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[편집자주] '자오 상 하오. 십팔사략에서만 알려드리는 투자비책!' 뉴스핌은 한화증권 차이나리서치의 조용찬 수석애널리스트가 작성하는 중국 투자 관련 핫이슈 '여의도 십팔사략(十八史略)'을 연재합니다. 중국 경제와 금융시장 회복이 한국에게도 결정적인 요인으로 부상한 상황에서 조 수석의 깊이 있고 설득력 있는 분석은 정책 단위나 시장 참가자 여러분께 많은 도움을 줄 것으로 기대됩니다. 독자여러분의 많은 관심과 성원 부탁드립니다.
8% 성장을 위해선 부동산 거품발생은 필요악이다
얼마 전까지 중국경제는 밤에 비포장도로를 달렸다면 지금은 시원하게 뚫린 고속도로에 막 들어선 기분입니다. 경제분위기가 좋아지자, 국제투자은행은 서둘러 경제전망을 상향 조정하고 있답니다. 생뚱맞은 소리처럼 들리겠지만, 최근 중국내에선 “3대 과열”을 놓고 버블논쟁이 한창이랍니다. 그 중에 하나가 부동산시장에 다시 거품이 형성되고 있다는 주장입니다.
가. 중국 부동산시장의 동향
지난 주 신화사 기사(7월21일)에 전국 금융기관의 개인주택담보금액 신규 증가량은 2009년 1~3월(약 1,000억 위안)으로 작년 같은 기간에 비해선 보합수준이었지만, 4~6월은 큰 폭으로 늘어나면서 1~6월(약 4,662억 위안)에 무려 150% 증가했답니다.
주택구입 열기가 냄비처럼 쉽게 달아 오를 수 있었던 것은 5가지 원인 때문입니다. 1)과잉유동성 상황하에서 기업(국유기업 제외)들은 손쉽게 호주머니가 찢어질 정도로 대출자금을 받을 수 있었습니다. 하지만 수요부진으로 선듯 투자에 나설 수 없자, 자금운용 대상처를 주식, 부동산으로 돌렸답니다.
이외에도 2)7차례에 걸친 금리인하로 시중의 과잉유동성이 공급, 3)작년까지 금융·부동산 긴축정책에 대한 반발매수세, 4)부동산개발업체에 대한 최저자본금 인하, 5)해외자금의 유입 등 부동산 버블형성이 형성돼 갔습니다.
상황이 이렇다 보니, 7월 20일 중국은행감독관리위원회(은감회)의 류밍캉(劉明康) 위원장은 “금융기관의 리스크 관리강화, 대손충당금비율을 연내 150% 이상 인상, 2가구 주택 보유자에 대한 대출기준을 엄격화”를 지시했습니다.
여기서 잠깐, 지난 1999~2008년 10년간의 주택가격의 추이를 보면 중국 부동산시장을 쉽게 이해하실 것입니다.
1998년에 3대 개혁(국유기업, 국유은행, 행정개혁)이후 복지측면의 주택분배제도가 폐지됐고, 각 세대는 주택의 구입, 임대를 자유롭게 결정할 수 있게 됐던 거죠. 주택시장은 유독, 지방정부와 개발업자간의 밀착된 이해관계, 투자자의 탐욕이 상승작용을 일으키며 2008년 상반기까지 약 10년간 거침없는 상승추세가 펼쳐졌습니다.
개발업자는 개발예정지 주변의 노른자위 물건을 확보하고, 지방정부는 토지판매 가격을 보다 높은 가격에 매각해 재원을 손쉽게 마련할 수 있다는 이해가 맞아 떨어지면서 은밀한 거래도 서슴지 않았답니다. 국토자원부는 2005년부터 위성을 통해 16개 도시를 관찰했는데, 신규 건설용지의 60%가 위법용지였습니다.
이에 따라 중앙정부는 2006년에 지방정부-개발업자 모두에게 책임을 지도록하는 “부동산개발 건전화대책”을 발표했지만, 실효성은 없었답니다. 2008년 베이징올림픽 개막을 앞두고 연해지역의 대도시를 중심으로 부동산가격이 계속 상승했는데, 2008년 리먼브라더스의 파산을 계기로 중국 부동산가격은 하락세로 돌아섰습니다.
그러나 2008년 10~12월 실질 GDP성장률은 전년동기대비 +6.8%로 큰 폭으로 둔화되자, 중국 최고지도부는 체제안정을 위해서 2008년 11월 4조위안의 대형 경기자극책을 내놓았습니다. 이에따른 경제효과가 2009년 들어 가시화되면서 시장관계자들 사이에 향후 경기회복에 대한 기대감이 고조됐습니다. 부동산시장과 주식시장은 급격하게 상승하면서 다시 부동산거품이 발생하게 됐답니다.
나. 지역별 부동산투자
지역별 주택투자 동향을 보면, 1998년~2008년간 누적투자금액의 구성비에서 연해동부지역은 58%, 중부지역 15%, 서부지역 17%, 동북지역 10%로 연해동부지역이 앞도적인 우위를 점하고 있습니다.
투자금액의 증가율면에서도 1998년 대비 2008년엔 연해동부지역 7.5배, 중부지역 18.9배,서부지역 18.9배, 동북지역 15.4배로 지역별 격차가 매우 큰 것을 알 수 있습니다.
주요지역별 주택평균 가격은 (2007년 기준), 베이징, 상하이는 8,000~10,000위안/㎡로 가장 높고, 다음은 광둥성으로 6000위안/㎡에 달했습니다. 창장경제권 중심지, 주장삼각주 중심주을 제외한 중부지역, 서부지역, 동북지역은 3000위안/㎡ 수준입니다. 2000~2007년 기간에 가격상승률 순위는 상하이, 광둥, 장쑤는 약 3.5배, 베이징은 3배로 실제(추정) 가격상승률은 발표된 통계자료보다 높은 것을 알 수 있습니다.
2008년 하반기의 가격하락은 연해지역(특히 심천 등 대도시)을 중심으로 큰 폭으로 떨어진 반면, 내륙도시들은 상대적으로 가격하락폭이 크지 않았습니다.
다. 부동산개발투자는 계속 늘어날 전망
부동산개발투자는 전체 고정자산투자에 20%를 차지할 뿐만 아니라, 부동산수요는 중국 PVC소비량의 36%, 시멘트의 27%, 알루미늄 26%와 조강 22%를 소비합니다. 주택가격의 상승은 개인소비는 물론 민간설비투자 의욕을 고취시키고, 중앙과 지방정부의 재정수입에도 큰 공헌을 합니다. 2009년 1~6월까지 부동산개발투자는 9.9 증가해 향후 내수확대에 플러스 요인으로 작용할 것입니다.
주택판매면적을 전년동월대비로 보면, 2008년은 마이너스 성장을 보였지만, 2009년 3월 이후서부터는 2자릿수 플러스로 돌아섰습니다. 6월엔 +54.4%로 뚜렷한 상승세를 보였습니다.
한편, 기존주택가격은 2009년 4월 하락을 멈췄고, 6월엔 전년동기대비 +2.2%를 기록했습니다. 특히, 심천은 2008년에 -20%를 기록했지만, 6월엔 +2.9%로 상승세로 전환했습니다.
주택판매가 회복되고, 공급부족이 나타나면서 신규착공면적이 6월엔 작년 같은 기간에 비해서 +12.1%로 1년만에 플러스로 돌아섰습니다. 중국에서는 소비자의 높은 저축률, 노동인구비율이 높고, 결혼적령기 인구가 많을뿐만 아니라, 소득증가로 쾌적한 환경의 주택으로 교체수요도 매우 강합니다. 특히 금융기관의 건전성을 감안해 볼 때 앞으로 주택투자는 계속 늘어날 전망입니다.
라. 부동산거품 방지책보다는 미세조정
향후 과제는 안정된 가운데 빠른 성장세를 유지하는 것입니다. 경제성장이 내수확대에 맞춰져 있기 때문에 부동산시장의 거품방지책보다는 안정된 성장궤도를 이탈하지 않토록 미세조정에 나설 것으로 보입니다.
올해 신규신용대출이 10조 위안(약 2000조원)에 달할 것으로 보이는데, 과거처럼 이가운데20%~30%가 부동산으로 유입될 경우 2007년 버블을 능가할 것입니다. 부동산시장을 어떻게 연착률시킬지는 12월에 개최되는 “중앙경제공작회의”(당, 정부의 최고지도부 회의로 2010년 경제운영방침이 결정되는 중요 회의)에서 결정될 예정입니다.
필자가 보기엔 “부동산 거품을 판단하는 핵심잣대”는 주택구입의 목적이 투기냐, 주거용이냐를 구분해야 합니다. 또한 구입자금의 출처가 금융수단을 이용했는지, 아님 자기자금을 이용했는지를 확인해야만 버블을 판단할 수 있습니다.
하반기에 투기목적의 은행 대출이 증가한다면 1)정부는 부동산시장 움직임에 대해 판단(감독 강화, 위반행위에 대한 엄격한 처벌)을 내릴 것입니다. 2)2주택에 대한 대출정책변화가 예상됩니다.
이같이 판단하는 근거는 은감회가 7월 20일 “은행대출 리스크관리을 더욱 강화시키는 통지”를 각 지방 은행감독관리국에 하달했기 때문입니다. 핵심은 “2주택”에 대출기준을 엄격히 준수할 것을 지시한 것입니다. 만약 여의치 않는다면 주택대출금리나 주택구입시 본인부담비율을 높이라고 명시했습니다. 또한 대손충당금비율을 연내 150%이상(대형금융기관은 2009년 3월말 120~150% 정도로 높임)으로 높일 것을 주문했습니다.
하지만 일부 상업은행과 지방의 금융기관은 지방정부와 밀착관계를 갖고 있는데, 부동산이지방 경제성장에서 미치는 절대적 영향력을 고려할 때 대출심사 기준이 엄격하게 지켜지기는 힘들 것입니다.
결국 단기적인 문제가 산적해 있고 8% 성장률 목표를 달성하기 위해선 부동산 거품 발생이불가피해 당분간 부동산가격 상승은 피할 수 없을 것으로 보입니다.
◆ 조용찬 수석연구원
대신투신운용사 펀드매니저
대신경제연구소 수석연구원
현, 한화증권 차이나리서치 수석연구원
8% 성장을 위해선 부동산 거품발생은 필요악이다
얼마 전까지 중국경제는 밤에 비포장도로를 달렸다면 지금은 시원하게 뚫린 고속도로에 막 들어선 기분입니다. 경제분위기가 좋아지자, 국제투자은행은 서둘러 경제전망을 상향 조정하고 있답니다. 생뚱맞은 소리처럼 들리겠지만, 최근 중국내에선 “3대 과열”을 놓고 버블논쟁이 한창이랍니다. 그 중에 하나가 부동산시장에 다시 거품이 형성되고 있다는 주장입니다.가. 중국 부동산시장의 동향
지난 주 신화사 기사(7월21일)에 전국 금융기관의 개인주택담보금액 신규 증가량은 2009년 1~3월(약 1,000억 위안)으로 작년 같은 기간에 비해선 보합수준이었지만, 4~6월은 큰 폭으로 늘어나면서 1~6월(약 4,662억 위안)에 무려 150% 증가했답니다.
주택구입 열기가 냄비처럼 쉽게 달아 오를 수 있었던 것은 5가지 원인 때문입니다. 1)과잉유동성 상황하에서 기업(국유기업 제외)들은 손쉽게 호주머니가 찢어질 정도로 대출자금을 받을 수 있었습니다. 하지만 수요부진으로 선듯 투자에 나설 수 없자, 자금운용 대상처를 주식, 부동산으로 돌렸답니다.
이외에도 2)7차례에 걸친 금리인하로 시중의 과잉유동성이 공급, 3)작년까지 금융·부동산 긴축정책에 대한 반발매수세, 4)부동산개발업체에 대한 최저자본금 인하, 5)해외자금의 유입 등 부동산 버블형성이 형성돼 갔습니다.
상황이 이렇다 보니, 7월 20일 중국은행감독관리위원회(은감회)의 류밍캉(劉明康) 위원장은 “금융기관의 리스크 관리강화, 대손충당금비율을 연내 150% 이상 인상, 2가구 주택 보유자에 대한 대출기준을 엄격화”를 지시했습니다.
여기서 잠깐, 지난 1999~2008년 10년간의 주택가격의 추이를 보면 중국 부동산시장을 쉽게 이해하실 것입니다.
1998년에 3대 개혁(국유기업, 국유은행, 행정개혁)이후 복지측면의 주택분배제도가 폐지됐고, 각 세대는 주택의 구입, 임대를 자유롭게 결정할 수 있게 됐던 거죠. 주택시장은 유독, 지방정부와 개발업자간의 밀착된 이해관계, 투자자의 탐욕이 상승작용을 일으키며 2008년 상반기까지 약 10년간 거침없는 상승추세가 펼쳐졌습니다.
개발업자는 개발예정지 주변의 노른자위 물건을 확보하고, 지방정부는 토지판매 가격을 보다 높은 가격에 매각해 재원을 손쉽게 마련할 수 있다는 이해가 맞아 떨어지면서 은밀한 거래도 서슴지 않았답니다. 국토자원부는 2005년부터 위성을 통해 16개 도시를 관찰했는데, 신규 건설용지의 60%가 위법용지였습니다.
이에 따라 중앙정부는 2006년에 지방정부-개발업자 모두에게 책임을 지도록하는 “부동산개발 건전화대책”을 발표했지만, 실효성은 없었답니다. 2008년 베이징올림픽 개막을 앞두고 연해지역의 대도시를 중심으로 부동산가격이 계속 상승했는데, 2008년 리먼브라더스의 파산을 계기로 중국 부동산가격은 하락세로 돌아섰습니다.
그러나 2008년 10~12월 실질 GDP성장률은 전년동기대비 +6.8%로 큰 폭으로 둔화되자, 중국 최고지도부는 체제안정을 위해서 2008년 11월 4조위안의 대형 경기자극책을 내놓았습니다. 이에따른 경제효과가 2009년 들어 가시화되면서 시장관계자들 사이에 향후 경기회복에 대한 기대감이 고조됐습니다. 부동산시장과 주식시장은 급격하게 상승하면서 다시 부동산거품이 발생하게 됐답니다.
나. 지역별 부동산투자
지역별 주택투자 동향을 보면, 1998년~2008년간 누적투자금액의 구성비에서 연해동부지역은 58%, 중부지역 15%, 서부지역 17%, 동북지역 10%로 연해동부지역이 앞도적인 우위를 점하고 있습니다.
투자금액의 증가율면에서도 1998년 대비 2008년엔 연해동부지역 7.5배, 중부지역 18.9배,서부지역 18.9배, 동북지역 15.4배로 지역별 격차가 매우 큰 것을 알 수 있습니다.
주요지역별 주택평균 가격은 (2007년 기준), 베이징, 상하이는 8,000~10,000위안/㎡로 가장 높고, 다음은 광둥성으로 6000위안/㎡에 달했습니다. 창장경제권 중심지, 주장삼각주 중심주을 제외한 중부지역, 서부지역, 동북지역은 3000위안/㎡ 수준입니다. 2000~2007년 기간에 가격상승률 순위는 상하이, 광둥, 장쑤는 약 3.5배, 베이징은 3배로 실제(추정) 가격상승률은 발표된 통계자료보다 높은 것을 알 수 있습니다.
2008년 하반기의 가격하락은 연해지역(특히 심천 등 대도시)을 중심으로 큰 폭으로 떨어진 반면, 내륙도시들은 상대적으로 가격하락폭이 크지 않았습니다.
다. 부동산개발투자는 계속 늘어날 전망
부동산개발투자는 전체 고정자산투자에 20%를 차지할 뿐만 아니라, 부동산수요는 중국 PVC소비량의 36%, 시멘트의 27%, 알루미늄 26%와 조강 22%를 소비합니다. 주택가격의 상승은 개인소비는 물론 민간설비투자 의욕을 고취시키고, 중앙과 지방정부의 재정수입에도 큰 공헌을 합니다. 2009년 1~6월까지 부동산개발투자는 9.9 증가해 향후 내수확대에 플러스 요인으로 작용할 것입니다.
주택판매면적을 전년동월대비로 보면, 2008년은 마이너스 성장을 보였지만, 2009년 3월 이후서부터는 2자릿수 플러스로 돌아섰습니다. 6월엔 +54.4%로 뚜렷한 상승세를 보였습니다.
한편, 기존주택가격은 2009년 4월 하락을 멈췄고, 6월엔 전년동기대비 +2.2%를 기록했습니다. 특히, 심천은 2008년에 -20%를 기록했지만, 6월엔 +2.9%로 상승세로 전환했습니다.
주택판매가 회복되고, 공급부족이 나타나면서 신규착공면적이 6월엔 작년 같은 기간에 비해서 +12.1%로 1년만에 플러스로 돌아섰습니다. 중국에서는 소비자의 높은 저축률, 노동인구비율이 높고, 결혼적령기 인구가 많을뿐만 아니라, 소득증가로 쾌적한 환경의 주택으로 교체수요도 매우 강합니다. 특히 금융기관의 건전성을 감안해 볼 때 앞으로 주택투자는 계속 늘어날 전망입니다.
라. 부동산거품 방지책보다는 미세조정
향후 과제는 안정된 가운데 빠른 성장세를 유지하는 것입니다. 경제성장이 내수확대에 맞춰져 있기 때문에 부동산시장의 거품방지책보다는 안정된 성장궤도를 이탈하지 않토록 미세조정에 나설 것으로 보입니다.
올해 신규신용대출이 10조 위안(약 2000조원)에 달할 것으로 보이는데, 과거처럼 이가운데20%~30%가 부동산으로 유입될 경우 2007년 버블을 능가할 것입니다. 부동산시장을 어떻게 연착률시킬지는 12월에 개최되는 “중앙경제공작회의”(당, 정부의 최고지도부 회의로 2010년 경제운영방침이 결정되는 중요 회의)에서 결정될 예정입니다.
필자가 보기엔 “부동산 거품을 판단하는 핵심잣대”는 주택구입의 목적이 투기냐, 주거용이냐를 구분해야 합니다. 또한 구입자금의 출처가 금융수단을 이용했는지, 아님 자기자금을 이용했는지를 확인해야만 버블을 판단할 수 있습니다.
하반기에 투기목적의 은행 대출이 증가한다면 1)정부는 부동산시장 움직임에 대해 판단(감독 강화, 위반행위에 대한 엄격한 처벌)을 내릴 것입니다. 2)2주택에 대한 대출정책변화가 예상됩니다.
이같이 판단하는 근거는 은감회가 7월 20일 “은행대출 리스크관리을 더욱 강화시키는 통지”를 각 지방 은행감독관리국에 하달했기 때문입니다. 핵심은 “2주택”에 대출기준을 엄격히 준수할 것을 지시한 것입니다. 만약 여의치 않는다면 주택대출금리나 주택구입시 본인부담비율을 높이라고 명시했습니다. 또한 대손충당금비율을 연내 150%이상(대형금융기관은 2009년 3월말 120~150% 정도로 높임)으로 높일 것을 주문했습니다.
하지만 일부 상업은행과 지방의 금융기관은 지방정부와 밀착관계를 갖고 있는데, 부동산이지방 경제성장에서 미치는 절대적 영향력을 고려할 때 대출심사 기준이 엄격하게 지켜지기는 힘들 것입니다.
결국 단기적인 문제가 산적해 있고 8% 성장률 목표를 달성하기 위해선 부동산 거품 발생이불가피해 당분간 부동산가격 상승은 피할 수 없을 것으로 보입니다.
◆ 조용찬 수석연구원
대신투신운용사 펀드매니저
대신경제연구소 수석연구원
현, 한화증권 차이나리서치 수석연구원
