[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = "주민들은 35층 룰이 폐지될 것임을 어느 정도는 예상하고 있었어요. 압구정동 한강변에 초고층 펜트하우스가 들어서면 누가 봐도 근사하지 않을까요?" (강남구 압구정동 신현대아파트 근처 S공인중개사 관계자)

"층수가 높아지면 일반분양도 늘어나고 조합원들 건축비 부담도 줄어들 가능성이 높겠네요. 집주인들 입장에서는 안 팔고 싶어지죠."(용산구 이촌동 한강맨션 근처 P공인중개사 관계자)

서울시의 '35층 룰' 폐지로 강남구 압구정, 용산구 등 한강변 재건축시장에 '신바람'이 불고 있다. 용적률(대지면적 대비 건물 연면적의 비율)이 그대로인 상태에서 층수제한이 없어지면 한강 조망권을 살리는 설계안을 적용할 수 있어서다. '한강변'이라는 장점을 극대화할 수 있게 되는 것이다.

이 경우 단지 고급화로 사업성이 더 좋아질 것으로 예상된다. 이에 따라 압구정, 용산, 여의도 등 한강변 대규모 정비사업이 본격화될 것으로 기대된다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 압구정 신현대아파트(현대9·11·12차) 일대 [사진=김성수 기자] 2022.03.04 sungsoo@newspim.com

◆ 압구정 현대, 하루새 1억 '껑충'…"최고급 랜드마크 될 것"

7일 부동산업계에 따르면 서울 강남구 압구정동 현대 1·2차아파트 11동 전용면적 196㎡ 매물은 지난 3일 하루새 71억원으로 1억원 올랐다. 직전 최고가(지난 1월 80억원)보다는 낮지만 '35층 룰' 폐지 발표와 더불어 가격이 인상됐다.

앞서 서울시는 ▲35층 높이 규제 삭제 ▲용도지역제를 전면 개편하는 '비욘드 조닝' ▲스카이인라인 관리기준 개편 등을 담은 '2040 서울도시 기본계획'을 공개했다. 특히 서울 전역에 일률적‧정량적으로 적용했던 '35층 높이기준'을 삭제된 것이 시장에서 큰 화제가 됐다.

'35층 룰'은 3종 일반주거지역에서 최고 35층을 넘지 못하도록 한 규제다. 고(故) 박원순 전 서울시장 시절 '2030 서울 도시기본계획'에 2014년 삽입됐다. 서울 아파트 상당수가 일괄적으로 35층에 키를 맞춘 듯 천편일률적으로 변한 데는 '35층 룰' 영향이 컸다.

그런데 이번 서울시 발표대로 층수제한을 폐지함으로써 다양한 설계안을 적용할 수 있게 됐다. 예컨대 경관을 가리는 문제가 크지 않고, 주변에 고층 아파트가 있어 높이차가 크지 않다는 점 등 대상지 여건이 맞다면 35층보다 높게 지을 수 있는 것이다.

이 과정에서 한강조망권 등을 살리는 설계안을 적용할 수 있게 된다. 한강변 아파트를 재건축할 때 다양한 층수, 창의적 디자인으로 된 건물을 짓는 게 가능해지는 것. 이에 따라 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 용산구 이촌동 등 한강변 재건축 단지 아파트가 가장 큰 혜택을 받을 것으로 예상된다.

특히 압구정 재건축 1~5구역은 오세훈 서울시장이 도입한 신속통합기획을 추진 중이다. 신속통합기획은 민간주도 개발에 서울시가 정비계획 수립 초기 단계부터 각종 계획과 절차를 지원해주는 제도다.

통상 5년 정도 소요되는 정비구역 지정, 건축·교통·환경영향평가 등 절차를 2년으로 단축하고, 각종 심의 절차를 간소화해 빠른 사업 진행을 지원하는 대신 기부채납 등으로 공공성을 높이는 것이다.

그 중에서도 2구역과 3구역 조합은 '49층 재건축안'을 내놓았다. 오 시장 체제에서 층수 제한 규제가 폐지될 것이라는 기대감에 선제적으로 나온 구상으로 보인다. 이에 따라 시장에서는 이번 35층 규제 완화를 긍정적으로 받아들이고 있다.

압구정 신현대아파트 근처 S공인중개사 관계자는 "주민들은 35층 룰이 폐지될 것임을 어느 정도는 예상했다"며 "오 시장의 재건축 활성화 공약이 실제로 가시화되는 것으로 보인다"고 말했다.

이어 "압구정동 같은 한강변에 초고층 펜트하우스가 들어서면 누가 봐도 최고급 랜드마크가 될 것"이라며 "앞으로 매수 문의가 점점 더 쇄도할 것으로 기대된다"고 덧붙였다.

◆ 한강맨션 68층 기대…"50층 불투명·토지거래허가 부담도"

용산구 이촌동 한강맨션 아파트 재건축 시공을 맡은 GS건설은 조합 측에 68층 초고층 설계안을 제시했다. 한강맨션은 추정 공사비만 6224억원으로 한강변 재건축 '최대어'로 불린다. 총 23개 동, 660가구 규모의 저층단지를 총 1441가구 규모 대단지로 탈바꿈시키는 사업이다.

특히 GS건설 제안대로 68층 초고층 설계안을 적용하면 이촌 한강맨션은 이 일대 최고층 아파트로 거듭난다. 현재 이촌동 인근에서 가장 높은 층수를 기록 중인 56층 래미안 첼리투스를 뛰어넘는 것.

[서울=뉴스핌] 서울 용산구 이촌동 '한강맨션' 아파트. [사진=용산구청]

오 시장은 과거 서울시장 시절 '한강 르네상스' 프로젝트로 한강변 개발을 활성화하는 정책을 펼쳤다. 이후 용산구 이촌동 '래미안 첼리투스'(56층), 성동구 성동구1가 '트리마제'(47층) 등이 속속 들어섰다. 한강맨션 아파트가 그 바톤을 이어받을 것이라는 기대감이 높다.

한강맨션 인근 P공인중개사 관계자는 "한강맨션은 기존에 1대 1 재건축을 진행해서 건축비 부담이 없게끔 하려고 했는데, 층수가 더 높아져서 일반분양 물량이 많아지면 건축비 부담이 줄어들 가능성이 높다"며 "조합원들 입장에서는 안 팔겠다는 마음이 커진다"고 말했다.

다만 실제로 한강변에 '50층 이상' 고층 아파트를 지을 수 있을지는 아직 불투명하다. 서울시 도시계획위원회 심의를 통과해야 해서다. 3종 일반주거지역에서 몇 층까지 허용되는지는 주변 여건이나 대상지 계획에 따라 달라진다.

서울시 관계자는 "모든 아파트들은 정비계획을 세워서 용도, 밀도를 정하게 된다"며 "그에 따라 건축계획을 수립하면 도시계획위원회 심의를 받게 되며 그 과정에서 적정 높이와 스카이라인을 결정한다"고 말했다.

이어 "35층룰이 폐지됐기 때문에 50층 건축이 물리적으로 불가능한 것은 아니지만 현실적으로 가능할지는 답하기 어렵다"고 설명했다.

또한 "단지 내 용적률은 정해져 있어서 같은 단지 내에서 아파트 높이가 다르게 나타날 수 있다"며 "만약 한 동이 올라가면 다른 한 동은 내려가야 밀도가 맞게 된다"고 덧붙였다.

한강변 재건축 단지 여러 곳이 토지거래허가구역으로 묶여있다는 점도 가격 상승을 제한하는 요소다. 앞서 서울시는 압구정, 여의도 등 주요 대규모 재건축·재개발 사업지역 4곳을 작년 4월 '토지거래허가구역'으로 지정했다.

지정대상 구역은 ▲압구정아파트지구(24개 단지) ▲여의도아파트지구 및 인근단지(16개 단지) ▲목동택지개발사업지구(14개 단지) ▲성수전략정비구역으로 총 4.57㎢이다.

토지거래허가구역으로 묶인 지역의 재건축·재개발 추진구역 내 단지는 조합 설립 전 추진위 단계를 포함해 사업단계와 관계없이 모두 토지거래허가 대상에 포함된다. 작년 4월 27일부터 발효됐고 기간이 1년이라서 다음달 26일까지다. 기간이 끝나면 연장될 가능성도 있다.

토지거래허가구역에서 주택을 매입하려면 전세 낀 갭투자를 할 수 없고, 실거주해야 한다. 그 결과 토지거래허가구역 아파트들의 거래량이 줄어들어 실제 가치보다 가격이 저평가돼 있다는 게 이 일대 부동산업계 얘기다. 하지만 장기적으로 이들 지역은 입지적 가치가 높기 때문에 가격이 우상향할 것으로 예상되고 있다.

압구정동 C공인중개사무소 관계자는 "토지거래허가구역으로 묶는다는 것은 정부가 이 지역 개발을 염두에 두고 있는 상황에서 투기수요를 사전에 차단한다는 뜻"이라며 "아파트가 재건축되면 가치는 더 크게 오를 것이기 때문에 집주인들도 쉽게 팔지 않고 있다"고 말했다.

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