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과천지식정보타운 분양가 '8배 점프'..3기신도시 '고분양가 예고'

기사입력 : 2019년05월22일 08:30

최종수정 : 2019년05월24일 17:03

보상비는 3.3㎡당 310만원, 분양가는 2500만원?
'과천제이드자이' 공공택지 역대 최고가 경신 전망
비싼 감정가로 택지 판매..분양가도 주변 시세 따라
'싸게' 사 '비싸게' 공급..3기신도시 주거안정 효과 있나

[세종=뉴스핌] 서영욱 기자 = 공공택지 땅을 '싸게' 사서 서민들에게 '비싸게' 파는 공급 방식이 3기신도시에도 그대로 적용될 전망이다.

이달 과천지식정보타운에서 분양 예정인 공공분양 아파트 '과천제이드자이'의 고분양가 논란이 일고 있다.

개발제한구역(그린벨트)을 해제해 조성하는 공공택지의 공공분양 아파트임에도 분양가가 수도권 최고가인 3.3㎡당 2000만원 초중반대가 예상된다. 애초 한국토지주택공사(LH)가 토지주들에게 지급한 보상비용(3.3㎡당 310만원) 보다 7~8배 정도 폭등한 금액이다.

그린벨트는 땅값이 싸 상대적으로 분양가가 저렴하다. 대규모 공공택지 사업이 가능한 이유이기도 하다. 하지만 유명무실한 분양가 상한제와 공공기관, 건설사들의 폭리가 계속된다면 3기신도시도 조성 목적과는 달리 고분양가 논란이 계속될 수밖에 없다. 이는 서민 주거안정을 해치는 결과로 이어진다.

과천지식타운 위치도 [자료=경기도시공사]

22일 부동산업계에 따르면 현지 부동산에서 예상하는 '과천제이드자이' 평균 분양가는 3.3㎡당 2100만~2500원이다. 공공택지 역대 최고 분양가로, 서울 강북지역 재건축 아파트 분양가와 맞먹는 금액이다. 역대 최고 공공택지 분양가는 지난달 분양한 '송파 위례 리슈빌'로 3.3㎡당 2179만원이다.

그린벨트를 해제해 조성한 공공택지 임에도 고분양가가 책정된 이유는 분양가 산정방식이 주먹구구식으로 이뤄지기 때문이다.

경제정의실천시민연합(경실련)과 정동영 의원실에 따르면 LH가 과천지식정보타운 조성을 위해 토지주들에게 지급한 금액은 3.3㎡당 평균 310만원대다. 용지 조성을 위한 공사비와 기반시설 설치비 등이 포함된 조성원가는 3.3㎡당 885만원.

LH는 여기에 감정가격을 평가해 민간 건설사에 용지를 팔았다. 경실련이 추정하는 택지비는 3.3㎡당 1000만원대다. 정부는 애초 분양가를 낮추기 위해 공공택지를 조성원가로 공급했지만 시장을 왜곡한다는 지적이 이어지자 지난 2014년 60~85㎡ 택지 가격을 감정가격으로 바꿔 2015년 60㎡ 이하도 감정가격으로 통일했다.

국토부가 지난 3월 고시한 기본형 건축비는 3.3㎡당 644만원. 분양가 거품을 적극적으로 지적하고 있는 경실련은 3.3㎡당 400만원이면 초고급 아파트를 지을 수 있다고 주장하고 있다. 여기에 가산비를 더해도 3.3㎡당 분양가는 1800만원대면 충분하지만 3.3㎡당 2000만원이 넘는 분양가는 폭리라는 입장이다.

3.3㎡당 2000만원대 분양가는 무주택 서민에게 버거운 금액이다. 특히 공공분양은 주거취약계층인 신혼부부 특별공급 물량을 30% 이상 공급해야 하는 공공성이 강한 주택이다.

올해 초 3.3㎡당 평균 2050만원에 분양한 '평촌 래미안 푸르지오'의 분양가는 전용 59㎡ 5억원대, 전용 84㎡ 6억~7억원대다. 5000만~7500만원 가량의 현금이 있어야 계약이 가능하다. 소득기준을 충족해야 하는 신혼부부나 장애인, 생애최초 주택구입자가 선뜻 마련하기 어려운 금액이다.

업계에서는 이 같은 가격이 책정되는 이유로 실효성 없는 분양가 상한제를 꼽는다. 분양원가 공개 항목이 62개로 늘었지만 정부의 검증 과정이 꼼꼼하지 못해 해당 주택업자들이 분양원가를 부풀려 막대한 이익을 가져가고 있다는 지적이다.

근거 없이 주변 분양가와 행정구역에 따라 분양가를 책정하는 이유도 크다. 경실련에 따르면 '송파 위례 리슈빌'의 경우 행정구역상 서울 송파구라는 이유로 하남시 '힐스테이트 북위례' 보다 분양가가 20% 가량 비싸게 책정했다.

부동산114에 따르면 과천지식정보타운과 가까운 공공택지인 관양지구가 있는 안양시 관양동의 3.3㎡당 아파트 매매가는 1815만원, 포일2지구가 있는 의왕시 포일동은 1874만원이다. 하지만 공공분양 아파트 분양가가 이보다 비싸게 책정되는 이유는 아파트 매매가가 비싼 과천시를 기준점으로 삼았기 때문이라는 분석이다. 5월 기준 과천시 아파트 3.3㎡당 매매가는 평균 3927만원이다. 

김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장은 "정부가 업체에 판매하는 택지 가격 기준을 조성원가가 아닌 시세가 반영된 감정가로 공급하면서 공공택지 분양가가 오르고 있다"며 "여기에 이미 비싸게 책정된 기본형 건축비도 해마다 올라 공공택지 고분양가 논란은 계속될 것"이라고 경고했다.

그는 "이런 방식으로 3기신도시와 같은 공공택지를 계속 공급한다면 서민들의 주거안정은커녕 집값 폭등 현상은 계속될 것"이라며 "정부가 제도적 허점이 있음에도 불구하고 이를 개선할 여지가 없다는 것이 가장 큰 문제"라고 지적했다. 

 

syu@newspim.com

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LH "윗집 발망치 소리, 내년부터 끝" [세종=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 지난 21일 한국토지주택공사(LH)의 주택성능연구개발센터(HERI). 세종시에 위치한 이곳에는 주택 성능을 시험할 수 있는 여러 시험동이 있지만, 5층짜리 실제 아파트 건물 한 동이 눈에 들어왔다. 출입구 한켠에는 'db35lab(데시벨 35 랩)'이란 영문과 숫자 표기가 부착돼 있었다. 아파트 1층 내부에 들어가야 이 표기의 의미를 알게 됐다. 이는 LH가 층간소음 1등급 기준인 37데시벨보다 낮은, 도서관처럼 조용한 집으로 만들겠다는 의지를 담은 층간소음기술연구소의 시험동 이름이다. 층간소음 등급별 시연 모습 [사진=국토부기자단 공동] 거실에 설치된 대형 모니터 화면에는 2층의 층간소음을 일으킬 수 있는 런닝머신, 책상과 의자, 공 등의 도구들이 보였다. 우선 화면을 통해 윗층에서 아래층에 전달되는 성인의 발걸음 소리를 들려줬다. 말 그대로 '발망치' 소리였다. 들려오는 소음은 49데시벨로 4등급 수준이다. 층간소음의 기준이 제대로 정립되지 않은 2005년 전에 지어진 공동주택의 경우 일부에서 이러한 불편함을 느낄 수 있는 중량충격음이다. 이번에는 실제로 윗층에서 걷는 소리를 듣는 순서였는데, 귀를 쫑긋 세우지 않고서는 소음을 느끼기 어려웠다. 미세한 진동음이 들리긴 했지만, 불편한 수준은 아니었다. 이어 1m 높이에서 3kg 무게의 공을 떨어뜨리는 실험도 시연됐다. 이는 아이들이 뛰어다니는 중량충격음으로, 역시 4등급 수준에서는 참기 어려운 소음과 진동이 느껴지지만, 이곳의 실제 시연에서는 역시 진동음이 확 줄었다. 의자 끄는 소리는 비교적 가볍고 딱딱한 충격음이어서 경량충격음이라고 하는데 4등급 수준에서는 참기 어려울 정도로 불편했지만, 실제 시연에서는 거의 들리지 않을 정도로 충격음이 전달되지 않았다. 이처럼 층간소음이 획기적으로 줄어든 데는 1등급 기준인 37데시벨에 맞춘 성능으로 시공된 바닥 때문이었다. 기존 슬래브 두께보다 두꺼운 250mm로 시공하고, 그 위에 40mm 복합완충재와 30mm 고밀도몰탈 및 와이어 메쉬 등을 함께 깔아 놓은 바닥재다. 공동주택 층간소음 저감기술은 2023년부터 개발되기 시작했으나, 슬래브 두께는 210mm로 상대적으로 얇고 낮은 등급의 완충재와 일반 몰탈을 적용해 3등급 수준에 머물렀으나, 이를 매년 개선해 온 결과 올해 1등급 기준을 충족하게 됐다. LH는 이러한 기술 개발을 실험동 연구에 그치지 않고, LH 공동주택 각 현장에 실증 시공을 하면서 실증 결과 데이터를 쌓아왔다. LH가 층간소음 저감기술을 처음으로 적용한 단지는 양주회천 A15블록으로, 당시 3등급 수준이었으나 지난해에는 평택고덕 ab57-2블록에 2등급 수준으로 끌어 올려 적용했다. LH 연구원 관계자는 "이 같은 1등급 기준을 달성하기 위해 2022년부터 지속적으로 관련 기술과 공법을 연구해 왔다"면서 "47개의 기술 모델 개발과 총 1347회에 걸친 실증을 거쳐 자체 1등급 기술 모델을 정립해 내년부터 주택 설계에 본격적으로 적용할 예정"이라고 설명했다. 다만, 이 같은 1등급 기준 설계로 분양가 상승의 요인이 되는 것은 사실이다. 기존 공동주택 24평형(전용면적 59㎡) 기준으로 가구당 300만~400만 원의 공사비가 더 소요되는 것으로 LH는 추정하고 있다. 정운섭 LH 스마트건설본부장은 "층간소음 1등급 설계 적용 때문에 수분양자의 분양가 상승 부담으로 돌아가지 않도록 자체 원가절감과 함께 정부 재정 지원을 요청한 상태"라면서 "지속적인 기술 개발로 공사비 상승의 주요인인 슬래브 두께를 슬림화하면서도 1등급 기준을 충족할 수 있도록 할 계획"이라고 말했다. 층간소음감지기를 통해 경고 알람이 뜨는 월패드 시연 장면 [사진=국토교통부기자단 공동] 층간소음 1등급 설계는 새로 짓는 공동주택에서만 가능하다. 때문에 구축에서는 이러한 혜택을 누리기 어렵다. LH는 이를 보완하는 방안으로 층간소음 감지기를 IT업체와 협력해 개발 중이다. 바닥에 여러 차례 충격을 줄 경우, 층간소음 감지기의 센서가 작동해 해당 세대 월패드를 통해 주의를 당부하는 알람이 뜨도록 하는 장치다. 정승호 LH 스마트주택기술처 팀장은 "구조적으로 층간소음을 줄일 수는 없겠지만, 층간소음을 일으키는 기준을 해당 세대에게 알림으로써 아래층 이웃과의 분쟁을 줄일 수 있도록 고안한 장치"라고 말했다. 실제 이날 시연은 기존 공동주택에 적은 비용으로도 층간소음을 저감시킬 수 있다는 점에서 팸투어에 참여한 국토교통부 기자들에게 큰 호응을 얻었다. 층간소음 1등급 바닥구조 [사진=뉴스핌DB] LH는 바닥에서 발생하는 층간소음에 국한하지 않고, 옆 세대와의 벽간소음, 화장실 배관 소음 등 공동주택에서 발생하고 있는 다양한 생활소음 저감 방안도 마련하고 있다. 벽간소음을 저감하는 소음 차단 성능 1등급 벽체 구조는 2019년 11월부터 이미 설계에 반영한 바 있다. 내년부터는 화장실 배관이 아래층을 통하지 않고 각 세대 내에서 설치되는 자체 배관을 적용해 배관을 통해 전달되는 소음도 줄여나간다는 계획이다. 또 내구성이 좋은 장수명 주택, 수요자의 취향에 맞게 가변형 평면 구성이 가능한 라멘 구조 주택, 레고처럼 조립·건설하는 모듈러 주택 등 주택 건설의 새로운 대안으로 부상하는 주택 유형에도 층간소음 1등급 접목 방안을 모색해 적용 범위를 지속적으로 확대해 나가기로 했다. LH는 층간소음 저감 기술 저변을 민간으로 확산해 나간다는 방침이다. 우선, 민간의 고성능 신기술을 발굴하고, 다양한 1등급 기술 요소의 시장화를 지원한다는 방침이다. 올해에는 층간소음 기술 마켓을 통해 6개의 고성능 기술을 발굴했으며 LH 공공주택 현장에서 그 성능을 검증해 상용화를 추진하고 있다. LH는 층간소음 1등급 적용 확산을 위해 db35lab을 내년 3월부터 전면 개방하기로 했다. 자체 층간소음 시험 시설이 없는 중소기업에 데시벨 35랩을 테스트베드로 제공해 기술 개발을 지원한다는 것이다. LH는 또 그간 개발해 온 층간소음 저감 기술 요소와 시공법, 실증 결과를 중소 민간 건설사들과 공유할 계획이다. 더불어 자체 기술 개발과 층간소음 저감 시공·품질관리에 어려움을 겪는 건설사들에 대한 기술 지원도 아끼지 않겠다는 입장이다. 이날 이한준 LH 사장은 "2년 전 취임 당시 제일 먼저 강조한 게 층간소음 문제 해결을 약속한 것이었다"면서 "내년부터는 LH가 짓는 모든 아파트에 1등급 기준을 적용해 국민 일상의 생활 고통을 덜어주는 데 앞장서겠다"고 말했다. 그러면서 "궁극적으로는 벽식 구조의 공동주택에서 벗어나 라멘(기둥식) 구조와 모듈러에도 층간소음 1등급 기준을 적용해 100년 이상 가는 장수명 주택의 근간을 마련하겠다"고 덧붙였다. dbman7@newspim.com 2024-11-24 11:00
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기후동행카드, 고양·과천도 30일부터 [서울=뉴스핌] 이경화 기자 = 서울시는 '기후동행카드'가 오는 11월 30일 첫 차부터 고양시와 과천시까지 서비스를 확장한다고 21일 밝혔다. 이로써 서울~고양~과천을 오가는 시민들도 월 5만~6만원대로 기후동행카드의 무제한 혜택을 받을 수 있게 된다. 지난 1월 27일 서울 지역을 대상으로 출발한 기후동행카드는 3월 30일 김포골드라인, 8월 10일 진접선·별내선까지 확대됐다. 서울 공동생활권인 인구 100만의 대규모 도시 고양시와 지리적으로 서울시와 경기남부의 길목에 위치한 과천시까지 연결됨에 따라 수도권으로 본격 확대되는 계기가 될 것으로 시는 기대한다.  서울 외 지역 기후동행카드 이용 가능 도시철도 구간 [이미지=서울시] 서울시와 고양시, 과천시는 지난해 2~3월 기후동행카드 참여 업무협약을 체결한 이후 후속 논의를 통해 구체적인 시행방안을 마련하고 11월 30일 고양시(3호선·경의중앙선·서해선), 과천시(4호선)의 기후동행카드 참여를 확정지었다. 관계기관들과 함께 시스템 개발·최종 점검을 완료했다. 이번 확대로 3호선은 고양시 일산서구 대화역에서 서울시 송파구 오금역까지 모든 역사(44개)에서 기후동행카드를 이용할 수 있게 된다. 경의중앙선은 고양시 일산서구 탄현역에서 구리시 구리역까지 34개 역사, 서해선은 고양시 일산서구 일산역에서 서울시 강서구 김포공항역까지 7개 역사, 4호선은 남양주시 진접역에서 과천시 정부과천청사역사까지 34개 역사에서 기후동행카드를 이용할 수 있다. 이에 더해 현재 기후동행카드 서비스 범위에 이미 고양시를 경유하는 서울 시내버스 28개 노선과 과천시를 경유하는 6개 노선이 포함돼 있음을 고려하면 서울과 고양·과천을 통근·통학하는 약 17만 시민의 이동 편의가 더욱 증진될 것으로 보인다.  또 이용범위가 대폭 확대되면서 과천·고양 등 시민들도 기후동행카드의 다양한 문화 혜택을 동일하게 누릴 수 있다. 과천시 4호선 확대로 대공원역도 기후동행카드를 이용할 수 있는 만큼 방문 시 서울대공원 50% 할인 등 혜택을 참고하면 된다.  기후동행카드는 올해 1월 23일 서비스 시작 이후 70일 만에 100만 장이 팔리는 등 시범사업 단계부터 큰 호응이 확인된 바 있다. 7월부터 본사업에 들어가면서 청년할인권·관광객을 위한 단기권 등 다양한 혜택이 더해졌다. 평일 최대 이용자가 65만명이 넘어가는 등 인기가 지속되고 있다. 서울시는 고양·과천 지하철 적용을 시작으로 수도권 시민들에게도 실질적인 혜택을 제공할 수 있도록 관련 협의·시스템 개발 검토를 적극 추진할 계획이다. 향후 기후동행카드의 무제한 확장을 위한 타 경기도 지자체와의 논의 역시 급물살을 탈 것으로 기대된다고 시는 덧붙였다.  기후동행카드를 이용하려면 안드로이드 기반 휴대전화에서 '모바일티머니' 앱을 무료로 다운받아 충전하면 된다. 실물카드는 서울교통공사 1~8호선 고객안전실, 지하철 인근 편의점 등에서 구매한 후 서울교통공사 1~8호선, 9호선, 신림선·우이신설선 역사 내 충전기에서 권종을 선택·충전 후 사용할 수 있다.  기후동행카드의 고양시, 과천시 확대 등에 관한 자세한 내용은 고양시(031-909-9000), 과천시(02-3677-2285), 서울시 120 다산콜센터로 문의하면 된다. 윤종장 서울시 교통실장은 "김포·남양주·구리에 이어 고양·과천 확대로 경기도 동서남북 주요 시군까지 기후동행카드의 무제한 대중교통 혁신이 이어지고 있다"며 "교통비 절감·생활 편의·친환경 동참 등 일상 혁명을 수도권 시민들까지 누릴 수 있도록 수도권 지역 서비스 확대·편의 향상에 총력을 기울이겠다"고 말했다.  kh99@newspim.com 2024-11-21 11:15

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