전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

"고무줄 고분양가 심사기준" HUG, 국정감사 도마위...분양보증 독점도 ′쟁점′

기사입력 : 2021년10월14일 07:02

최종수정 : 2021년10월14일 07:02

고분양가 산정기준 개선에도 '깜깜이' 산정 여전
분양가 마찰에 분양 지연 잇달아...공급정책 악영향
"28년째 이어온 분양보증 독점도 개방해야" 지적도

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 아파트 '고분양가 심사제도'가 주택시장 정상화에 악영향을 주고 있다는 지적이 커지면서 주택도시보증공사(HUG) 국정감사에 중요한 쟁점이 될 것으로 보인다.

HUG는 분양가가 일정 기준보다 높으면 보증을 거절하는 방식으로 고분양가를 통제하고 있다. 집값 상승을 막기 위해 도입된 측면이 있지만 주택공급 위축뿐 아니라 투기심리를 자극한 '로또청약'이 사회적 문제로 불거졌다. '깜깜이' 심사 기준도 비판을 받고 있다. 30년 가까이 이어진 HUG의 보증 독점체제를 시장에 개방하는 부분도 쟁점으로 다뤄질 공산이 크다.

◆ "고분양 심사기준 개선했다지만"...분양가 마찰 여전

14일 정치권과 부동산업계에 따르면 이날 국회 국토교통위원회 국정감사에서 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 제도가 제 역할을 못하고 있다는 지적이 중요하게 다뤄질 것으로 관측된다.

HUG의 고분양가 심사기준이 수차례 개정에도 시장의 눈높이에 못 미친다는 목소리가 상당하다. 올해에만 두차례 심사기준 개정안을 내놨다. 하지만 기준이 여전히 모호해 내부 직원의 자의적인 판단이 나올 수 있고 형평성에도 문제라는 불만이 나온다.

최근 개정안에서 인근 시세 산정기준을 현행 '준공 20년 내, 100가구 이상의 아파트 평균 시세'에서 '신청 사업장과 단지 특성 및 사업 안정성이 유사한 사업장의 평균 시세'로 변경했다. 새 아파트의 분양가를 산정하는 데 준공 20년된 주택과 비교하는 건 타당하지 않다는 지적을 수용한 것이다. 그럼에도 준공 5년 또는 10년 등으로 기한을 명시하지 않았다. HUG가 산정한 판단 근거에 여전히 논란이 불거질 수밖에 없는 것이다.

판단 기준이 모호하다보니 비교 사업장을 내부 직원이 자의적으로 지정하기도 했다. 작년 국정감사에서 송언석 국민의힘 의원은 HUG가 고분양가 심사를 한 205곳 중 비교사업장 선정 기준을 충족하지 못했지만 18곳에서 분양보증이 발급됐다고 지적했다. 이중 3곳은 HUG 영업부서장이 비교사업장을 선정했으며 시행사의 청탁을 받아 분양가를 높여줘 특정회사가 750억원의 이득을 얻고 입주민은 약 1억원 이상 추가로 분양가를 더 부담한 것으로 추정된다고 꼬집었다.

고분양가 심사기준이 '깜깜이'로 진행돼 시장의 불신이 여전하다. 심사 가이드라인 정도만 공개하던 방침에서 심사평점 하한점수와 건축연한별 가산율 및 심사평점에 따른 가감율 등을 공개하기로 했지만 여전히 비교 사업지 및 명확한 산출 근거를 확인하기 어렵다. 이런 영향으로 서울지역 대규모 정비사업이 일반분양을 미루는 경우도 적지 않다. 주택공급 지연은 집값 안정화에 부담으로 작용할 수밖에 없다.

분양가 산정 문제로 일반분양이 지연된 단지는 강동구 둔촌주공(1만2032가구)과 송파 잠실진주(564가구), 서초 방배5구역(3080가구), 강남 청담삼익(1261가구), 동대문구 이문1구역(2904가구), 수원 권선6구역(2175구역) 등이 대표적이다. 분양일정을 감안하면 올해 분양은 물 건너간 상태다.

이런 영향은 주택공급 추이로 나타나고 있다. 서울 민간분양 아파트 인허가 건수는 2017년 9만3038가구였으나 2018년 6만466가구, 2019년 5만5920가구, 2020년 5만522가구로 줄었다. 올해도 5만가구 수준에 그칠 것으로 전망된다.

분양가 및 분양보증 규제로 결국 현금 부자만 주택을 살 수 있는 양극화가 더 극명해졌다는 지적도 나온다. 규제지역에서 분양가 9억원 이상이면 중도금 대출을 받을 수 없어 현금 유동성이 부족한 서민들은 청약에 도전하기도 어려운 환경이기 때문이다.

국토위 소속 김상훈 국민의힘 의원은 "고가주택 기준을 인위적으로 수도권 집값 9억원으로 책정하면서 실수요자는 대출난민으로 저락하고 신축 아파트는 현금 보유자의 전유물이 됐다"며 "지금이라도 HUG의 대출보증 확대 등 중도금 대출 현실화에 논의가 시급하다"고 말했다.

◆ 서비스 개선·수수료 인하 차원에서도 "보증시장 개방해야" 목소리

이번 국감에서는 지난 1993년부터 28년째 이어진 HUG의 분양보증 독점 체제도 문제로 제기될 것으로 보인다.

주택분양보증은 건설사 파산 등으로 분양 계약을 이행할 수 없는 경우 HUG가 해당 주택의 분양을 직접 이행하거나 계약금 등을 돌려주는 제도다. 주택 사업자는 30가구 이상의 주택을 선분양할 때 HUG의 분양보증이 있어야 금융권을 통한 대출을 받을 수 있다.

현재 분양보증을 받을 때 주택도시기금법 제16조에 따라 HUG 또는 보험업법 제2조26호에 따른 보험회사 중 국토교통부 장관이 지정하는 보험회사에서 받아야 한다. 그동안 국토부장관이 분양보증 업무를 수행할 수 있는 보험회사를 지정한 적은 없다. 분양보증 업무를 하는 기관이 HUG가 유일한 셈이다.

그동안 분양보증 수수료 인하와 서비스 개선 등을 위해 경쟁제제 도입 필요성이 제기됐으나 HUG의 독점이 장기간 지속되고 있다. 분양가 산출 기준이 명확히 시장에 공개되지 않는 것도 독점적인 지위를 누리고 있기 때문이란 분석이 많다.

HUG가 분양보증으로 거둬들인 이익도 상당하다. HUG 영업보고서에 따르면 HUG의 영업수입 중 분양보증 수입은 2016년 4016억원에서 2017년 2428억원으로 감소했으나 이후 2018년 2120억원, 2019년 2585억원으로 증가했다. 올해는 분양보증 증가로 3000억원대 수익이 예상된다.

독점 구조가 깨질 경우 보증 리스크(위험)가 불거지기보단 보증 수수료 인하와 주택공급 확대 등의 순기능이 기대된다는 게 업계의 시각이다.

이은형 건설산업연구원 책임연구원은 "HUG가 독점으로 분양보증 업무를 담당하면서 분양가를 통제해 왔는데 경쟁체제가 도입되면 이런 통제 기능도 사라지게 될 것"이라며 "분양보증 수수료 부담이 줄어들 뿐 아니라 주택공급 확대에도 도움이 될 것으로 예상한다"고 말했다.

 

leedh@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
김영훈 고용부 장관 후보자는 누구? [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 이재명 대통령이 김영훈 전 민주노총 위원장을 고용노동부 장관 후보자로 임명했다. 강훈식 대통령실 비서실장은 23일 11개 부처 장관 후보자를 발표했다. 김 후보자는 1968년 부산에서 태어나 마산중앙고, 동아대를 졸업해 성공회대 NGO대학원에서 정치정책학(정치학) 석사 학위를 받았다. 김영훈 고용노동부 장관 후보자 [사진=대통령실] 2025.06.23 sheep@newspim.com 김 후보자는 2010년부터 2012년까지 민주노총 위원장으로 활동하다가 2017년 정의당에 입당, 제19대 대통령 선거에서 노동본부장을 맡았다. 2021년에는 더불어민주당 대선 후보 이재명 대통령의 노동부문 지지단체 '공정사회 구현을 위한 노동광장'에 공동대표로 참여한 바 있다. 지난 총선에서는 더불어민주연합에서 비례대표 20번을 받았다. 현재 한국철도공사 기관사이자 부산지방노동위원회 공익위원으로 활동하고 있다. 강 비서실장은 "민주노총 위원장을 역임하며 노동의 목소리를 대변해 온 인물"이라며 "산업재해 축소, 노란봉투법 개정, 주4.5일제 등 일하는 사람들의 권리를 강화하는 역할을 해줄 것으로 기대한다"고 밝혔다. 한 정부 관계자는 김 후보자에 대해 "합리적이다"라며 "민주노총이 그간 (사회적 대화 등) 제도권 밖에 있었다. 이를 계기로 제도권으로 들어오길 희망한다"고 말했다. ◇ 김영훈 고용노동부 장관 후보자 프로필 ▲1968년 부산 출생 ▲마산중앙고, 동아대, 성공회대 NGO대학원 정치정책학 석사 ▲정의당 노동본부장 ▲민주노총 위원장 ▲철도노조 위원장 ▲철도공사 기관사 ▲부산지방노동위원회 공익위원 sheep@newspim.com 2025-06-23 14:57
사진
안규백 64년 만에 문민 국방 후보자 [서울=뉴스핌] 김종원 국방안보전문기자 = 국군 최고통수권자인 이재명 대통령은 23일 초대 국방부 장관에 민간인 출신인 안규백(64) 더불어민주당 5선 중진 의원을 인선했다. 강훈식 대통령실 비서실장은 이날 "안 후보자가 국회 국방위원회 간사와 위원장 등 5선 국회의원 이력의 대부분을 국회 국방위에서 활동했다"면서 "군에 대한 이해도가 풍부하고 64년 만에 문민 국방장관으로서 계엄에 동원된 군의 변화를 책임지고 이끌어 나갈 것"이라고 인선 배경을 설명했다.  안규백 국방부 장관 후보자. [사진=대통령실] 안 후보자는 집권 여당인 민주당에서 국방위원장을 비롯해 국방위원으로서 15년 간 의정활동을 했다. 그 누구보다 군과 국방안보를 잘 아는 인물로 그동안 역대 정부에서도 꾸준히 민간인 출신 국방장관으로 유력하게 거명됐었다. 특히 안 후보자는 국회 12·3 비상계엄 사태에 대한 진상규명 국정조사 특위위원장 중책까지 맡았다. 여야 의원들을 아우르며 적지 않은 성과를 냈다는 평가다. 이번 대선에서도 민주당 중앙선대위 총괄특보단장 핵심 보직을 맡았다. 계엄 사태 주역인 군의 정치적 중립성을 확립하면서 어수선한 군을 안정적으로 이끌면서 군 전반을 개혁할 최적임자로 꼽힌다. 합리적인 성품에 남의 말을 귀담아듣는 전형적인 외유내강형 인물이다. 다만 상식과 원칙을 중시하며 불법적이고 정의롭지 않은 일에는 불같이 화를 내는 성격이다. 아들 둘 모두 육군과 해병대에서 현역으로 군 복무를 했다.  안 후보자가 국회 인사청문회를 통과해 이재명정부의 초대 국방장관으로 취임하면 1961년 현석호 장관 이후 64년 만에 군인이 아닌 민간인 출신 국방장관이 된다.  한국 정치사의 격동기를 거쳐 군사독재정권 시절에 장군 출신들이 독식했던 국방장관을 정치 안정기에 들어 사실상 민간인 출신의 진정한 '문민 국방장관'이 나올 수 있을지 초미 관심사다. ▲전북 고창(64) ▲광주 서석고 ▲성균관대 철학과 학사·무역대학원 무역학 석사 수료 ▲18·19·20·21·22대 국회의원 ▲국회 국방위원회 위원장·간사 ▲국회 '내란 진상규명 국정조사 특별위원회' 위원장 ▲더불어민주당 사무총장 kjw8619@newspim.com 2025-06-23 14:13
안다쇼핑
Top으로 이동