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[전문] 엘리엇, "삼성전자 가치 저평가..지배구조 바꿔야"

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삼성전자 이사회에 공개 서한

[뉴스핌=황세준 기자] 미국 해지펀드 엘리엇매니지먼트의 계열사인 블레이크캐피털과 포터캐피털이 '삼성전자 가치 증대를 위한 제안사항' 제목의 서신(레터)를 삼성전자 이사회 앞으로 보냈다.

10쪽짜리 레터는 삼성전자를 사업회사와 지주회사로 분할, 지주회사를 삼성물산과 합병, 30조원 규모의 특별 현금 배당 실시, 삼성전자 사업회사 미국 나스닥 상장, 지주회사와 사업회사에 각각 독립성이 보장되는 최소 3명의 사외이사 추가 등의 요구사항이 담겼다.

아래는 레터 전문이다.

 

<제목 : 삼성전자 주식회사(삼성전자)의 이사진에 보내는 서신>

삼성전자 가치 증대를 위한 제안 사항

삼성전자 이사진 귀중

서론
저희는 삼성전자의 주주로서3 본 서신 및 동봉된 프레젠테이션 자료에 기재된 바와 같이 삼성전자의 기업구조 개편, 주주환원, 투자자 접근성 및 기업 경영구조 개선에 관한 방안(삼성전자 가치 증대를 위한 제안 사항)을 제안합니다. 본 서신에 담긴 저희의 제안은 그간 삼성전자의 주주가치를 끌어 내렸던 것으로 보이는 요인들에 대응하기 위하여 구체적으로 고안된 것입니다.

삼성전자는 한국을 대표하는 기업인 동시에 세계적인 테크놀로지 회사로서의 지위를 구축함에 있어서 대단한 역량을 발휘해 왔습니다. 근래 발생한 갤럭시 노트7의 배터리 문제는 안타깝지만, 그럼에도 불구하고 삼성전자는 여전히 시장 점유율과 수익성 측면에서 시장 우위를 점하고 있습니다.

삼성전자의 핵심 사업인 반도체, 모바일, 디스플레이 및 가전제품 분야에서의 강점은 전세계의 소비자와 투자자들이 높이 평가하는 바입니다. 특히, 이러한 성과들에 대한 창업주 가족과 삼성전자 경영진의 공로는 찬사를 받아 마땅합니다.

그러나, 이와 동시에 삼성전자의 주주들은 오랜 기간동안 주가 저평가에 직면하고 있습니다. 삼성전자 보통주는 현금 차감 후 1년 이익 예측치의 6배 수준에서 거래되고 있는 바, 이는 동봉된 프레젠테이션 자료에 상세하게 기술된 바와 같이 글로벌 경쟁 기업들의 상당수가 지속적으로 유지하고 있는 현금 차감 후 1년 이익 예측치의 11배에 해당하는 주가에 비해서도 현저하게 저평 가되어 있고, 코스피의 12개월 선행 주가수익비율 11배와도 대조됩니다.

다시 말해, 삼성전자의 괄목할 만한 성과가 시장이 평가하는 주식의 가치에 제대로 반영되지 못하고 있으며, 이러한 문제점에 대한 해결 방안이 필요하다는 것입니다.

저희는 몇몇 글로벌 투자 은행이 발표한 것을 비롯하여 삼성그룹의 기업구조를 합리화하는 방안에 대하여 공개적으로 제기된 여러 견해들에 대해 알고 있습니다. ‘삼성전자 가치 증대를 위한 제안 사항’을 공표하는 목적은 모든 이해관계자로 하여금 이러한 제안 사항들을 충분하고 적절하게 평가할 수 있도록 하기 위함입니다. 저희는 ‘삼성전자 가치증대를 위한 제안 사항’들이 현실화 된다면, 모든 삼성전자 주주(개인, 기관, 국내 및 해외 주주)들 뿐만 아니라 삼성전자의 경영진과 다른 이해관계자들 모두에게 상당하고 지속적인 이익을 가져다 줄 것으로 믿습니다.

삼성전자에게 지금은 곧 새롭게 구성될 리더쉽을 통해 빛나는 업적을 지속할 수 있는 매우 중요한 시점이자 훌륭한 기회입니다. 저희는 지금이야말로 주주 가치를 향상시키고, 기업경영구조 및투명성을 개선할 기회이며, 이를 통해 삼성전자가 일류 사업 분야에 걸맞는 주가를 달성할 수 있는 때라고 믿습니다. 저희는 삼성전자의 이사진이 이러한 기회를 꼭 놓치지 않기를 진심으로 바랍니다.

삼성전자 가치 증대를 위한 제안 사항
타당성 – 주요 가치 잠식 요소에 대한 대응

저희는 ‘삼성전자 가치 증대를 위한 제안 사항’이 창업주 가족의 지배 지분을 유지하면서도 삼성그룹의 현재 기업구조를 단순화하여 삼성전자 주주들에게 보다 나은 주주환원 및 기업지배구조와 더불어 주주 가치 향상을 가져다 줄 것으로 믿습니다. 

불필요하게 복잡한 삼성그룹 구조 및 구조 개편 가능성을 둘러싼 지속적인 불확실성

저희가 보기에 삼성그룹의 기업구조는 과거로부터 비롯된 자사주 보유, 여러 순환 출자 및 상호 출자 고리 등으로 인해 불필요하게 복잡합니다. 폭넓은 그룹 차원에서의 기업구조 개편 가능성을 둘러싸고 지속되는 불확실성은 아무런 도움이 되지 않습니다.

저희는 삼성전자 및 계열회사의 기업구조 개편 가능성을 둘러싼 현재의 불확실성에 대해 적절한 해결책이 필요하다고 생각합니다.

삼성전자가 보유중인 자사주의 가치를 실현하고, 강력하고 안정된 삼성그룹의 사업구조를 확립함으로써 모든 삼성전자 주주들이 명확하고 지속적인 이익을 누릴 수 있을 것으로 예상되는 바, ‘삼성전자 가치증대를 위한 제안 사항’은 이를 달성하도록 고안되었습니다.

삼성전자의 최적화되지 못한 자본 관리 및 하위권에 속하는 주주환원
삼성전자는 현재 심각한 자본 과대화 상태에 있으며 보유중인 자사주는 재무제표상 (시장 가치가 아닌) 원가로 반영되어 있습니다. 

저희는 최근 삼성전자 경영진이 단행한 11조4천억원 상당의자사주 매입 및 소각 결정8을 통해 보여진 주주환원 노력이 시장에 도움이 될 뿐 아니라 호의적 으로 받아들여진 것으로 판단합니다. 그러나, 다른 한편으로, 이러한 노력이 2016년 6월 30일 기준으로 77조원으로 늘어난 현금대차 (cash balance)와 잔여 자사주 등을 고려했을 때 삼성전자의 과도하고 비효율적인 자본 구조를 해소하기에는 충분치 않다고 생각합니다.

동봉된 프레젠테이션이 보여 주는 바와 같이, 재무제표상의 비효율성이 삼성전자의 자기자본이익률을 압박하였고, 비교하자면 이는 해당 산업 부문에서 수년 간 최저치에 해당하는 수치입니다. 배당수익률 및 배당지급률 역시 마찬가지입니다.

이와 같은 자본과대화 상태를 유지하는 것에 대한 정당한 사유는 없어 보입니다. 특히 삼성전자가 현재 보유하고 있는 현금은 향후 투자 기회를 위해 필요한 자본 유동성과 글로벌 기업으로서의 현 지위를 유지 및 향상시키기 위해 필요한 자본 수준을 현저하게 초과합니다. 특히 삼성전자가 활발히 창출하고 있는 잉여현금흐름의 수준을 고려한다면 더욱 그렇습니다.

또 저희의 제안과 같이 삼성그룹 기업구조 합리화의 일환으로 삼성전자의 잔여 자사주의 가치가 실현되지 않는다면, 더이상 가치를 잠식하지 않도록 2016년 삼성 자사주 매입 취지에 걸맞게 전량 소각되어야 합니다

삼성전자 핵심 사업에 대한 효과적인 해외 증시 상장 부재

삼성전자는 그 핵심 사업의 규모와 글로벌 시장에서의 영향력에도 불구하고 현재 (KRX 상장 외) 해외 증시 상장으로 인한 효과를 누리지 못하고 있습니다. 해외 증시 상장의 부재와 이로 인한 시장 유동성 저하는 투자자 접근성을 방해하며 삼성전자 주식의 시장 가치를 끌어내리고 있다고 생각합니다.

삼성그룹의 부실한 기업경영구조

세계적인 기업들을 키워낸 삼성그룹의 역량에도 불구하고, 보다 나은 기업경영구조 수립을 촉구하는 목소리를 내는 것은 저희 뿐만이 아닙니다. 예를 들어 지난 해 열띤 논쟁의 대상이었던 삼성물산 주식회사와 제일모직 주식회사9의 합병에 관련하여 여러 시장 참여자들이 삼성그룹의 기업경영구조 개선을 촉구한 바 있습니다.

글로벌 경영을 선도하는 삼성전자의 입지에 맞추어 이사회 구성을 개편하는 것을 시발점으로 기업경영구조를 개선함으로써 삼성전자의 이해관계자들은 큰 혜택을 누리게 될 것으로 믿습니다.

핵심 방안 및 구체적인 효과
위와 같은 문제점들을 해결하기 위한 목적으로 고안된 ‘삼성전자 가치 증대를 위한 제안 사항’은 삼성전자와 그 계열회사들이 합의에 기초하여 이행할 몇 가지 핵심적인 요소들을 수반하고 있습니다.

삼성그룹 기업구조 개편

삼성그룹 기업구조 합리화의 일환으로 삼성전자가 보유중인 자사주의 가치를 실현하는 방안

삼성전자를 상장지주회사(“삼성 홀드코(Samsung Holdco)”)와 별도의 상장사업회사(“삼성 옵코(Samsung Opco)”)로 분할(“분할”).

삼성 홀드코가 보유한 자사주를 활용하여 삼성 옵코에 대한 보유 지분을 증대할 수 있는 방안으로, 삼성 홀드코가 삼성 옵코의 모든 주주들을 대상으로 삼성 옵코 발행 주식에 대한 공개매수를 실시하고(“공개매수”), 그 공개매수의 대가는삼성 홀드코가 보유하는 자사주를 활용하여 지급함.

그 후 그룹 차원에서의 기업구조 합리화와 지배권 강화를 통해 이해관계자의 이익을 증대시키기 위해 삼성 홀드코와 삼성물산 주식회사(KRX 종목코드028260:KS)(“삼성물산”) 간의, 삼성물산을 존속 회사로 하는, 공정한 주식 교환 방식 합병(“삼성 홀드코 합병”) 진행.

위와 같은 분할, 공개매수 및 삼성 홀드코 합병 절차는 주식 양도소득에 대한 조세 부담을 최소화하면서 삼성그룹의 기업구조 및 지배구조를 단순화하고 삼성전자가 보유중인 자사주의 가치를 실현하는 방안입니다.

삼성 옵코의 특별 현금 배당 및 지속적인 주주환원

2016년 삼성 자사주 매입과 더불어 주주환원의 일환으로써, 삼성 옵코가 30조원 또는 보통주 1주당 245,000원10 규모의 특별 현금 배당을 실시하고, 국제적 기업 기준에 걸맞도록 향후 지속적으로 잉여 현금흐름의 75%를 주주들에게 환원한다는 선언을 통해 삼성전자의 자본 관리 및 주주환원 정책의 변혁을 실행하여야 합니다.

삼성 옵코의 나스닥11 상장 (KRX 상장 외)

삼성전자가 주주들에게 삼성 옵코의 나스닥 상장(KRX 상장에 추가하여)을 추진하겠다는 선언을 통해 투자자들의 삼성그룹에 대한 인식을 제고하고 투자 접근성을 확대하여야 합니다. 해외 상장은 삼성전자 운영사업의 규모나 글로벌 위상을 고려하였을 때 이미 오래 전에 이루어졌어야 하는 것이며, 이러한 해외 상장으로 인해 해외 투자자들의 접근이 한층 용이해질 것이고, 지속 가능한 주주 가치를 창출하는 데 기여할 것입니다.

삼성 홀드코와 삼성 옵코의 이사회 구성 개선

삼성그룹의 기업경영구조에 대한 항구적인 개선을 위한 방안으로서, 삼성 홀드코와 삼성옵코의 이사회가 주주 구성원을 보다 적절히 대표할 수 있도록 구성하여야 합니다. 특히 적절한 국제적인 경영 이력을 보유한, 그리고 변화의 일환으로 다양성을 확보할 수있는 최소 3인의 독립적인 이사를 각 회사의 이사로 추가 선임하는 것이 모든 이해관계자들에게 진정한 이득이 될 것으로 믿습니다.

채택 가능한 추가 절차

이러한 핵심 개선 사항들이 실현된 후에는 두 개의 상장지주회사 아래에 삼성그룹 사업 분야 중 금융 부문과 산업 부문의 지분이 추가적으로 분리되거나 축소될 여지가 있을 것입니다. 이는 그룹에 남은 순환 출자나 상호 출자 고리를 해소하는 것을 포함하여 삼성과 같은 기업집단을 대상으로 산업 자본과 금융 자본을 분리하고 투명성을 제고하도록 하는 금융당국의 계속되는 규제 요구에 대응하는 방안이기도 합니다.

독립적 애널리스트들의 견해

독립적인 리서치 애널리스트들은 삼성전자 가치 증대를 위한 제안 사항에 기재된 몇몇 방안들에
대해 이미 개별적으로 논평한 바 있습니다.

“잉여현금흐름 (FCF) 수준은 갈수록 높아지는 설비 투자 비용에도 불구하고 향후 2년간증가할 것입니다. 결과적으로 현금 배당 증가 외에도 자사주 매입 및 소각이 매년 예상됩니다. 이에 더하여, 전 분기 대비 6% 증가한 2016년 2분기의 64조9천억에 달하는, 계속증가 추세에 있는 순 현금대차 (net cash balance)를 고려했을 때, 삼성전자는 장래에 다시 한번 ‘특별’ 자사주 매입/소각 프로그램을 단행해야 할 것입니다.”—맥쿼리, 2016년 7월 28일

“가치를 실현하는 방안 중 하나는 지주회사와 사업회사로의 분리입니다 . . . . 장점으로는 (i) 그룹 차원의 이슈보다 사업 전략에 집중할 수 있도록 기업경영구조의 합리화; (ii) 투명성 향상 및 지주회사에게 득이 되는 높은 배당의 가능성; 그리고 (iii) 비핵심 자산 처분및 재평가를 통한 수익 등이 있을 수 있습니다.”—모건스탠리, 2016년 7월 2일

“시장의 낮은, 심지어 부정적인 기대치를 고려했을 때, 자발적으로나 주주들의 요구에 의해서 주주환원 정책을 향상시킨다면 상당 수준의 목표가 재산정 및 상향 조정 가능성이높아 보입니다.”—씨티은행, 2015년 10월 27일

“삼성전자가 보유한 비영업자산의 가치는 적극적인 주주환원 및 기업구조 개편을 통해 보다 명확해져야 합니다.”—바클레이즈, 2015년 10월 7일

“회사의 미흡한 자본관리로 인하여 현재 시가총액의 44%에 육박하는 현금 및 투자자산의 가치가 상당히 평가절하 되어 있는 것으로 판단됩니다. 하지만 기업구조 개편이 대략 완료될 시점에는 삼성전자가 자사주 매입과 좀더 높은 배당을 통해 주주 환원을 증대시킬 수 있으리라 예측하며, 이는 주가에도 긍정적인 효과를 미칠 것으로 보입니다.”—JP 모건, 2015년 6월 15일

“사업회사가 배당을 통해 영업 이익을 분배할만한 유인이 더해지면, [새로 설립될] 삼성전자 사업회사의 모든 투자자들에게 이익이 될 것으로 예상됩니다. 전반적으로 높아지는배당률 및 주요 가치 잠식 요소 (투명성 결여, 상호 출자구조, 일관성 있는 배당 정책 도입의 지연, 현금 적체로 인한 자본 비율 과대화)들의 해소를 통해 다양한 측면에서 가치 상승이 예상됩니다.”—크레디트 스위스, 2015년 1월 12일

“저희의 사례 연구에 비추어 볼 때, 삼성그룹이 지주회사로 기업구조를 개편한다면 주가에긍정적인 영향을 미칠 가능성이 높습니다. LG그룹의 가치는 (지주회사로) 개편한 후 첫6개월간 38.5% 증가했으며 SK그룹의 가치 역시 지주회사로 재상장 후 34% 증가하였습니다.”—도이치 뱅크, 2014년 11월 3일

결론
저희는 ‘삼성전자 가치증대를 위한 제안 사항’이 삼성전자의 이해관계자들에게 매우 현실적이고 가시적인 이익을 가져다 줄 것으로 믿고 있으며, 귀하께서 ‘삼성전자 가치증대를 위한 제안 사항’을 이러한 관점에서 심도 있게 검토함으로써 삼성전자 이사로서의 의무를 다하여 주실 것을 요청드립니다. 저희는 압도적 다수의 삼성전자 주주들이 ‘삼성전자 가치증대를 위한 제안 사항’에 대한 충분하고 공개적인 검토를 환영하고 지지할 것이라 믿습니다.

저희는 이러한 제안을 통해 삼성그룹이 주주들의 목소리에 귀를 기울일 의향을 가지고 있다는 긍정적이고 강력한 신호를 시장에 보내는 기회가 될 것이라고 기대하고, 또한 믿고 있습니다. 이와같은 시장에 대한 신호는 삼성전자의 괄목할 만한 사업 실적과 주가 간의 격차를 해소하는 현실적인 방안을 제시하는 동시에, 장기적 기업구조 개편이라는 중대한 목표를 달성하기 위해 필요한 주주들의 지지를 확보하는 등 막대한 긍정적 효과를 가져다 줄 것입니다. 이사진의 리더쉽을 통해 삼성은 새롭고 더욱 성공적인 시대를 열어갈 수 있을 것입니다. 감사합니다

 

[뉴스핌 Newspim] 황세준 기자 (hsj@newspim.com)

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'북한'인가 '조선'인가 호칭 논쟁 [서울=뉴스핌] 김현구 기자 = 최슬아 숭실대 교수는 29일 "북한이라는 호명이 상대방을 한반도의 일부처럼 위치시킨다면 조선이라는 호명은 하나의 독립된 행위자로 인정하는 방향으로 작동할 수 있다"고 진단했다. 최 교수는 "북한을 인정해야 된다는 주장은 어떤 온정적인 제안이 아니라 상대를 인정함으로써 불안을 낮추고 관계를 보다 안정적으로 관리하기 위한 굉장히 중요한 출발점이 될 것"이라고 내다봤다. 한국정치학회(회장 윤종빈)는 이날 서울 중구 한국프레스센터에서 '평화 공존을 위한 이름 부르기:북한인가 조선인가' 주제로 특별학술회의를 열었다. 통일부는 관련 논의를 공론화한다는 취지에서 이번 학술회의를 후원했다. 사회를 맡은 권만학 경희대 명예교수는 "호칭은 기본적으로 식별 기능을 갖지만 정치적 호칭이 되는 순간 이데올로기를 담게 된다"고 말했다. 권 교수는 "북한은 '대한민국'을 공식 명칭으로 부르며 남쪽을 외국으로 재정의했다"면서 "하지만 우리는 여전히 '북한' '북측'이라는 표현을 사용한다"며 토론 필요성을 강조했다. 정동영 통일부 장관이 지난 20일 서울 종로구 정부서울청사에 들어서며 도어스태핑을 갖고 최근 북한 '핵시설' 발언에 대한 입장을 밝히고 있다. [사진=뉴스핌DB] ◆ 김성경 "호칭은 분단 산물…'조선' 관계 전환 출발점" 김성경 서강대 교수는 "북한이라는 호명은 비공식적·약칭적 표현이지만 분단 80년 동안 누적된 정치적 의미를 가진 것"이라면서 "북한을 계속 북한이라고 부르는 한 우리 안에 북한이 계속 갇힐 수밖에 없다"고 진단했다. 김 교수는 "학계에서는 (북한을) 조선, 북조선으로 부르는 경향이 좀 있었다"며 "남과 북의 국가 정체성이 이미 상당히 공고화돼 있는 현 상황에서 국가와 국가 사이의 관계 맺기를 본격적으로 시작할 수 있는 시기가 도래한 것"이라고 평가했다. 김 교수는 "북한을 계속 유지한다는 것이 평화공존이나 통일에 더 도움이 된다는 논리적 근거를 찾기 어렵다"면서 "우리가 상상할 수 있는 통일은 남북이 서로를 인정 존중하고 그 맥락 안에서 관계를 맺고 남북 주민이 통일을 선택하는 것이 가장 현실적인 방안"이라고 제시했다. ◆ 권은민 "국호 사용, 국가 승인 아냐…정치가 먼저, 법은 따라간다" 권은민 김앤장법률사무소 변호사는 "북한을 조선민주주의인민공화국 또는 'DPRK'라고 부른다고 해서 그것이 꼭 국가 승인이나 정부 승인을 구성하지는 않는다"면서 "국가 승인은 정치적 행위이고 국가 의사 표시다. 그렇게 부르더라도 국가 승인과는 무관하다라고 선언을 하면 정리가 되는 문제"라고 진단했다. 권 변호사는 "남북관계는 법률의 영역이라기보다는 정치의 영역에 가까운 것 같다"면서 "과거에도 정치가 큰 틀을 규정하고 법과 제도가 따라가는 변화가 있었다"고 설명했다. 권 변호사는 "남북 기본합의서 제1조는 '상대방의 체제를 인정하고 존중한다'고 돼 있다"면서 "이름을 제대로 불러주는 것이 그 출발점"이라고 강조했다. 권 변호사는 "국호 사용은 상호 주권을 존중하는 취지의 기존 합의를 계승하는 것"이라면서 "당사자 표기는 상대방이 원하는 공식 국호를 불러주고 그것이 국가 승인은 아니다라는 것을 전제로 하면 된다"고 제언했다. [서울=뉴스핌] 이영종 통일북한전문기자 = 북한 국무위원장 김정은이 군수공업을 담당하는 제2경제위 산하 중요 군수공장을 방문했다고 관영 조선중앙통신이 12일 보도했다. 사진은 김정은이 이 공장에서 생산된 권총으로 사격하는 모습. [사진=북한매체 종합] 2026.03.12 yjlee@newspim.com ◆ 이동기 "독일도 경멸적 호칭 쓰다 공식 국호 전환…출발은 이름" 이동기 강원대 교수는 "서독은 동독을 경멸적 표현으로 불렀지만 긴장이 격화되면서 더 큰 평화 정치에 대한 구상이 폭발했다"면서 "국제 환경이 좋지 않을수록 평화 화해 논의가 공존에 대한 요구나 필요를 폭발할 수도 있다"고 진단했다.  이 교수는 "독일 정치권에서는 헤르베르트 베너 전독문제부(통일부) 장관이 가장 먼저 동독 공식 국호를 사용했다"며 "당시에는 언론의 융단 폭격을 받았지만 시간이 해결해줬다. 국제법적으로는 여전히 인정하지 않았지만 실질적으로는 국가로 승인한 것"이라고 설명했다. 이 교수는 "원칙을 고수하는 것만으로는 부족하고 인내만으로도 부족하다"면서 "결국 원칙 고수와 실용주의가 결합하는 모든 출발은 국호의 제대로 된 호명이고, 동시에 장기적으로는 근본 전환이 필요하다"고 제언했다. ◆ "호칭 변경, 굴복 아닌 공존 가능성 넓히는 정치적 전략" 패널 토론에서 전문가들은 조선 호명에 대해 긍정적인 입장을 제시했다. 김태경 성공회대 교수는 "젊은 세대에는 '둘의 우리'가 상식적으로 받아들여지는 시점"이라며 "우리가 조선을 일종의 주권 국가로서 인정하는 과정은 결국 우리에 대한 자기 인정과 그들에 대한 인정이 같이 결합되는 부분"이라고 설명했다. 김주희 국립부경대 교수는 "핵심은 인정과 통일 사이의 균형을 어떻게 접근할 것인가에 대한 부분"이라면서 "실질적으로 가는 데 있어서는 담론과 제도, 정치 차원에서의 접근을 만들어가야 한다"고 제언했다. 김 교수는 "호칭을 바꾸는 것은 굴복이 아니라 적대를 줄이고 공존의 가능성을 넓히는 하나의 정치적 전략일 수 있다"고 분석했다.  hyun9@newspim.com 2026-04-29 18:04
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제이알發 쇼크에 리츠업계 초긴장 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국내 1호 해외 부동산 공모 리츠인 제이알글로벌리츠가 자산 가치 하락과 유동성 위기를 견디지 못하고 결국 법정관리를 신청했다. 상장 리츠 가운데 사실상 첫 디폴트 사례가 발생하면서 시장에 적잖은 충격을 주고 있다. 다만 업계에서는 이번 사안을 개별 리츠의 리스크로 보는 시각이 우세하며, 전체 시장으로 확산되는 시스템 리스크 가능성은 제한적일 것이라는 분석이 많다. 정부는 관련 시장에 대한 긴급 점검에 착수하는 한편, 필요 시 유동성 지원과 함께 구조 개선을 병행하는 등 시장 안정화 대책을 추진할 방침이다. [AI 그래픽 생성=정영희 기자] ◆ 무너진 해외 부동산 가치…유동성 위기 예견됐나 30일 리츠업계에 따르면 제이알투자운용의 기업회생 절차 돌입으로 인해 투자자들의 긴장감이 시장 전반으로 확산하는 모양새다. 국내 대형 독립계 리츠 자산관리회사인 제이알투자운용이 2020년 국내 최초로 유가증권시장에 안착시킨 해외 부동산 공모 리츠다. 벨기에 브뤼셀 중심부에 위치한 파이낸스타워와 미국 뉴욕 맨해튼의 498세븐스애비뉴 등 대형 상업용 오피스 빌딩을 기초 자산으로 편입해 운용해 왔다. 그러나 금리 상승 등의 영향으로 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워 가치가 떨어지면서, 단기사채 400억원을 상환하지 못해 지난 27일 서울회생법원에 회생 절차 개시를 신청했다. 한국거래소는 전일 매매 거래를 정지하고 관리종목으로 지정했다. 이번 사태는 어느 정도 예견된 수순이었다는 분석이 힘을 얻고 있다. 제이알글로벌리츠는 지난 1월 1200억원 규모의 유상증자를 공시했으나 해외 자산의 감정평가서 수신 지연 등을 이유로 한 달 만인 2월 이를 자진 철회했다. 핵심 자산인 벨기에 파이낸스타워의 감정평가액이 급락하면서 현지 대주단과 약정한 담보인정비율을 초과했다. 임대료 등으로 발생한 현금 흐름을 대출 상환에 우선 충당하도록 묶어두는 캐시트랩(Cash Trap, 현금 동결)이 발동되더니 기업회생으로 이어졌다.  박광식 한국기업평가 수석연구원은 "올 들어 차입 만기 도래에 따른 차환 부담이 지속되는 가운데 환헤지(환율 고정 상품) 정산금 명목으로 약 1000억원의 추가적인 자금 조달이 시급하다"며 "캐시트랩 해소를 위해서는 약 7830만유로(한화 약 1354억원)의 현지 차입금 상환을 위한 추가 재원 조달이 필요하다"고 말했다. ◆ 일제히 꺾인 리츠주…시스템 리스크 확산은 기우? 이 같은 악재에 상장 리츠 전체에 대한 투자 심리가 급격히 악화될 수 있다는 우려가 고개를 든다. 실제로 한국거래소 거래 동향을 살펴보면 이날 리츠 종목들은 일제히 곤두박질쳤다. 마스턴프리미어리츠가 큰 폭으로 미끄러진 것을 비롯해 한화리츠, 삼성FN리츠, SK리츠, 코람코라이프인프라리츠 등이 급락세를 면치 못하며 시장의 불안감을 드러냈다. 뚜렷한 성장 가도를 달리던 리츠 업계는 발을 동동 구르는 처지가 됐다. 한국리츠협회 통계에 따르면 지난달 31일 종가 기준으로 국내 증시에 상장된 25개 리츠의 시가총액은 9조7778억원을 기록했다. 리츠 시장은 지난해 1월 8조103억원 수준에서 같은 해 9월 9조2048억원을 돌파했고 5개월 만인 지난 2월에는 10조원을 넘어서는 등 몸집을 불려왔다. 그동안 일반 주식에 밀려 상대적으로 소외됐지만, 최근 코스피 강세장 속에서 안정적인 피난처로 주목받은 결과다. 법적으로 배당 가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 하는 구조적 특성 덕분에 확실한 현금 흐름을 선호하는 투자 자금이 대거 몰린 것도 호재 원인 중 하나로 제시됐다. 그러나 이번 사태의 파장이 전체 금융 시장으로 퍼질 것이란 예측은 설득력이 떨어진다는 지적이다. 국내 상장 리츠 22개사 중 해외 자산을 보유한 비중은 14.3%이지만, 전체 자산 기준으로 환산하면 해외 자산 비중은 1.2%에 불과하다. 국내 상장 리츠의 총투자 자산 대비 해외 자산이 차지하는 파이가 극히 작아 전이 가능성이 낮다는 뜻이다. 지난달 말 자산 구성 및 투자 유형별 포트폴리오 비중을 보면 주택이 44.0%로 가장 컸다. 오피스는 35.3%에 머물렀으며 리테일 6.4%, 물류 6.4%, 혼합형 3.6%, 기타 3.2%, 호텔 1.1% 순으로 나타나 이번 위기의 진원지인 해외 오피스 리스크와는 거리를 두고 있는 것으로 나타났다. 조수희 LS증권 연구원은 제이알리츠의 최근 기준 발행 잔액이 약 4000억원으로 전체 크레딧 시장 규모와 비교하면 찻잔 속의 태풍 수준이라고 일축했다. 일반 크레딧물과 달리 리츠가 발행한 회사채는 개인 투자자의 비중이 압도적으로 높아 기관 투자자 중심으로 굴러가는 국내 크레딧 시장 심리에 타격을 주기는 구조적으로 어렵다는 판단이다. 김은기 삼성증권 연구원 역시 이번 이벤트가 단기사채 미상환으로 불거진 만큼 단기 자금 시장 경색이 회사채 시장으로 파급될까 우려하는 시각이 존재하지만 최근 풍부한 단기 자금을 바탕으로 기업어음 금리가 안정적으로 낮게 유지되고 있어 과거의 신용 위기와는 양상이 완전히 다르다고 선을 그었다. ◆ 국토부 방화벽 구축 총력전…상장리츠, 자산 다각화 과제로 다만 해외 부동산 자산에 직간접적으로 투자하는 리츠 종목들은 당분간 위축된 행보를 보일 가능성을 배제할 수 없다. 현재 해외 부동산 자산에 투자하는 상장 리츠는 KB스타리츠, 미래에셋글로벌리츠, 마스턴프리미어리츠, 신한글로벌액티브리츠, 디앤디플랫폼리츠, 이지스레지던스리츠 등이다. 이 중 해외 자산 구성 비중이 100%인 곳이 3개사, 50% 이상이 2개사, 50% 미만이 3개사로 파악됐다. 대표적으로 디앤디플랫폼리츠는 일본 소재 아마존 물류센터에 간접 투자 중이며 이지스레지던스리츠는 미국 소재 임대주택 및 대학 기숙사에 자금을 투입하고 있다. 이은미 나이스신용평가 수석연구원은 "해외 자산의 장부 가치 비중이 각 리츠 총자산의 5~30% 수준에 그쳐 전반적인 쏠림 현상은 없다"면서도 "해외 자산을 보유한 개별 리츠의 경우 현지 대출 약정 위반에 따른 현금 흐름 통제와 국내 채무 차환 부담이라는 이중고를 동시에 겪을 수 있어 리스크 관리가 필요하다"고 말했다. 글로벌 부동산 시장의 한파도 부담이다. 모건스탠리캐피털인터내셔널 보고서에 따르면 지난해 4분기 주요 도시 상업용 부동산 가격은 전년 동기 대비 4.7% 떨어졌다. 고점을 찍었던 2022년과 15%나 증발했다. 런던과 베를린 등 유럽 주요 도시의 상업용 부동산 가격은 30% 넘게 폭락했다. 정부도 사태의 엄중함을 인지하고 발 빠르게 방화벽 구축에 나섰다. 국토교통부는 이날 오후 김이탁 제1차관 주재로 금융위원회, 한국부동산원, 금융감독원 등 관계 부처를 긴급 소집해 점검 회의를 열었다. 리츠 시장 전반의 현황을 점검하는 한편, 투자자 보호를 위한 대응 방향을 집중적으로 논의하기 위한 자리다. 국토부 관계자는 "제이알글로벌리츠의 부실화 과정에서 불거진 각종 의혹을 규명하기 위해 전일 합동 검사에 착수했으며, 불법 행위가 적발될 경우 엄정 대응할 방침"이라며 "시장 안정을 위해서 대기업이나 공기업이 최대주주가 되는 앵커리츠를 공급하고, 변동성이 통제 수준을 넘어설 경우 채권 및 자금 시장 안정 프로그램 규모를 즉각적으로 늘릴 수 있도록 비상 대응 체계를 가동하겠다"고 말했다. 시장 전문가들은 사태 수습을 넘어 리츠 시장의 근본적인 체질 개선과 신뢰 회복이 시급하다고 목소리를 높이고 있다. 상장 리츠의 주가를 궤도에 올려놓고 시장을 활성화하기 위해서는 투자자의 신뢰를 되찾는 것이 급선무라고 지적했다. 김필규 자본시장연구원 선임연구위원은 "정보의 투명성이 담보된 상태에서 시장 상황에 맞게 자금 조달의 유연성을 높여주고, 우량 자산 편입과 리츠 간 합병을 통해 자산 포트폴리오를 다각화하는 정책이 뒤따라야 한다"며 "자산관리회사 역시 수동적인 태도에서 벗어나 운용 현황과 배당 전략 등을 공개하고, 적극적으로 소통함으로써 정보 비대칭으로 인한 불신을 거둬내야 한다"고 제언했다. chulsoofriend@newspim.com 2026-04-30 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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