[뉴스핌=조윤선 기자] 최근 부동산 거래량 급감, 가격 급락 등 중국 부동산 시장에 대한 위기감이 고조되고 있는 가운데, 중국 부동산 기업의 해외 채권 발행이 급증해 눈길을 끌고 있다.

중국 21세기경제보도(21世紀經濟報道)는 시장조사업체 딜로직(Dealogic)의 통계를 인용, 최근 5개월새 중국 부동산 기업의 신규 해외 채권 발행규모는 132억7400만 달러(약 13조원)로 사상 최고치를 기록했다고 보도했다. 

거래 정체 등 부동산 불황 속에서 신용대출 규제까지 강화되면서 중국내에서 자금 융자가 갈수록 힘들어지고 있기 때문이다. 하지만 모든 부동산 개발업체가 해외 채권을 발행할 수 있는 것은 아니다.

싱가포르개발은행(DBS) 홍콩지사 총경리 정쓰전(鄭思禎)은 "현재 해외 채권을 발행하는 본토 부동산 개발업체는 주로 신용등급이 'BB' 이상인 업체"라면서 "최근 부동산에 대한 각종 악재로 투자자들이 중소 부동산 업체 투자에 신중한 태도를 보이고 있어 대체로 리스크 방어력이 있고 경영 상태가 좋은 기업들만 융자를 받을 수 있는 상황"이라고 소개했다.

일례로 대형 부동산 개발 업체 중 하나인 비구이위안(碧桂園)은 지난 16일 5억5000만 달러의 2019년 만기 우선순위부채(senior debt)를 발행할 것이라고 발표했다. 금리는 7.875% 수준으로, 신용평가사 피치(Fitch)로부터 BB+, 스탠다드앤드푸어스(S&P)로부터 BB 신용등급을 받을 예정이라고 중국 매체는 전했다.

우선순위부채란 상환 우선순위에 있어 다른 부채보다 우선적으로 상환되어야 하는 부채를 가리킨다.

전문가들은 투자자들이 비구이위안의 무분별한 사업 확장에 우려를 나타내면서 채권 발행이 어려울 것으로 예상했지만, 홍콩 부동산 개발업체 헝디(恆地)그룹 리자오지(李兆基) 회장이 2억5000만 달러의 비구이위안 채권을 사들이면서, 결국 채권을 발행할 수 있게 된 것으로 전해진다.

관련 통계에 따르면 비구이위안이 이번 채권발행으로 획득한 채권 청약액은 26억 달러가 넘는데, 이 중 펀드가 67%, 프라이빗 뱅킹이 19%, 은행 및 보험사가 7%를 차지하는 것으로 나타났다.

지역적으로는 아시아 지역의 기관 투자자와 프라이빗 뱅킹 고객이 다수를 차지하는 것으로 드러났다.

정쓰전 총경리는 "몇 년 전에도 한 부동산 업체가 몇몇 부호에게 일부 채권을 매각한 후에야 채권 발행이 가능했다"면서 "이는 부동산 시장 침체를 여실히 보여주는 사례"라고 말했다.

비구이위안은 작년 9월 이후 8개월만에 다시 채권을 발행했다. 작년 9월 금리 7.25%의 8년 만기 달러표시 채권을 발행, 7억5000만 달러를 조달했다.

비구이위안의 회사부채율은 2012년 51.6%에서 2013년 64%로 치솟았다. 총 부채 규모도 2012년 170억 위안에서 작년 말 266억 위안으로 크게 불어났다.

전문가들은 "현재 브라이빗 뱅킹 투자자를 비롯해 펀드회사들도 부동산 관련 투자에 신중을 기하고 있다"고 말했다.

한 펀드회사 관계자는 "현재 룽후(龍湖), 완커(萬科), 비구이위안 등 신용등급 'BB'나 'BBB'이상인 일부 부동산 업체에만 투자할 뿐, 신용등급이 'B'이거나 그 이하인 업체에 대한 투자를 고려하지 않고 있다"고 소개했다.

또한 신용리스크 예방을 위해 보통 만기가 3~5년인 단기채권에 투자하고 있다고 이 관계자는 덧붙였다.

전문가들은 무디스 신용등급 'Baa' 혹은 그 이상이거나, S&P신용등급 'BBB' 또는 그 이상인 채권을 투자 가능한 등급의 채권으로 보고 있다.

비구이위안 외에 뤼디(綠地)그룹은 해외에서 올 1월 23일 15억 위안 규모의 위안화표시 채권을 발행했고, 완다(萬達)는 해외 자회사를 통해 6억 달러의 달러표시 채권을 발행했다. 뤼청부동산 그룹(錄城房地産)도 지난달 5억 달러 규모의 자본증권을 발행했다. 뤼청부동산 그룹은 지난해 5월부터 4차례에 걸쳐 해외에서 자금을 조달했다.

지난해에도 중국 부동산 그룹은 해외에서 대규모 자금을 유치했다. 관련 통계에 따르면, 2013년 중국의 부동산 대기업의 해외 시장 자금 조달 규모는 552억 달러에 달해 2012년 보다 120%가 늘었다.

쩡치셴(曾啓賢) 무디스 수석애널리스트는 "올 1~5월 비구이위안, 룽후를 비롯한 부동산 개발 업체들의 해외 채권 발행이 크게 늘었지만, 하반기 해외 투자자들이 신중한 태도를 취하면서 부동산 업체의 해외 채권 발행 속도가 주춤해질 것"이라고 전망했다.

시장조사업체 딜로직(Dealogic)에 따르면 1~5월 부동산 업체의 전체 채권 발행 금액은 133억 달러에 육박, 사상최대를 기록했지만 증가세는 점차 둔화되고 있는 것으로 나타났다. 1월 채권 발행 금액은 59억 달러에서 4월 18억9000만 달러, 5월 13억 달러로 감소했다.

올 1~5월 부동산 기업이 매달 발행하는 채권 수도 1월 15건에서 4,5월 각각 4건으로 줄었다.

한 채권시장 전문가는 "3월 발행한 저장(浙江)성 부동산 업체 싱룬즈예(興潤置業) 디폴트(채무불이행) 사건에다 미국 연방준비제도이사회(FRB)가 채권 구매를 축소하면서 전반적으로 시장 분위기가 가라앉아 있다"며 "중앙은행이 개인 부동산 신용대출 심사를 강화할 것이란 발표를 하기전부터 이미 자본시장에서 부동산 채권이 대량으로 매각됐다"고 설명했다.

전문가들은 올해 부동산 개발 기업의 신규채권 만기 상환 부담은 크지 않을 것으로 내다봤다. 일반적으로 상환 만기가 5년인데다, 부동산 시장 전망이 불투명하면서 개발업체의 토지 매입도 줄어, 자금 수요가 감소했기 때문이다.

한편 무디스는 21일 중국 부동산 시장에 대한 등급 전망을 '안정적'에서 '부정적'으로 낮췄다. 이는 무디스가 중국 부동산 시장 전망을 2012년 11월이래 처음으로 하향조정한 것이다.

무디스는 향후 12개월 동안 주택 판매 증가세가 대폭 둔화되고 재고가 급증하며, 부동산 업계 유동성이 약화되는 등 중국 부동산 시장은 각종 어려움에 놓일 것이란 부정적 전망을 제시했다.

[뉴스핌 Newspim] 조윤선 기자 (yoonsun@newspim.com)