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美 모기지 금리 4% 넘어섰는데도 "집값 상승 전망" 이유는?

기사입력 : 2022년03월25일 20:14

최종수정 : 2022년03월26일 20:01

'금리 더 오르기 전에 빨리 사자' 심리에 매수세↑
인구학적 요소에 공급 부족에 "내년까지 상승"
금리 상승에 매수 심리 꺾일 거란 전망도

[서울=뉴스핌] 고인원 기자= 지난주 미국 연방준비제도(연준)가 2018년 이후 첫 금리인상을 단행한 가운데, 미국의 모기지 대출 금리가 빠르게 뛰고 있다.

미 국책 모기지 업체 프레디맥에 따르면 지난주 연준의 금리인상을 앞두고 30년 만기 고정 모기지(주택담보대출) 금리는 12월의 3.11%에서 4.16%까지 급등했다. 2019년 5월 이후 3년 만에 처음으로 4%를 넘어섰다.

[30년 고정 모기지 금리, 자료=세인트 루이스 연방준비은행, 프레디맥 재인용] 2022.03.25 koinwon@newspim.com

상승세는 당분간 멈추지 않을 기세다. 뱅크레이트는 23일 기준으로 30년 고정 모기지 금리가 평균 4.52%라고 밝혔다. (프레디맥은 현지시간 25일 공식 수치 발표 예정)

미국 부동산 업계에서도 모기지 금리 상승은 이미 예상했지만 이 정도 가파른 상승세는 예상치 못했다는 반응이다. 프레디맥과 더불어 미국 양대 국책 모기지 업체인 패니매는 올해 30년 고정 모기지 금리가 평균 3.3%, 내년 3.5% 이를 것으로 예상했는데 이미 이 같은 예상치를 1%포인트 넘게 뛰어넘었다. 

모기지 금리가 3.11%라면 50만달러(한화 6억1025만원)를 빌린 가계의 월간 상환액은 2138달러(약 260만원)다. 하지만 4.16%로 뛰면 그 부담이 2433달러(약 296만원)로 300달러(약 36만원) 가까이 늘어난다. 모기지 금리가 4.5%도 넘어선다면 그 액수는 2533달러(약 309만원)로 400달러(약 50만원) 가까이 늘어나는 셈이다. 매달 내야 하는 액수가 50만원 가까이 늘어나게 되니 일반 가계에서 부담하기에 결코 만만치 않은 금액이다.

'금리 오르기 전에 빨리 사자' 심리...단기적으로 매수세 강화 조짐

이론적으로는 모기지 금리가 오르면 과열된 주택시장의 열기가 다소 식는게 일반적이다. 하지만 일부 전문가들은 당장 집값 상승세가 멈추지 않을 것으로 보고 있다. 일부에서는 2023년까지도 상승세가 이어질 것으로 판단했다.

이미 연준이 추가 금리 인상을 예고한 상황에서 금리 상승이 예고되자 모기지 금리가 더 오르기 전에 고정 금리로 주택을 사려는 수요가 오히려 일시적으로 증가하기 때문이다.

판매 문구가 붙은 미국 워싱턴 주 시애틀 주택 [사진=로이터 뉴스핌]

주택시장 리서치 기업인 존다의 알리 울프 수석이코노미스트는 미 경제지 포춘에 "모기지 금리 상승이 주택시장에 직관에 반대되는 영향을 미치고 있다"며 "실수요자들이 모기지 금리가 더 오르기 전에 집을 사기 위해 서두르고 있다"고 전했다. 

하지만 일단 이 같은 매수세가 정점을 지나면 모기지 금리 상승은 주택 시장에 하방 압력을 가할 수 밖에 없다. 금리 인상으로 주택 구매자의 월별 상환액이 늘어날 뿐 아니라 일부 구매자들(은행들의 엄격한 총부채상환비율(DTI)을 충족해야 함)은 모기지 금리 대출 자격을 잃기 때문이다. 구매가 줄면 지난 12개월 18.8% 상승한 미국의 집값 상승률도 둔화될 수 밖에 없다.

◆ 인구학적 요소에 공급 부족까지..."집값 내년까지 더 오른다" 

그럼에도 불구하고 포춘은 주요 부동산 회사 중 향후 12개월 주택 가격 하락을 예상하는 곳은 한 군데도 없다고 전했다. 코로나 대유행 기간 주택 재고가 감소함에 따라 시장의 공급이 여전히 부족한 상황이기 때문이다.

인구학적 요인도 집값 상승을 부추기는 요인으로 꼽혔다. 모기지 상환 관련 스타트업인 홈.LLC의 닉 샤 CEO는 1989~1993년에 태어난 밀레니얼 세대가 2019~2023년 첫 주택 구매 연령인 30살에 도달하는데, 이들의 수요를 감당할 공급은 이뤄지지 않고 있다고 설명했다.

지난 2008년 미국의 부동산 거품 붕괴 이후 약 10년간 주택 시장이 침체에 빠졌던 탓에 충분한 주택 건설이 이뤄지지 않았고, 시장의 근본적인 수급 불일치를 완화시키기에는 충분치 않다는 것이다.

미 부동산 정보회사 질로우도 금리 상승에도 집값 상승세가 당분간 이어질 것으로 봤다. 질로우는 5월까지 미국의 집값 상승률이 전년대비 22%로 강화될 것으로 봤다. 질로우는 봄이 지나서야 상승세가 다소 둔화되며 내년 1월 17.3%로 둔화될 것으로 봤다. 둔화된 수치지만 여전히 1989년 이후 평균 연간 상승률인 4.6%의 네 배에 에 이르는 강력한 상승세가 이어질 것으로 봤다.

◆ 수급보다 중요한 건 '심리'..."금리상승에 매수 심리 꺾일 것" 전망도

하지만 주택시장의 매수세에는 수급보다도 시장 참여자들의 '심리'가 가장 큰 영향을 미친다는 관점에서 미국의 주택 시장이 조만간 심각한 냉각기를 맞게될 것이란 예측도 나오고 있다. 

부동산 리서치 회사인 코어로직은 올해 1월부터 내년(2023년) 1월 사이 미국 집값이 3.5% 오르는 데 그칠 것으로 예상했다. 예상대로라면 평년(4.6%)에 비해 낮은 상승률이다. 

미국의 다가구 주택 [사진=아버 리얼티 트러스트]

이 같은 예측의 근거로 코어로직은 수요가 크게 줄어들 것으로 봤다. 신종 코로나 바이러스(코로나19) 팬데믹 이후 미국의 집값이 급등했음에도 역사적인 수준의 저금리가 이에 따른 충격을 어느 정도 흡수했는데, 금리가 팬데믹 이전 수준으로 돌아오면 구매자들이 주택 가격 급등에 따른 충격을 완연히 느낄 것이라는 설명이다. 이는 매수세를 꺾는 효과를 가지고 올 것으로 코어로직은 판단했다.

코어로직의 프랑크 노사프트 수석 이코노미스트는 "1월 이후 모기지 금리가 상승하고 있어 구매자의 주택 구매 능력을 약화했으며, 향후 몇달 집값 상승세는 둔화될 것"으로 전망했다.

koinwon@newspim.com

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尹지지율 2%p↓, 26.9%…"김 여사 논란 등 영향" [서울=뉴스핌] 박성준 기자 = 윤석열 대통령의 지지율이 소폭 하락해 20%대 중후반을 기록했다는 여론조사 결과가 31일 발표됐다. 종합뉴스통신사 뉴스핌 의뢰로 여론조사 전문업체 미디어리서치가 지난 28일~29일 이틀간 전국 만 18세 이상 남녀 1001명에게 물은 결과 윤 대통령의 국정운영에 대한 긍정평가는 26.9%로 집계됐다. 부정평가는 71.9%로 나타났다. '잘 모름'에 답한 비율은 1.2%다. 지난 조사 대비 긍정평가는 2.0%포인트(p) 하락했고 부정평가는 3.5%p 상승했다. 긍정평가와 부정평가 간 격차는 45.0%p다. 연령별로 보면 40대에서 긍·부정 평가 격차가 극명하게 드러났다. 만 18세~29세에서 '잘함'은 19.9% '잘 못함' 80.1%였고, 30대에서는 '잘함' 29.6% '잘 못함' 68.3%였다. 40대는 '잘함' 16.1% '잘 못함' 82.9%, 50대는 '잘함' 25.7% '잘 못함' 74.3%로 집계됐다. 60대는 '잘함' 32.2% '잘 못함' 67.3%였고, 70대 이상에서는 '잘함' 40.5% '잘 못함' 54.9%로 집계됐다. 지역별로는 서울 '잘함' 25.1%, '잘 못함'은 74.0%로 집계됐다. 경기·인천 '잘함' 27.8% '잘 못함' 70.8%, 대전·충청·세종 '잘함' 21.3% '잘 못함' 77.9%, 강원·제주 '잘함' 32.7% '잘 못함' 64.9%로 조사됐다. 부산·울산·경남 '잘함' 32.1% '잘 못함' 67.1%, 대구·경북은 '잘함' 36.8% '잘 못함' 62.1%로 집계됐다. 전남·광주·전북은 '잘함' 13.2% '잘 못함' 85.0%로 나타났다. 성별로도 남녀 모두 부정평가가 우세했다. 남성은 '잘함' 26.3% '잘 못함' 72.1%, 여성은 '잘함' 27.5% '잘 못함' 71.6%였다. 김대은 미디어리서치 대표는 여론조사 결과에 대해 "도이치모터스·명품백 논란, 선거 관련 의혹 등 김건희 여사 리스크가 증폭됐고, 한동훈 국민의힘 대표와 '빈손 회동'이후 당정 갈등 심화로 전통적인 핵심 지지층인 70대 이상과 영남권에서도 지지율이 하락했다"고 분석했다. 신율 명지대 정치외교학과 교수는 "(윤 대통령 지지율 하락의) 근본적인 원인은 불통 이미지 때문"이라며 "불통이라는 것은 여론에 대한 반응성이 떨어진다는 이야기다. 김건희 여사와 관련한 논란이 대표적인 사례"라고 평가했다. 그는 "김 여사 관련한 사과를 하는 것도 이미 늦었다"며 "윤 대통령은 법조인 출신이라 법적으로 문제가 없으면 괜찮다고 생각하는 것 같은데 국민 인식은 그렇지 않다"고 설명했다. 그러면서 "김 여사 문제에 대해 제대로 된 해결책을 제시하면 지지율이 오를 수 있지만 그렇게 하지 않으면 지지율 반등은 힘들어 보인다"고 덧붙였다. 이번 여론조사는 성·연령·지역별 인구비례 할당 추출 방식으로 추출된 표본을 구조화된 설문지를 이용한 무선(100%) ARS 전화조사 방식으로 실시했으며 응답률은 3.3%, 표본오차는 95% 신뢰수준에 ±3.1%p다. 통계보정은 2024년 1월말 행정안전부 주민등록 인구통계를 기준으로 성별 연령별 지역별 가중 값을 부여(셀가중)했다. 자세한 내용은 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. parksj@newspim.com 2024-10-31 06:00
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국민 3명 중 2명 "김건희 여사 특검 실시해야" [서울=뉴스핌] 지혜진 기자 = 국민 3명 중 2명은 윤석열 대통령 부인 김건희 여사의 각종 의혹에 대해 특별검사법 실시의 필요성을 인식한다는 여론조사 결과가 31일 발표됐다. 여론조사 전문기관 미디어리서치가 종합뉴스통신사 뉴스핌의 의뢰로 지난 28~29일 이틀간 전국 만 18세 이상 남녀 1001명을 대상으로 ARS(자동응답시스템) 조사 결과 '더불어민주당에서 김건희 여사의 도이치모터스 주가조작, 공천 개입 등이 포함된 총 14가지 의혹들에 대해 특검법을 재발의했다. 김 여사 특검 실시에 대해 어떻게 생각하느냐'는 질문에 '실시해야 한다' 66.2%, '실시해서는 안 된다' 26.0%, '잘 모름'은 7.9%로 응답했다. 연령별로는 40대, 만18세~29세, 50대 순으로 실시해야 한다는 의견이 높았다. 70대 이상을 제외하고는 실시해야 한다는 의견이 과반을 차지했다. 40대는 '실시해야 한다'고 응답한 비율이 81.2%에 달했다. 반면 '실시해서는 안 된다'는 12.7%에 그쳤다. 만18세~29세는 '실시해야 한다' 76.5%, '실시해서는 안 된다' 19.0%, '잘 모름'은 4.5%로, 50대는 '실시해야 한다' 69.9%, '실시해서는 안 된다' 25.0%, '잘 모름'은 5.1%로 나타났다. 30대는 '실시해야 한다' 62.0%, '실시해서는 안 된다' 34.3%, '잘 모름'은 3.7%로, 60대는 '실시해야 한다' 57.5%, '실시해서는 안 된다' 33.7%, '잘 모름'은 8.8%로 응답했다. 70대는 '실시해야 한다' 45.5%, '실시해서는 안 된다' 33.7%, '잘 모름'은 20.8%였다. 지역별로는 광주·전남·전북, 대전·충청·세종, 서울, 경기·인천, 부산·울산·경남, 강원·제주, 대구·경북 순으로 실시해야 한다는 여론이 우세했다. 대구·경북을 제외한 모든 지역에서 김 여사 특검법에 찬성하는 의견이 절반 이상으로 집계됐다. 광주·전남·전북은 '실시해야 한다' 78.4%, '실시해서는 안 된다' 15.4%, '잘 모름'은 6.2%, 대전·충청·세종은 '실시해야 한다' 72.9%, '실시해서는 안 된다' 24.6%, '잘 모름'은 2.5%로 나타났다. 서울은 '실시해야 한다' 68.7%, '실시해서는 안 된다' 24.8%, '잘 모름'은 6.5%, 경기·인천은 '실시해야 한다' 67.4%, '실시해서는 안 된다' 25.6%, '잘 모름'은 7.0%였다. 부산·울산·경남은 '실시해야 한다' 62.5%, '실시해서는 안 된다' 27.5%, '잘 모름'은 10.1%로, 강원·제주는 '실시해야 한다' 59.3%, '실시해서는 안 된다' 21.2%, '잘 모름'은 19.5%로 응답했다. 대구·경북은 '실시해야 한다' 46.3%, '실시해서는 안 된다' 41.1%, '잘 모름'은 12.6%였다. 지지 정당별로는 국민의힘을 제외한 모든 정당에서 실시해야 한다는 의견이 압도적이었다. 더불어민주당 지지층은 '실시해야 한다' 95.5%, '실시해서는 안 된다' 2.7%, '잘 모름'은 1.8%, 조국혁신당 지지층은 '실시해야 한다' 90.8%, '실시해서는 안 된다' 5.8%, '잘 모름'은 3.3%로 나타났다. 진보당 지지자들은 '실시해야 한다' 77.0%, '실시해서는 안 된다' 23.0%, '잘 모름'은 0%였다. 보수 성향의 개혁신당 지지층은 '실시해야 한다' 87.6%, '실시해서는 안 된다' 6.4%, '잘 모름'은 6.0%였다. 지지정당이 없다고 응답한 층도 '실시해야 한다' 79.1%, '실시해서는 안 된다' 15.0%, '잘 모름'은 5.9%로 특검에 찬성하는 여론이 더 컸다. 국정 지지별로는 응답층의 의견이 극명하게 엇갈렸다. 윤석열 정부가 잘 못하고 있다고 답한 이들은 김건희 특검법에 대해 '실시해야 한다'고 응답한 이들이 88.8%에 달한 반면, 정부가 잘하고 있다고 평가한 응답층은 '실시해서는 안 된다'가 78.6%로 나타났다. 한편, 성별로는 차이가 두드러지지 않았다. 남녀 각각 '실시해야 한다'고 응답한 이들이 67.4%, 64.9%로 나타났다. 김대은 미디어리서치 대표는 "전통적인 보수 지지층인 60~70대 이상과 영남권에서 조차 김 여사 특검을 실시해야 한다는 응답이 높게 나오면서 특검이 대세로 굳어지고 있다"며 "최근 한동훈 국민의힘 대표가 특별감찰관 추천을 대안으로 제시했지만 특감은 한계가 있는 등 국민 다수가 원하는 건 '특감'이 아니라 '특검'이라는 결과"라고 분석했다. 이번 조사는 무선 RDD 활용, ARS를 통해 진행됐다. 신뢰 수준은 95%, 표본 오차는 ±3.1%p, 응답률은 3.3%다. 자세한 조사 개요 및 내용은 미디어리서치 홈페이지와 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. heyjin@newspim.com 2024-10-31 06:00
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