[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "정부가 공공주도 정비사업 후보지로 정한 역세권 빌라·다세대 주택은 지금 매수하면 현금청산한다는데 누가 사겠습니까. 당분간 팔지도 사지도 못하는 '빙하기' 시장이 이어질 것으로 보이네요."(서울 영등포구 신도림 일대 A공인중개소 대표)

정부가 공공주도로 주택공급을 늘리는 방안이 골자인 '2·4대책'이 발표된 직후 역세권 일대 빌라·다세대 주택의 거래가 얼어붙었다. 4일 이후 주택을 매입한 수요자는 건물 주인들이 공공주도 정비사업에 동참키로 하면 입주권을 받지 못하고 현금청산된다. 투자 리스크(위험)가 커져 투자자뿐 아니라 실수요자들도 역세권 저층 건물의 매입을 꺼리고 있다는 게 중개업소의 설명이다.

◆ 2·4대책 이후 매매시장 개점휴업...급매도 안팔려

10일 부동산업계에 따르면 지난 4일 정부의 공급대책이 발표된 이후 서울 역세권 빌라·다세대 주택의 거래가 얼어붙었다. 매도호가를 낮춰도 매수세가 붙지 않고 있다.

서울 영등포구 빌라·다세대 저층 주거지 모습<사진=이동훈기자>

서울 영등포구 신도림역 주변 A공인중개소 대표는 "작년 말부터 정부가 역세권 주변을 개발한다는 얘기에 이 지역 빌라와 다세대를 찾는 수요자가 많았으나 4일 대책 이후에는 손님이 뚝 끊겼다"며 "지금 주택을 매입하면 입주권을 받지 못하고 현금청산이 될 수 있어 중개소 입장에서도 매입을 추천하기 어려운 분위기"라고 말했다.

이어 "향후 개발 수혜를 볼 수도 있겠지만 현재로선 기대감에 뒤늦게 뛰어든 투자자들이 피해를 본 상황"이라며 "가계약금을 포기하고 계약을 취소하겠다는 매수자도 더러 있다"고 덧붙였다.

매도 호가가 2000만~3000만원 낮춘 매물이 나오고 있지만 이마저도 거래가 쉽지 않다. 영등포구 신도림역에서 걸어서 5분 거리에 있는 3층짜리 한 다가구 주택은 이달 초 12억7000만원에 매물을 내놨다가 최근 3000만원 몸값을 낮췄다. 영등포 일대는 저층 주거지와 준공업지역이 많아 대책 발표 이전에는 역세권 개발의 최대 수혜지로 꼽혔다.

구로구 일대도 상황이 비슷하다. 이 지역도 낡은 저층 주거지와 준공업지역이 넓게 포진돼 있다. 남구로역 인근 한 빌라(전용 70㎡)는 3억원에서 2억8000만원으로 매도호가를 내렸지만 새로운 주인을 찾지 못하고 있다.

남구로역 인근 B공인중개소 실장은 "2·4대책 이후에는 매매는 얼어붙었고 전월세 거래문의만 간혹 있다"며 "정부가 역세권 고밀개발·준공업지역 개발 후보지 숫자만 공개하고 세부적인 내용은 밝히지 않아 매매시장 불안감이 커지는 상황"이라고 말했다.

◆ 현금청산시 실수요자 피해 불기피...재산권 침해 논란도

서울 역세권 빌라·다세대와 준공업지역의 매매시장은 당분간 침체될 공산이 크다.

이들 지역은 작년 말부터 새로운 투자처로 떠올랐다. 변창흠 국토교통부 장관이 후보시절부터 고밀도 개발을 공식화하면서다. 평균 150% 수준인 용적률을 최대 700% 높여 개발해 주택공급을 늘리겠다는 게 요지다.

하지만 이번 대책에서 4일 이후 매수자는 입주권을 주지 않고 현금청산 대상자라는 규정을 넣자 상황이 180% 변했다. 투자자뿐 아니라 실수요도 향후 개발 기대감을 감안해 주택을 매입하는데 현금으로 청산되면 투자 가치가 훼손되기 때문이다.

현금청산은 일반적으로 감정평가액을 기준으로 산정하기 때문에 현재 시세가 온전히 반영되지 않는다. 투자금 회수도 장담하기 어려운 것이다.

이번 조치는 투기수요를 사전에 차단하기 위해서라는 게 국토부 설명이다. 하지만 과도한 재산권 침해라는 불만의 목소리도 많다. 후보지가 어디인지도 모르는 현시점에서 실거주 목적으로 집을 산 수요자의 경우 재산권을 보장받지 못하는 것은 불합리하다는 것이다. 정부는 현재 역세권 117곳을 포함해 총 222곳이란 후보지만 정했을 뿐이다. 어떤 곳이 대상지가 될지는 누구도 모르는 상태다. 후보지라도 소유자들이 원하지 않으면 공공주도 정비사업이 진행되지 않는다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "역세권 고밀도 개발 이슈가 불거지면서 서울 빌라와 다세대가 주목받는 투자처로 떠올랐지만 대책 발표 이후 입주권 규정이 강화돼 인기가 반감되는 분위기"라며 "투자 리스크가 커진 만큼 매매시장 침체는 당분간 피하기 어려울 것으로 보인다"고 설명했다.

leedh@newspim.com