그린벨트 해제지역, 고밀개발 불가…공원녹지 20% 이상 차지
[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 송영길 더불어민주당 서울시장 후보가 서초구 '내곡동 그린벨트(개발제한구역) 해제'로 주택 5만가구를 공급하겠다고 했지만 실제 공급량은 턱없이 부족할 것이란 진단이 나오고 있다.
서초구, 강남구 일대에서 실제 해제할 수 있는 그린벨트 면적이 협소하기 때문이다. 또한 그린벨트 해제지역은 주택단지를 만들려 해도 고밀개발이 불가능한데다 생태친화적으로 개발해야 해서 용적률, 공원 조성 등 여러 제약이 따른다.
◆ 해제 가능한 그린벨트 협소…"학교 등 지원시설 면적도 필요"
18일 건설업계에 따르면 송영길 후보 공약대로 서울 서초구 내곡동 그린벨트를 해제해서 주택 5만가구를 짓는 것은 사실상 불가능하다는 지적이 나온다.
우선 그린벨트라고 해서 전부 해제할 수 있는 게 아니다. 훼손돼서 보존가치가 떨어지는 3등급 이하만 해제할 수 있다. '개발제한구역의 조정을 위한 도시·군관리계획 변경안 수립지침'을 보면 환경평가등급 1~2등급지는 원칙적으로 그린벨트를 해제하지 못하도록 규정하고 있다. 3등급 이하의 경우 필요한 절차를 거쳐 해제가 가능한 셈이다.
그런데 서울 국토환경성평가지도를 보면 내곡동 일대 그린벨트는 대부분 1~2등급지로 개발이 불가능하다. 1~2등급과 이미 개발된 5등급지를 제외한 나머지 3~4등급지를 보면 개발할 수 있는 짜투리 땅이 얼마 없다.
이 일대에서 개발할 수 있는 땅은 내곡동 가구단지, 예비군훈련장, 세곡동 자동차운전면허시험장 정도인데 이 정도 면적으로는 공급 효과가 크기 어렵다는 분석이다.
특히 개발제한구역을 해제한 땅은 지구단위계획을 어떻게 수립하느냐에 따라 다르지만 일반적으로 높은 용적률을 적용할 수 없다. 용적률이란 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율로, 얼마나 높게 건물을 지을 수 있는지 결정하는 요소다. 법정 허용 용적률이 높을수록 건물을 높게 지어 분양 가구수를 늘릴 수 있다.
2020년 수도권 광역도시계획(변경) 본보고서에 따르면 서민주택 등 국책사업을 위해 그린벨트를 해제한 지역은 용적률이 190~220% 수준이다. 서울시 도시계획 조례에서 지정한 제2종 일반주거지역 용적률 200%와 큰 차이가 없다. 2종 일반주거지역은 5층 이하의 건축물이 밀집한 지역으로 기본적으로 고층 건물을 지을 수 없다.
내곡동이 포함된 서초구는 그린벨트 대지면적이 23.9㎢(2390만㎡) 규모다. 건설업계에서는 서초구 그린벨트 중 247만5000㎡(75만평)가 제2종 일반주거지역으로 바뀌어 일반 아파트처럼 건폐율(대지면적에 대한 건물 바닥면적의 비율) 20%를 적용하고, 용적률 200%를 적용할 경우 전용면적 59㎡ 기준 5만가구를 공급할 수 있다고 추산한다. 전용 84㎡ 기준으로는 3만2000가구 정도다.
용적률을 220% 상한선까지 받는다고 보고 단순 계산하면 전용 59㎡ 최대 5만5000가구를 지을 수 있다. 하지만 실제 주택공급량은 이보다 훨씬 적을 것으로 보인다. 서초구 그린벨트를 해제했다는 가정 하에서 나온 수치기 때문에 내곡동 그린벨트를 해제했을 때보다 주택공급량이 클 수밖에 없어서다.
송 후보의 홈페이지에는 '내곡동 65만평 개발'이라고 적혀있다. 게다가 이 '5만가구'라는 수치는 해제된 그린벨트 면적 전체가 주택용지로 바뀐다고 가정했을 때 나온 물량이다. 주택 외에 학교, 공원 등 지원시설도 넣는다면 실제 주택을 지을 수 있는 면적은 더 크게 줄어든다.
또한 2020년 수도권 광역도시계획(변경)에 따르면 그린벨트 해제 지역의 평균주택 면적은 약 100㎡로 돼 있다. 주택 면적을 전용 59㎡로 작게 줄여서 공급 가구수를 늘리기가 사실상 어려운 구조다.
◆ 그린벨트 해제지역, 고밀개발 불가…공원녹지 20% 이상 할애
무엇보다 그린벨트 해제지역은 친환경적으로 개발해야 하기 때문에 실제 주택을 지을 수 있는 면적이 많지 않다. 그린벨트 해제지역에 지구단위계획을 수립할 경우 일정 면적 이상을 공원용지로 써야 해서다.
'개발제한구역의 조정을 위한 도시·군관리계획 변경안 수립지침'에 따르면 그린벨트 해제지역에 주택단지 개발사업을 할 경우 공원녹지 비중이 20% 이상이어야 한다. 예컨대 서민주택 개발용지의 총 면적이 80㎢면 이 중 20%인 16㎢는 공원녹지로 만들어야 하는 것.
서초구 그린벨트는 대지면적이 2390만㎡이니 이곳을 전부 다 해제할 경우 20%인 478만㎡를 공원으로 조성해야 한다. 송 후보 공약대로 214만5000㎡(65만평)를 개발할 경우 20%인 42만9000㎡가 공원에 할애된다. 여기다 학교 등 지원시설을 지을 면적도 모두 제외해야 순수한 주택단지 면적이 나온다.
만약 주택단지 면적이 30만㎡ 미만이면 ▲상주인구 1인당 6㎡ 이상 ▲그린벨트 해제면적의 12% 이상의 두 가지 요건 중 큰 면적 기준으로 공원을 만들어야 한다. 공원용지가 일정 수준 이상을 차지하니 집을 지을 수 있는 땅은 줄어들 수밖에 없다.
이에 따라 전문가들은 내곡동 그린벨트를 해제해도 5만가구 주택공급은 어려울 것으로 내다봤다.
구만수 국토도시계획기술사사무소 대표는 "그린벨트 해제지역은 기본적으로 고밀개발을 할 수 없게끔 돼 있다"며 "서민을 위한 보금자리 주택단지를 만들 경우 생태친화적(Eco-friendly)으로 개발해야 하기 때문에 용적률, 공원 조성 등 여러 제약이 따른다"고 말했다.
sungsoo@newspim.com
