[수도권 택지 열전] '변방' 무시받던 다산, 웃돈만 '수억원'

기사입력 : 2019년02월05일 06:25

최종수정 : 2019년02월05일 06:25

입주 1년도 안 된 새 아파트 프리미엄 '2억원'
입주 앞둔 아파트 분양권 1억원 웃돈에 팔려
상가 낙찰률도 고공행진..."장밋빛 전망은 경계"

[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 경기도 남양주시 다산동 일대에 조성 중인 다산신도시. 지난 2009년 첫삽을 뜬 지 10여 년 가까이 흐른 지금 위용을 점차 드러내고 있다. 정부가 부동산시장 규제를 강화하면서 치솟던 집값 상승세가 주춤하지만 다산신도시의 아파트값은 좀처럼 수그러들 기미가 보이지 않는다. 총 3만1000가구의 입주 폭탄에도 불구하고 끄떡없는 다산신도시 아파트값을 살펴보자.

◆ "나만 알고 싶은 신도시"...청약부터 대박

다산신도시는 남양주 진건·지금주택지구의 통합 브랜드 네임이다. 경기도시공사가 광교신도시 다음으로 진행하는 신도시급 규모의 공공택지 사업지다. 총 475만㎡ 면적에 약 3만1000가구, 8만6000여 명이 거주하게 된다. 중앙선 전철을 중심으로 북쪽의 진건지구, 남쪽의 지금지구로 나뉜다.

외곽순환도로, 북부간선도로, 강변북로를 타고 빠르게 서울로 이동할 수 있고 특히 잠실, 강남과 가깝다. 왕숙천, 홍릉천이 흐르고 문재산, 황금산을 끼고 있어 천혜의 자연환경을 갖춘 친환경 주거단지로 주목을 받고 있다. 여기에 잠실역까지 환승 없이 한 번에 이동할 수 있는 8호선 연장선이 오는 2022년 개통 예정으로 '강남권'이라는 호칭이 제법 어색하지 않게 됐다.

분양 당시 공공분양과 민간분양 물량이 적절히 섞여 내집 마련과 시세차익을 얻으려는 수요자들이 몰리며 '주위에 소문 내지 말라'는 우스갯소리가 나왔을 정도로 부동산시장의 기대감을 한꺼번에 받았던 곳이다.

덕분에 아파트 분양 당시 높은 인기를 끌었다. 다산신도시에서 분양된 17개 단지의 평균 청약경쟁률은 7.2 대 1로 모두 1순위에서 마감됐다. 경쟁률이 가장 높았던 '다산신도시 유승한내들 골든뷰'의 청약경쟁률은 262가구(특별공급 제외) 모집에 1만2611건의 청약통장이 몰려 평균 48 대 1의 경쟁률을 기록했다.

2위는 '다산 한양수자인 리버파크'가 평균 24 대 1을, '다산신도시 자연&e편한세상 2차'는 평균 23 대 1, '다산신도시 금강펜테리움 리버테라스'는 21 대 1, '다산신도시 센트럴 에일린의 뜰'은 평균 16 대 1의 경쟁률을 기록하며 뒤를 이었다.

◆ 입주폭탄 예고 불구...프리미엄은 '2억원'

다산신도시는 오는 2022년까지 3만2000여 가구가 집들이를 마칠 예정이다. 인구 유입도 가속화되고 있다. 내년에만 추가로 15개 단지에 1만3000여 가구가 넘는 입주 물량이 대기하고 있다.

넘치는 입주물량과 부동산시장 침체에도 불구하고 다산신도시 집값은 가파르게 상승하고 있다. KB부동산에 따르면 경기도 아파트값은 지난해 11월 기준 1㎡당 347만원으로 지난 2017년 12월(320만원) 대비 8.44% 올랐다. 다산신도시가 위치한 남양주시 다산동의 아파트값은 11월 현재 1㎡당 392만원. 지난 2017년 12월(341만원) 대비 14.96% 올라 경기도 평균 상승률을 앞질렀다.

지난 2017년부터 본격적인 입주가 시작되며 웃돈도 치솟고 있다. 먼저 진건지구 아파트부터 살펴보자. KB부동산에 따르면 다산신도시 첫 입주 아파트였던 '한양수자인 리버팰리스' 전용 84㎡의 평균 시세는 현재 5억6750만원. 분양가인 3억7900만원을 크게 웃돌고 있다. 시세차익은 평균 1억8850만원이다. 같은 달 입주한 '다산신도시 아이파크'의 전용 84㎡ 분양가는 3억9910만원. 이 아파트의 지금 시세는 5억4000만원으로 1억4000만원가량 올랐다.

지난해 1월 입주한 '다산 자연&e편한세상' 전용 84㎡도 분양가 3억1300만원에서 현재 5억2000만원에 매매 시세가 형성돼 있다. 분양 후 지금까지 2억700만원이 올랐다. 지난해 3월 입주한 '반도유보라 메이플타운'도 같은 면적의 분양가가 3억6000만원이었지만 현재는 5억5500만원에 매맷값이 형성돼 있어 1억9000만원 가량 뛰었다.

지난해 7월 입주한 '다산신도시 유승한내들골든뷰' 전용 84㎡형의 분양가는 3억8000만원에서 입주 석 달 만에 5억1500만원으로 올라 주변 시세를 따라잡았다. 분양가 대비 평균 1억3500만원 올랐다. 같은 달 입주한 다산신도시 한양수자인2차 전용 97㎡는 4억3400만원에 분양해 현재 5억8000만원으로 1억4600만원이 올랐다.

◆ 장밋빛 전망은 금물...신중하게 접근해야

분양권 가격도 올랐다. 국토교통부 실거래가 등록 시스템에 따르면 최고 4억5320만원에 분양한 '다산지금 반도유보라 메이플타운 2.0' 전용 84㎡는 지난해 9월 5억3560만원에 거래돼 8240만원이 올랐다. 지난해 9월 20건의 손바뀜이 일어났고, 지난 10월에도 3차례 거래가 이뤄졌다.

최고 4억2980만원에 분양한 '다산신도시 센트럴 에일린의 뜰' 전용 84㎡ 분양권은 지난해 11월 5억3550만원에 팔렸다. 1억570만원 오른 가격이다. 9월에 15건, 10월에 5건, 11월에도 1건이 거래됐다. 최고 4억3000만원에 분양한 '금강펜테리움 리버테라스 2차' 전용 84㎡ 분양권은 10월 5억2900만원에 거래되면서 9900만원의 프리미엄이 붙었다.

하지만 업계에서는 집값 상승이 장기간 계속될 것이란 장밋빛 전망은 경계해야 한다고 조언하고 있다. 부동산업계 관계자는 "1주택자의 청약 당첨이 어려워지면서 청약시장이 실수요자 시장으로 빠르게 재편될 것으로 보인다"며 "여기에 각종 대출 규제까지 더해지면서 수요층이 줄어들고 계약 포기나 향후 입주를 미루는 입주 리스크가 커질 가능성을 배제할 수 없다"고 분석했다.

syu@newspim.com

[관련기사]

[관련키워드]

다산신도시 진건지구 지금지구

GAM - 해외주식 투자 도우미

[AI의 종목 이야기] 우주 항공주 급등에 공매도 세력 '비상'

미국 인플레 상승-달러 강세에 구리 낙폭 확대

[홍콩 대장주] 메이퇀 ③ 신성장 동력의 '폭발적 성장'

[홍콩 대장주] 메이퇀② 실적은 고속 상승, 밸류는 역대 저점

[뉴스핌 베스트 기사]

사진

우아한형제들 매각전 막 올랐다 [서울=뉴스핌] 남라다 기자 = 독일 딜리버리히어로(Delivery Hero·DH)가 국내 배달 플랫폼 1위 우아한형제들 매각 작업에 본격 착수했다. 인수 후보군으로는 중국 알리바바그룹(Alibaba Group)과 미국 우버(Uber)-네이버(NAVER) 연합 등이 거론된다. DH의 희망 매각가는 약 8조원 수준으로 알려졌다. 다만 높은 몸값 부담과 수익성 둔화가 겹치며 실제 거래 성사까지는 적잖은 난관이 예상된다. 우아한형제들 사옥 전경. [사진=우아한형제들] 14일 투자은행(IB)업계와 유통업계에 따르면 DH는 JP모건을 매각 주관사로 선정하고 국내외 주요 대기업과 사모펀드(PEF)에 티저레터(Teaser Letter, 투자 안내서)를 배포한 것으로 알려졌다. 티저레터를 받은 업체에는 네이버를 비롯해 알리바바그룹, 미국 음식배달 플랫폼 도어대시(DoorDash), 차량 호출·배달 플랫폼 우버 등이 포함된 것으로 전해졌다. 우아한형제들 매각 현황 [AI 인포그래픽=남라다 기자] DH는 우아한형제들의 몸값으로 약 8조원을 기대하고 있다. 최근 2년 간 평균 영업이익의 약 13배에 달하는 가격이다. DH는 지난 2019년 배민 지분 88%를 36억유로(약 4조8000억원)에 인수한 바 있다. 현재 희망 매각가를 기준으로 하면 7년여 만에 투자금의 두 배 수준 차익을 기대하는 셈이다. 지난해 말 기준 우아한형제들의 최대주주는 싱가포르 합작법인 우아 DH 아시아(Woowa DH Asia Pte. Ltd.)로 지분 99.98%를 보유하고 있다. 딜리버리히어로 본사인 딜리버리히어로 SE(Delivery Hero SE)는 0.02%를 직접 보유 중이다. 사실상 DH가 우아한형제들을 100% 지배하는 구조다. ◆미·중 플랫폼, 배민 인수전서 격돌하나시장에서는 글로벌 빅테크의 움직임에 촉각을 곤두세우고 있다. 한때 인수 후보로 거론됐던 한화그룹은 높은 인수가와 플랫폼 규제 부담 등을 이유로 검토를 중단한 것으로 알려졌다. 특히 우버(Uber)가 배민 인수 가능성을 검토 중인 것으로 알려지면서 업계에서는 네이버(NAVER)와의 컨소시엄 구성 가능성까지 제기된다. 우버의 글로벌 배달 플랫폼 운영 경험과 네이버의 커머스·결제 생태계가 결합할 경우 상당한 시너지를 낼 수 있다는 분석이다. 알리바바(Alibaba) 등 중국 플랫폼 기업들의 참전 가능성도 변수다. 알리바바가 이미 한국 이커머스 시장에서 공격적인 확장 전략을 펼치는 상황에서 배민의 라이더 인프라와 배달망까지 확보할 경우 국내 커머스 시장 영향력이 한층 확대될 수 있다는 우려가 나온다. 알리바바는 G마켓과 합작법인을 세우고 한국 플랫폼 시장에 뛰어든 상태다. 우아한형제들 실적 추이 [AI 인포그래픽=남라다 기자] ◆변수는 '8조 몸값'…수익성 악화도 부담업계에서는 DH가 재무구조 개선 차원에서 배민 매각에 나선 것으로 보고 있다. 지난해 말 기준 DH의 부채 규모는 61억6600만유로(약 9조2500억원), 부채비율은 231.2%에 달한다. DH는 지난 3월 대만 배달 플랫폼 푸드판다(Foodpanda)를 싱가포르 그랩(Grab)에 6억달러(약 9000억원)에 매각하기도 했다. 2021년 약 60조원에 달했던 DH 시가총액은 현재 12조원 수준까지 감소했다. 문제는 높은 몸값이다. 코로나19 이후 배달 시장 성장세가 둔화한 데다 쿠팡의 배달앱 쿠팡이츠가 무료배달 정책을 앞세워 점유율을 빠르게 확대하고 있어서다. 모바일인덱스에 따르면 올해 3월 기준 배민의 월간 활성 이용자 수(MAU)는 2409만명(비중 53.0%), 쿠팡이츠는 1355만명(29.8%)을 기록했다. 쿠팡이츠의 월간 활성 이용자 수는 불과 1년 사이에 2배 가까이 불어나며 배민을 무섭게 추격 중이다. 수익성 악화도 마이너스 요인이다. 우아한형제들은 외형 성장세는 이어가고 있지만 영업이익은 줄어드는 추세다. 매출은 2023년 3조4155억원에서 2024년 4조3226억원, 지난해 5조2829억원으로 증가했다. 반면 영업이익은 2023년 6998억원, 2024년 6408억원, 지난해 5928억원으로 3년 연속 감소세를 보이고 있다. 마케팅 비용 상승이 수익성 악화의 주된 요인으로 지목된다. 유통업계 관계자는 "과거에는 시장 점유율 자체가 기업가치로 평가됐지만 이제는 안정적인 현금흐름 창출 능력이 핵심 기준이 됐다"며 "쿠팡이츠가 빠르게 점유율을 끌어올리며 출혈 경쟁이 심화되는 상황에서 수익성까지 악화하고 있어 현재 거론되는 매각가는 다소 높다는 평가가 많다. 실제 거래 성사 여부는 좀 더 지켜봐야 할 것"이라고 말했다. nrd@newspim.com 2026-05-14 14:47

사진

김영국 주택토지실장은 누구 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 40여일간 이어진 공백 끝에 국토교통부 주택정책의 컨트롤타워인 주택토지실장에 김영국 주택공급추진본부장이 전격 발탁되면서 그 배경에 관심이 쏠리고 있다. 이번 인사는 단순한 보직 이동을 넘어 공급 확대에 주력해온 국토부가 향후 시장 관리와 제도 정비 기능까지 강화하며 '시장 안정'에도 무게를 싣겠다는 신호로 해석된다. 주택토지실장은 주택가격 동향 관리부터 청약·임대차 제도, 토지거래허가구역 운영 등 부동산 시장의 핵심 규칙을 설계하는 국토부 내 핵심 요직이다. 지난 3월 30일 이후 한 달 반 가까이 공석 상태가 이어졌던 만큼, 이번 인사를 계기로 시장 안정 대응과 각종 규제·제도 정비 작업에도 속도가 붙을 것이란 전망이 나온다. [AI일러스트 = 최현민기자] ◆ '물량'에서 '관리'로… 40일 공석 깨고 등판한 구원투수 14일 업계에 따르면 최근 신임 주택토지실장에 김영국 주택공급추진본부장이 발탁되면서 국토교통부가 기존 공급 확대 기조를 유지하면서도 시장 관리와 제도 정비 기능 강화에 나선 것 아니냐는 관측이 나온다. 이번 인사는 신도시 개발과 정비사업 등 공급 정책을 총괄하던 수장을 주택 금융과 제도, 시장 관리 정책을 아우르는 핵심 자리로 이동시켰다는 점에서 의미가 크다. 공급 현장에서 쌓은 경험을 바탕으로 실제 시장에서 작동하는 정책 추진력을 높이고, 공급 과정에서 반복적으로 제기돼온 규제와 사업 지연 요인을 해소하려는 의도가 반영됐다는 분석이다. 주택공급추진본부는 기존 공공주택추진단을 실장급 조직으로 격상해 지난해 말 신설된 조직이다. 공공택지 발굴과 3기 신도시 조성, 노후계획도시 정비 등 공급 확대 정책을 실행하며 재개발·재건축과 도심복합사업 등 현 정부의 핵심 공급 과제를 실무에서 담당해왔다. 반면 주택토지실은 주택·토지·주거복지 정책을 총괄하며 임대차 제도와 토지거래허가제, 공시가격, 부동산 소비자 보호 등 시장 전반의 제도와 질서를 관리하는 조직이다. 업계에서는 공급 현장 경험이 풍부한 실무형 인사를 정책 총괄 자리에 배치한 것은 현장과 정책 간 괴리를 줄이고 정책 대응력을 높이기 위한 포석이라는 해석이 나온다. 특히 40일 넘게 이어진 주택토지실장 공백을 깨고 김 실장을 전진 배치한 것은 최근 부동산 시장 불확실성이 커지는 상황에서 정책 컨트롤타워 기능을 강화하려는 의도로 읽힌다. ◆ 공급·시장안정 '투트랙'…규제 정비 본격화하나 시장에서는 이번 인사가 단순한 인적 쇄신을 넘어 공급 확대와 시장 안정을 동시에 추진하기 위한 신호탄이라는 해석도 나온다. 최근 국토부는 토지거래허가구역과 실거주 의무 등 시장 안정과 직결된 제도 조정 이슈 대응에 집중하고 있다. 특히 비거주 1주택자 실거주 의무 유예 확대 등은 시장 안정과 매물 유도, 형평성 문제가 맞물린 대표적인 현안으로 꼽힌다. 공급 전문가인 김 실장이 정책 총괄을 맡게 되면서 공급 과정에서 반복적으로 제기됐던 토지 규제와 정비사업 병목 현상 등에 대한 제도 개선 논의도 속도를 낼 것이란 전망이 나온다. 실제 사업 현장에서 걸림돌로 작용했던 규제와 절차를 보다 현실적으로 손질할 가능성이 크다는 평가다. 다만 이번 인사를 두고 정부가 공급 확대 기조에서 선회한 것으로 보는 시각은 많지 않다. 공급 정책은 유지하되 시장 안정과 제도 정비 기능까지 함께 챙기려는 차원의 인사라는 해석이 나온다. 국토부 관계자는 "김 본부장은 과거 주택정책과장 등을 맡으며 주택 시장 전반을 두루 경험한 인물"이라며 "최근 시장 상황 등을 종합적으로 조망할 수 있는 주택토지실장 자리가 중요한 만큼 당분간 공급과 시장 관리 역할을 함께 맡게 될 것"이라고 설명했다. 이어 "시장 안정 역시 중요한 과제지만 정부의 공급 확대 기조에는 변화가 없다"며 "주택 공급은 가장 중요한 정책 과제라는 점은 분명하다"고 강조했다. 한 부동산학과 교수는 "그동안 공급 확대에 집중했던 국토부가 이제는 불확실한 시장의 안정까지 같이 도모하겠다는 의지를 보인것"이라며 "공급 현장을 잘 아는 인사가 정책 총괄을 맡게 되면 실제 시장에서 작동할 수 있는 현실적인 대책이 나올 가능성이 커질 것"이라고 말했다. min72@newspim.com 2026-05-14 15:01