특히 주택담보대출에 대한 규제강화 등 수요 측면의 불안요인 관리강화 조치가 더해져 실효성에 관심이 높아지고 있다.

일단 정부는 최근 부동산값 급등에 대해 공급정책 시차로 수급불균형이 발생하고 신도시를 중심으로 고분양가가 발생, 불안심리가 확산됐다고 진단했다.

더욱이 9월 이후 전세난이 소형주택에 대한 매수세를 촉발하고 금융권의 주택담보대출이 매수수요을 측면지원 했다고 평가했다.

◆주택공급물량 조기 확대·공급...분양가도 인하

이번 '11.15 부동산 대책'의 핵심은 현재 건설 중인 신도시의 아파트 공급물량을 당초 계획보다 빠르게 더 많이 공급하고, 25%의 분양가 인하효과를 유도하는 데 있다.

먼저 공급측면에서 수도권 신도시 등 신규택지를 확보하고 신도시 및 국민임대단지의 밀도를 상향 조정, 최대 12.5만호를 추가 공급할 계획이다.

이를 위해 택지개발 기간을 현행 7.5년에서 5-6.5년으로 단축토록 하고, 다세대·다가구, 주상복합·오피스텔 건축 규제를 개선할 예정이다.

신도시 개발밀도와 용적률은 지역 여건과 주택수요를 감안해 상향 조정된다. 이에 김포 파주 광교 양주 송파 검단 신도시 평균 개발 밀도는 현 118인/ha에서 136인/ha로 18인이 늘어난다. 용적률은 현 175%에서 191%로 증가하고 녹지율은 현 31.6%에서 27.2%로 하향 조정된다.

개발 제한구역 해제지역에 건설되는 국민임대단지의 용적률도 높여 4만6,000호를 추가 공급한다. 다만 주택단지내 근접 생활공간에 생태면적을 늘려 체감녹지 공간을 충분히 확보토록 할 계획이다.

이에 따라 김포의 아파트 공급물량은 5만9000호로 늘어나고 파주는 8만호, 양주 5만4000호, 검단 6만6000호, 송파4만9000호, 판교2만9000호, 광고3만4000호, 화성 4만호로 늘어나게 된다.

20-30%의 분양가 인하 방안도 추진된다. 분양원가 공개를 확대하는 것은 물론 분양가제도의 전반적인 개선을 마련, 저렴한 주택공급에 나선다는 것.

정부는 분양가제도개선위원회를 구성, 내년 2월까지 정부의 원가공개방안을 마련할 계획이다. 특히 분양가 상승의 원인으로 지목된 채권 입찰제의 개선여부도 위원회에서 논의할 예정이다.

올해 중에는 도시개발사업 및 경제자유구역 개발사업에도 분양가상한제 적용을 위한 제도적 기반을 마련할 계획이다.

또한 택지조성비용을 절감하고 택지공급가격을 인하해 실질적인 분양가 인하효과를 거둘 방침이다.

다만, 재정에 의한 적기 투자가 곤란한 경우 민자사업으로 우선 추진하고, 재정 부담분은 사업시행자가 선투자 후 정부로부터 장기에 걸쳐 상환받도록 하는 방안 검토할 예정이다. 신도시 건설로 유발되는 교통량 처리를 위해 광역교통시설의 경우에도 국가·지자체·사업시행자간의 합리적 분담방안 마련토록 할 방침이다.

분양가 인하에 따라 예상되는 청약과열과 투기수요 유입을 원천 차단하기 위한 제반 대책도 시행하게 된다.

실수요자 중심의 청약제도가 개편, 부양가족수(자녀수, 세대구성), 무주택기간, 청약통장 가입기간 등을 종합적으로 고려하는 가점제를 2008년 하반기 부터 단계적으로 시행할 예정이다.

◆ "주택대출 받기 어려워 진다"

금융분야의 부동산 대책으로는 투기지역의 아파트 담보대출의 LTV(주택담보비율)규제가 강화되고 DTI(총액한도대출)이 확돼적용된다는 점이다.

먼저 은행 보험의 투기지역 LTV 규제 예외적용대상이 폐지된다. 그동안 만기 10년 초과 6억원 초과 아파트 담보대출 중 거치기간 1년미만과 중도상환 수수료가 있는 원리금분할상환방식의 경우 60% 예외적용했다.

저축은행 신협 등 비은행 금융기관의 LTV도 현행 60-70%에서 50%로 줄어든다.

현재 투기지역 6억원 초과 아파트 신규구입 대출에 적용하는 총부채상환비율(DTI)규제도 수도권 투기과열지구로 확대 적용한다. 특히 기존 아파트를 담보로 신규구입 목적의 가계대출 취급시에도 적용한다.

소득증빙 확인 후 해당 LTV한도 및 DTI 40%이내에서만 취급 가능해지면 오는 20일 신규분부터 시행된다

이에외도 금융기관에 대한 감독당국의 지도 감독을 지속적으로 강화, 과도한 금리 할인·유인금리 제시·경품 제공 등 불건전한 영업행위 및 과당경쟁 억제토록 할 방침이다.

향후 정부는 부동산 시장 안정화 대책과 함께 종합부동산세 부과, 다주택자 양도세 중과 등 기존에 내놓은 투기억제책을 계속해서 추진한다는 방침이다.

또한 임대주택 비축·공급 등 서민주거 안정대책을 일관성 있게 추진하고, 공급대책 추진상황과 시장상황을 지속적으로 관리할 계획이다.

이외에도 정부는 최근 부동산 가격이 급등한 강남, 신도시예정 지역에 대해 집중단속 및 세무조사를 실시하기로 했다.

한편, 정부는 지난 14일 박병원 재정경제부 차관 주재로 부동산 특별대책반 회의를 가졌으며 오늘 정오 확대당정협의를 개최, 부동산 시장 안정화 대책을 최종 조율·발표했다.