[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 6·17부동산대책의 후속 대책으로 '전세보증금에 대한 증세'를 실시할 것으로 예상된다. 또 1주택자 양도소득세 비과세 혜택을 축소하고 단기(1∼2년) 주택매매에 대한 양도소세율을 최고 80%까지 인상하는 방안도 발표할 것으로 보인다.

9일 부동산업계에 따르면 이르면 이번주 발표될 6·17 후속대책에는 주택 간주임대료 대상자 확대 및 증세, 1주택자 양도세 비과세 혜택 축소, 양도세율 최대 80%로 인상이 포함될 것으로 관측된다.

◆ 전세금 과세 대상자, 2주택자로 확대…간주임대료도 인상

우선 주택 간주임대료 과세대상이 확대될 수 있다. '간주임대료'란 집주인이 받은 전·월세보증금을 세입자에게 무이자로 대출받은 소득이라고 '간주'해서 과세하는 금액을 말한다. 집주인이 보증금을 은행에 넣어두었을 경우 최소한 이자만큼 소득이 생겼을테니 그에 대한 세금을 부과하는 개념이다.

지금까지는 간주임대료 부과대상이 부부합산 3주택 이상 소유자였다. 하지만 이번 후속대책에서 2주택 이상 소유자로 대상을 넓힐 것이라는 전망이 나온다.

주택 간주임대료 계산식은 국세청 홈페이지에 나와있다. 집주인이 1년간 받은 보증금에서 3억원을 뺀 다음 60%를 곱한 값이 과세 대상이다. 여기다 임대료를 받은 일수를 연율화(365일로 나눔)해서 곱한 다음 정기예금이자율(작년 기준 2.1%)을 곱하면 된다.

예컨대 3주택자가 1년간 총 5억원의 전세금을 받았다면 간주임대료는 (5억원-3억원) * 60% * 365/365 * 2.1%로 연 252만원이 된다. 이 간주임대료에 일정 수준의 세율을 곱하고 각종 공제금액을 제외하면 전세 5억에 대한 세금이 나온다.

하지만 연 5억원의 전세금에 대한 간주임대료가 252만원인 것은 너무 적다는 지적이 있었다. 갭투자(전세를 낀 주택구매)를 막으려면 전세금에 대한 세금을 강화해야 한다는 주장이다.

이에 따라 정부가 간주임대료를 올리기 위해 계산식을 일부 수정할 것으로 예상된다. 예컨대 공제 금액을 3억원보다 낮추거나 60%를 더 높은 수치로 바꾸는 방식이다. 간주임대료 이자율은 시중금리 하락으로 작년 2.1%에서 올해 1.8%로 떨어졌다.

◆ 1주택자 양도세 비과세 '축소'…9억 이하 주택 적용될 수도

또한 1가구 1주택에 대한 양도세 비과세 혜택이 축소될 가능성도 있다. 현재 국내 주택 양도세율은 6~42%지만 실거래가 9억원 이하 1주택자는 보유 2년, 거주 2년 요건을 채우면 양도세가 비과세된다. 9억원 초과 주택도 10년 이상 보유하면 최대 80%(다주택자는 최대 30%) 공제 혜택을 받을 수 있다.

12·16 대책에서는 9억원 초과 주택에 대한 양도세 공제 요건을 강화했다. 보유기간(연 4% 공제) 뿐만 아니라 거주기간(연 4% 공제)도 10년 이상 채워야 최대 80%를 공제받도록 한 것. 다만 이는 아직 국회 문턱을 넘지 못했다.

이번 후속대책에서는 양도세 공제 요건이 이보다 더 까다로워질 것으로 예상된다. 국무총리실 산하 국토연구원은 1주택자가 일정 기간 보유한 이유로 양도차익을 비과세하는 것은 프랑스, 싱가포르 등 다른 나라와 비교할 때 과도한 혜택이라고 보고 있다.

지난달 국토연구원이 발표한 '프랑스·싱가포르의 부동산 조세정책과 시사점' 보고서에 따르면 프랑스는 양도세(19%)에 사회보장세(17%)를 더해 총 36%의 높은 세율을 적용한다. 또한 자본차익이 5만유로(약 6738만원) 이상이면 자본차익에 따라 2~6%를 추가 과세한다. 양도세 비과세 적용은 주택을 22년 이상 장기보유했을 경우다.

싱가포르는 1년 미만 단기 보유한 주택의 경우 양도세를 최고 12%까지 중과한다. 보유 기간이 늘어나면 양도세율도 따라 줄어들며, 4년 이상 보유하면 양도세가 공제된다. 보고서를 작성한 김지혜 국토연구원 책임연구원은 "장기특별공제 기간을 강화해 단기보유 거래에 대한 세제 혜택을 축소해야 한다"고 강조했다.

일각에서는 "정부가 9억원 초과 주택 뿐만 아니라 9억원 이하 주택에 대해서도 양도세 비과세 요건을 강화할 수 있다"는 관측을 조심스레 내놓았다.

◆ 단기매매 양도세율 최대 80%로 인상…임시국회 처리 방침

단기(1∼2년) 주택매매에 대한 양도세 부담도 늘어날 수 있다. 더불어민주당에서는 단기 주택매매에 대한 양도세율을 최대 80%까지 상향하는 입법을 추진한다.

강병원 더불어민주당 의원(서울 은평을)은 부동산 단기 매매에 대한 양도세율을 높이는 소득세법 일부개정안을 이달 대표 발의했다. 개정안은 주택 보유기간이 1년 미만이면 80% 양도소득세율을, 1년 이상 2년 미만이면 70% 양도소득세율을 적용하는 내용을 담고 있다.

앞선 12·16 대책보다 훨씬 높은 세율이다. 12·16 대책에서는 2021년 이후 양도분부터 보유기간이 1년 미만이면 양도소득세율을 40%에서 50%로 인상토록 하고, 1년 이상 2년 미만이면 양도소득세율을 기본세율(6∼42%) 대신 40%로 적용하도록 했다.

또 강 의원의 개정안은 조정대상지역 내 주택 분양권 거래에 대한 양도소득세율을 현행 50%에서 80%로 올리는 내용도 담았다. 다주택자에 대한 양도세 중과율도 높였다. 1세대 2주택은 현행 기본세율에 10%를 가산하는 것을 20%로 올리고, 1세대 3주택 이상은 기본세율에 20%를 가산하는 것을 30%로 올리는 것.

이밖에 개정안에는 미등기 양도자산에 대해서는 현행 70%로 적용하는 양도소득세율을 90%로 부과하는 내용도 담았다. 당정은 추가 협의를 거쳐 투기성 주택 거래에 대한 양도세 강화를 골자로 하는 소득세법 개정안을 이번주 중 '의원 입법' 형태로 국회에 제출하고, 7월 임시국회 내 처리할 방침이다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "정부가 간주임대료 대상자를 2주택자로 확대할 것으로 예상된다"며 "단기 주택매매에 대한 양도세율 인상도 추진될 가능성이 높아보인다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com