[뉴스핌=이동훈 기자] 주춤했던 강남 재건축 바람이 불고 있다. 정부의 주택임대 과세 확대로 재건축 시장이 얼어 붙었으나 최근 사업진행 속도가 빨라지며 수요자들의 관심이 높아지고 있는 것.

올 하반기 강남권 재건축 아파트 중 투자 유망한 곳은 어딜까? 같은 재건축 단지라도 시세와 분담금 등에 따라 수익성 차이가 2억원 넘게 벌어진다. 투자자들의 꼼꼼한 분석이 필요한 셈이다.

3일 서울시와 부동산 업계에 따르면 서울 강남권(강남, 서초, 송파구) 재건축 아파트 중 사업시행인가를 통과해 일반 분양을 목전에 둔 단지는 16곳에 이른다. 

서초구에는 9곳으로 가장 많다. 강남구와 송파구에선0 각각 5곳, 2곳이 분양을 눈앞에 두고 있다.

이중 입지와 생활 편의시설, 향후 가치 등을 고려할 때 강남구 개포시영(1970가구), 서초구 신반포5차(555가구), 송파구 가락시영(6601가구)이 투자 유망단지로 꼽힌다.

자료=중개업소 및 조합 취합

이 아파트 44㎡(이하 공급면적)의 시세는 5억8000만~6억원. 이 아파트를 구입해 109㎡를 배정 받으려면 3억원 정도를 내야 한다. 이렇게 되면 총 투자금은 8억8000만~9억원에 이른다.

이는 주변 시세와 비슷하다. 역삼동 ‘역삼래미안’의 109㎡ 매맷값은 8억8000만~9억1000만원이다. 역삼푸르지오 104㎡는 9억~9억4000만원에 거래되고 있다.

하지만 개포시영은 바로 앞 개포주공 1~4단지가 재건축되면 대규모 브랜드 타운으로 조성되기 때문에 향후 시세가 오름세를 탈 가능성이 높다는 게 인근 중개업소의 평가다.

이 아파트 인근 늘푸른공인중개소 사장은 “개포동 일대에 새 아파트가 거의 없고 이 일대가 개포시영을 포함해 1만5000여가구 규모의 재건축 단지로 조성돼 가치가 높다”며 “사업 속도가 다른 단지에 비해 빠르다는 것도 장점”이라고 말했다.

신반포5차는 1980년 입주했으며 최고 13층, 5개동, 555가구로 이뤄졌다. 최고 35층, 581가구로 재건축된다. 입주민들이 대부분 집안에서 한강을 볼 수 있다는 게 최대 장점이다.

총 투자금은 11억2000만~11억5000만원 수준이다. 109㎡ 시세가 8억200만~8억5000만원에 형성돼 있다. 1대 1 재건축으로 일반 분양이 17가구에 불과해 109㎡로 재입주할 때 떠안는 부담금은 3억원 정도다.

주변 시세와 비교하면 1억5000만~2억5000만원 저렴하다. 반포동 ‘래미안 퍼스트지’ 113㎡가 13억5000만~14억5000만원에 움직이고 있다. 반포자이 116㎡는 시세가 12억5000만~13억5000만원 수준이다.

송파구 최대 규모인 가락시영도 관심 단지다. 최고 5층, 134개동, 6610가구에서 최고 35층, 84개동, 9510가구로 변신한다. 일반가구가 1578가구에 달한다.

서초와 강남구 재건축 단지에 비해 투자금이 적다. 43㎡ 시세는 4억9000만~5억3000만원. 109㎡로 입주하려면 평균 분담금이 2억4000만원이다. 총 투자금은 7억3000만~7억7000만원 수준이다. 송파구 잠실동 아파트와 비교해 1억원 정도 싸다. 트리지움 118㎡는 8억5000만~9억5000만원. 잠실엘스 109㎡는 9억~9억5000만원이다.

하지만 재건축 투자는 리스크(위험)를 감수해야 한다. 대규모 자금이 투입되다 보니 사업 과정에서 마찰이 적지 않다. 재건축 기간이 길어지면 사업비가 높아져 주민 부담금이 올라갈 수밖에 없다.

주택경기 침체가 발목을 잡을 가능성도 있다. 일반 분양가가 계획보다 낮아지거나 미분양이 다수 발생하면 조합원 부담은 더욱 커진다. 때문에 재건축 투자는 무리한 대출을 일으켜 뛰어들기 보단 여유자금으로 장기적 접근이 필요하다고 전문가들은 조언한다.

[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)