[뉴스핌=김선엽 기자] 금리가 올라가면 전셋값이 안정되고, 반대로 내려가면 전셋값이 오르는게 경험으로 확인된 법칙이다. 저금리로 이자수입이 줄어들자 집주인은 전세 대신 월세로 돌리고, 전세 물량이 줄어 전셋값이 올랐기 때문이다. 

반대로 2010년 7월부터 2011년 6월까지 한국은행이 기준금리를 연 2.00%에서 연 3.25%로 인상하자 이후 1년여간 전셋값은 안정세였다. 

한국은행이 내년 말까지 두세 차례 금리를 인상할 것으로 전망됨에 따라 전세가격이 안정될 수 있을 지 주목된다. 

전문가들은 기준금리가 현재 연 1.25%에서 연 2%대로 올라갈 경우 전세를 월세로 전환하고자 하는 임대인의 유인이 줄어들 것으로 봤다. 이에 따라 전세가격도 안정될 것이란 분석이다.

반면 정부의 부동산 정책이 아파트 매수 심리를 위축시켜 오히려 전세 수요가 늘어날 것이란 분석도 있다. 전셋값이 더 오를 수도 있다는 얘기다. 

2008년 말 글로벌 금융위기가 터지고 한은이 기준금리를 연 5%에서 연 2%까지 급하게 인하하자 잠잠하던 서울 아파트 전셋값이 2009년 초부터 2년 반 동안 가파르게 상승했다. 하지만 2010년 7월부터 2011년 6월까지 한은이 기준금리를 연 2.00%에서 연 3.25%까지 단계적으로 인상하자 이후 1년여간 전셋값이 안정세를 보였다. 그러나 2012년 7월부터 다시 한은이 기준금리 인하를 재개함에 따라 전셋값은 지난 5년간 32.7% 올랐다. 같은 기간 서울 아파트의 매매가가 10.2% 상승에 그친 것과 비교하면 가파른 상승세다. <자료 : 한국은행, KB국민은행>

27일 금융권에 따르면 시장 전문가들은 내년까지 기준금리가 최대 연 2%까지 인상될 것이라고 봤다. 미국이 오는 12월에 이어 내년에도 세 차례 금리 인상에 나설 경우 한은도 비슷한 추세로 금리를 인상할 수밖에 없다는 판단이다.

하나금융투자는 내년 기준금리 레인지로 연 1.75~2.00%를 제시했고 동부증권은 연 1.75%로 전망했다. 삼성증권과 유진투자증권은 내년 연말 기준 연 2.00%를 예상했다.

역사적으로 기준금리가 떨어진 것에 맞물려 전셋값이 급등했고, 금리인상이 단행되면 전셋값이 안정되는 모습을 보였다. 한은의 통화정책과 6개월에서 1년의 시차를 두고 전셋값에 영향을 미친 것이다. 반면 매매가에는 별다른 영향을 주지 못한 것으로 나타났다.

기준금리가 전셋값에 직접적으로 영향을 주는 것은 이자소득(비용) 때문이다. 임대인 입장에선 예금금리가 절반으로 떨어지면 이자소득도 반토막이 나므로 전세보다 월세를 원한다. 반대로 세입자 입장에선 낮은 대출금리를 활용하고 싶으므로 월세보다 전세를 선호한다.

즉, 저금리로 전월세 전환율이 하락하면서 경기침체에도 불구하고 전세가의 상승세가 나타났다. 전세가 상승으로 매매가와의 격차가 좁혀지면서 일부 지역에선 갭투자가 성행하기도 했다.

이동원 한국은행 조사국 과장은 "저금리가 지속되면서 사람들이 전세를 월세로 많이 돌렸다"며 "그로 인해 매매가 대비 전세가 비율이 최근 고점을 찍을 정도로 계속 올라왔다"고 말했다.

전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율(단위:%). 전환율이 5％라면 전셋값 1억원 대신 월세를 연 500만원을 부담한다는 의미다. <출처:한국감정원>

하지만 저금리 시대가 종식될 경우 전세에서 월세로의 전환을 원하는 집주인이 줄어들 가능성이 있다.

홍춘욱 키움증권 연구원은 "지역별로 차이가 나타날 수 있다"며 "서울은 신규 공급 물량이 적어 전세가격이 하락할 가능성이 거의 없지만, 서울 외에 공급물량이 많은 수도권이나 지방에 최근 전셋값이 많이 상승한 지역은 기준금리 인상 등으로 전셋값이 하락할 가능성이 있다"고 말했다.

문홍철 동부증권 연구원은 "전세가격 자체가 하락하지는 않겠지만 매매가 대비 전세가의 비율이 다소 하락할 것으로 본다"고 내다봤다.

금리인상을 앞둔 한은은 내년 전세값이 낮은 수준의 상승세를 보일 것이라고 봤다. 이동원 과장은 "시장금리가 올라갈 경우 전세로 놔둬도 어느 정도 이자가 나오므로 전세에서 월세로 갈 유인이 없어지는 측면이 있다"며 "다만, 집을 살 때 대출이자 부담도 커지므로 차라리 매매 대신 전세를 택하면서 전세 수요가 늘 수도 있다"고 말했다.

그는 이어 "양자가 혼재된 측면이 있는데 현재 전세가/매매가 비율이 높은 편이라 금리 상승이 전세가격을 안정시키는 쪽으로 가지 않을까 싶다"고 전망했다.

반면, 매매가에 비해 오히려 전세가가 상승할 것이란 의견도 있다. 대출금리가 올라가면 매매가가 조정을 받으면 받지, 전세가는 계속 상승세를 이어갈 것이란 판단이다. 

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "기준금리 인상이 부동산에 부정적 효과를 주는 것은 사실이지만 전세시장보다는 매매시장이 더 직접적 영향을 받을 것"이라며 "대규모 입주 물량이 예정된 지역에서만 전세가가 일시적으로 조정을 받을 뿐 전반적인 전세가는 계속 상승할 것"이라고 전망했다. 

이주열 한국은행 총재가 23일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 기획재정위원회의 한국은행 국정감사에서 입을 굳게 다물고 있다. /이형석 기자 leehs@

[뉴스핌 Newspim] 김선엽 기자 (sunup@newspim.com)