"재건축·재개발 규제시 서울 공급위축 우려 심화"
[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부동산 전문가들은 정부의 '주택시장 안정을 위한 관리방안'(6·17대책)이 무주택자 등 실수요자들의 내집마련 기회를 더욱 박탈할 것으로 전망했다. 경기 김포, 이천을 비롯한 수도권 비조정지역에 풍선효과가 생기는 한편 대출 및 정비사업 규제 강화로 전셋값, 매맷값이 더 오를 것으로 진단했다.
17일 부동산업계에 따르면 전문가들은 정부의 주택담보대출·전세자금대출 규제 강화로 실수요자들이 집을 얻기가 더 어려워질 것으로 내다봤다. 또한 재건축·재개발 정비사업 규제 강화로 '공급위축' 부작용이 심화될 것이라고 비판했다.
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김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 "지금은 서울 전셋값이 올라 전세매물이 가장 필요한 시점"이라며 "그런데 정부는 오히려 전세매물을 줄이는 정책을 펴고 있다"고 지적했다.
그는 "전세를 공급하는 다주택자에게 2년 실거주 의무기간을 부여하면 이들이 전세 매물을 내놓을 수 없게 된다"며 "이 때문에 전셋값이 상승하는 가운데 전세자금대출 규제마저 강화하면 돈 없는 사람은 더 외곽지역으로 밀려나는 악순환이 벌어질 것"이라고 말했다.
투기과열지구, 조정대상지역 확대로 경기 김포, 이천을 비롯한 수도권 비조정지역에 풍선효과가 예상된다는 의견도 있었다.
김 소장은 "이번에 조정지역에서 빠진 김포, 남양주 화도읍 지역은 지난주부터 갑자기 집값이 올랐다"며 "정부 정책이 유출된 것인지 이미 풍선효과가 시작됐다"고 말했다.
홍춘욱 숭실대학교 금융경제학과 겸임교수는 "이천을 비롯해 경기도에도 비조정지역이 꽤 많다"며 "이 쪽으로 시중 유동자금이 몰릴 수 있다"고 말했다.
정부의 경기부양책과 저금리, 토지보상금 등을 감안하면 부동산가격이 오르는 것은 자연스러운 수순이라는 의견도 있었다. 정부의 수요억제책이 집값 안정에 도움이 안 되고 실수요자에게 부담만 지운다는 뜻이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "오는 2022년까지 미국에서 저금리 기조를 이어갈 것"이라며 "올 하반기 30조원이 넘는 대규모 3차 추가경정예산(추경)과 3기 신도시 토지보상금으로 적지 않은 유동자금이 풀릴 것"이라고 말했다. 이어 "부동산시장에 자금이 몰리는 상황을 막기가 쉽지 않아 집값 조정을 기대하기는 어려울 상황"이라고 덧붙였다.
그는 "과도한 수요억제책을 실시하면 임대차시장의 가격 불안과 분양시장 과열이라는 풍선효과를 불러올 수 있다"며 "장기적인 집값 안정을 위한 대체투자처를 꾸준히 발굴하고 도심지역 주택공급 방향을 모색해야 한다"고 말했다.
홍 교수는 "정부가 경기회복 정책과 집값 안정화 정책을 동시에 내놓는데 이게 엇박자를 내고 있다"며 "정부가 예산을 확장하고 금리를 인하하면 결국 부동산시장에 들어갈 유동자금이 늘어나게 된다"고 말했다.
이어 "정부가 이 같은 정책 부작용을 막으려면 결국 공급확대책을 펴야 한다"며 "내년 또는 오는 2022년 서울에 입주물량이 급감해 공급절벽이 온다면 집값은 필연적으로 더 오를텐데 그 전에 공급을 늘리는 방안을 모색해야 한다"고 강조했다.
정부가 정비사업 규제를 강화하는 것은 '공급위축 정책'이라는 비판이 많았다. 재건축 안전진단 강화, 재건축 분담금 징수와 같은 규제책이 오히려 수요자들 불안감을 자극할 것이라는 지적이다.
함 랩장은 "정비사업 속도 제한은 호가 상승을 단기적으로 진정시키겠지만 장기적인 집값 안정 효과는 제한적"이라고 말했다. 이어 "서울 아파트 입주물량이 올해 4만1562가구에서 내년 2만4040가구로 크게 축소된다"며 "꾸준한 임대주택 공급 외에도 정비사업 정상화로 도심 내 공급확대 방안을 병행할 필요가 있다"고 강조했다.
김 소장은 "서울에 주택공급할 방법은 현실적으로 정비사업밖에 없다"며 "정비사업 규제를 풀어주고, 주택이 매년 몇만가구씩 꾸준하게 공급된다는 확신을 심어줘야 수요자들이 불안감 때문에 집을 사는 행위가 줄어들 것"이라고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "재건축 안전진단 강화는 사업추진을 일부러 어렵게 하려는 의도가 있는 것으로 의심된다"며 "특히 안전진단에 대한 시·도 권한 강화는 지역민 이권과 밀접한 지자체인 '구'를 배제하겠다는 의도로 보인다"고 말했다.
이밖에 법인에 대한 대출, 세금규제 강화로 법인을 활용한 주택거래가 줄어들 것이라는 전망도 있었다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "종부세를 비롯한 각종 규제를 감안하면 법인 활용의 실익이 크게 줄어들었다"며 "법인이 주택거래시 부과되는 세율이 여전히 개인의 양도소득세율보다 낮지만, 다주택자들이 법인으로 규제를 우회하는 움직임은 상당부분 줄어들 것"이라고 말했다.
송파구 잠실 일대 토지거래허가구역 지정과 같은 '부동산 매매 허가제'는 유명무실한 정책이 될 수 있다는 지적도 나왔다.
홍 교수는 "토지거래허가구역으로 지정된다고 해서 허가가 아예 안 나오는 것은 아니다"며 "부동산 매매 허가제를 실시해도 편법이 들어갈 여지가 워낙 많아서 큰 실효가 있을지 미지수"라고 말했다.
sungsoo@newspim.com
