[서울=뉴스핌] 정광연 기자 = 정부가 2026년 세법개정안을 통해 30억원 이하 주택의 세 부담을 낮추는 대신 초고가 주택에 대한 과세를 강화하며 부동산 시장 안정에 나섰다. 다만 대출 규제는 기존 기조를 유지한 채 실수요자 중심의 제한적 완화만 검토되면서, 세제 완화 효과와 금융 규제 간 엇박자가 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목된다.

기획재정부는 3일 세제발전심의위원회를 열고 '2026년 세법개정안'을 확정했다.

세제개편안은 잠재성장률 반등, 민생·지방 지원 확대, 공정과세 및 세제 합리화 등을 골자로 하며, 부동산 분야에서는 30억원 이하 주택에 대한 세 부담 완화와 초고가 주택 및 비거주·다주택 보유에 대한 세 부담 강화로 요약된다.

구윤철 부총리는 "거주하는 1세대 1주택 가운데 시가 30억원 이하 주택은 세 부담을 낮추고, 일정 수준 이상의 고가 주택은 세 부담을 적정화하는 것이 핵심"이라며 "실수요자는 보호하고 초고가 주택은 과세 형평성을 높이는 것이 목적"이라고 설명했다.

정부는 거주용 1주택을 기준으로 시가 약 20억원까지 종합부동산세 과세 대상에서 제외한다. 이에 따라 20억~30억원 구간은 세 부담이 줄어드는 반면, 40억원 이상은 상대적으로 증가할 전망이다. 이를 통해 초고가 주택 수요를 일정 부분 안정시키겠다는 구상이다.

세제개편안이 확정되면서 시장의 관심은 부동산 대출 규제 개선안으로 옮겨가고 있다.

초고가 주택에 대한 세제 강화로 30억원 이하 매물에 대한 관심은 커질 것으로 보이지만, 시장에서는 총량 규제 완화 가능성은 낮게 보고 있다. 잔금대출과 청년·신혼부부 등 실수요자를 중심으로 한 '핀셋 조정'에 그칠 것이라는 전망이다.

금융당국은 부동산 시장 안정을 위해 기존 규제 기조를 유지하겠다는 입장을 거듭 강조하고 있다. 이억원 금융위원장도 지난달 29일 국회 정무위원회 전체회의에서 "대출을 완화할 경우 부동산 가격을 자극해 시장 불안을 키울 수 있다"고 밝힌 바 있다.

현재 주택담보대출은 15억원 이하 최대 6억원, 15억원 초과 최대 4억원, 25억원 초과 최대 2억원까지 가능하다. 이마저도 총량 규제로 인해 은행들이 자체적으로 한도를 축소하고 있어 실제 대출 가능 금액은 더 낮은 상황이다. 하반기에는 사실상 주담대 '셧다운' 우려도 제기된다.

대신 실수요자를 위한 정책 조정이 논의되고 있다. 이 가운데 대통령의 지적을 받았던 잔금대출 문제는 지난해 6·27 규제 이전에 청약을 신청한 아파트를 중심으로 일부 해소될 것으로 보인다. 금융당국은 지난달 28일 은행권에 잔금대출 집행을 적극적으로 요청하기도 했다.

청년과 신혼부부 등 실수요자 대출을 총량 규제에서 일부 제외하는 방안도 검토되고 있다. 생애최초 주택구입자의 주담대 접근성을 높이기 위한 예외 규정 확대가 핵심이지만, 해당 수요가 특정 지역 집값을 자극할 수 있다는 우려도 있어 신중한 접근이 이뤄지고 있다.

반면 실수요자들의 요구가 컸던 주택담보대출비율(LTV) 완화는 사실상 배제된 것으로 알려졌다.

구입 대상 주택 가격의 80%까지 가능했던 생애최초 주담대는 지난해 6·27 대책으로 70%로 축소된 데 이어, 10·15 대책에서는 40%(규제지역 기준)까지 낮아졌다. 규제지역이 서울 전역과 경기 주요 지역을 포함하고 있어 수도권 주택 매입이 크게 제한된 상황이다.

이에 무주택자에 한해 규제를 완화해야 한다는 요구도 이어졌지만, LTV 완화 시 대출 총량이 급증할 수 있다는 점에서 최종적으로 제외된 것으로 보인다. 하반기 대출 절벽 가능성까지 겹치면서 실수요자의 진입 문턱은 더욱 높아질 전망이다.

시중은행 관계자는 "이미 규제가 강하게 적용됐기 때문에 가계대출에서 초고가주택 매입 영향은 크지 않았다. 관건은 15억원 이하 주택에 대한 규제 완화 여부"라며 "실수요자 제외는 당국 결정만 있으면 바로 적용이 가능하다. 최종안까지 지켜봐야 할 것"이라고 밝혔다.  

peterbreak22@newspim.com