 재무 충격은 크지 않더라도 홈플러스 사태를 계기로 건설사들의 비주력 부동산 투자와 사업 다각화 움직임은 다소 위축될 가능성이 있다. CBRE코리아에 따르면 2024년 국내 건설·부동산업 합산 기업 대출금은 약 361조원으로 10년 사이 두 배 이상 증가했다. 사업 다각화와 대형 부동산 개발이 늘어난 만큼 특정 임차인이나 자산가격에 의존한 투자 구조에 대한 관리 필요성도 커진 셈이다.

이희정 삼일PwC경영연구원 수석연구위원은 "부동산 경기 위축과 금리 급등으로 사업성이 급격히 저하되면 조달금리와 수수료가 상승하고 시행사뿐 아니라 시공사와 협력업체, 금융권까지 피해가 연쇄적으로 확산되는 문제를 야기한다"고 말했다.

chulsoofriend@newspim.com