[팩트체크] 송영길 서울시장 후보 '내곡동 그린벨트' 풀면 5만가구 공급 가능할까

기사입력 : 2022년05월18일 07:00

최종수정 : 2022년05월18일 07:00

해제 가능한 그린벨트 협소…"학교 등 지원시설 면적도 필요"
그린벨트 해제지역, 고밀개발 불가…공원녹지 20% 이상 차지

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 송영길 더불어민주당 서울시장 후보가 서초구 '내곡동 그린벨트(개발제한구역) 해제'로 주택 5만가구를 공급하겠다고 했지만 실제 공급량은 턱없이 부족할 것이란 진단이 나오고 있다.

서초구, 강남구 일대에서 실제 해제할 수 있는 그린벨트 면적이 협소하기 때문이다. 또한 그린벨트 해제지역은 주택단지를 만들려 해도 고밀개발이 불가능한데다 생태친화적으로 개발해야 해서 용적률, 공원 조성 등 여러 제약이 따른다.

◆ 해제 가능한 그린벨트 협소…"학교 등 지원시설 면적도 필요"

18일 건설업계에 따르면 송영길 후보 공약대로 서울 서초구 내곡동 그린벨트를 해제해서 주택 5만가구를 짓는 것은 사실상 불가능하다는 지적이 나온다.

우선 그린벨트라고 해서 전부 해제할 수 있는 게 아니다. 훼손돼서 보존가치가 떨어지는 3등급 이하만 해제할 수 있다. '개발제한구역의 조정을 위한 도시·군관리계획 변경안 수립지침'을 보면 환경평가등급 1~2등급지는 원칙적으로 그린벨트를 해제하지 못하도록 규정하고 있다. 3등급 이하의 경우 필요한 절차를 거쳐 해제가 가능한 셈이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 강남구, 서초구 일대 [자료=국토환경성평가지도] 2022.05.16 sungsoo@newspim.com

그런데 서울 국토환경성평가지도를 보면 내곡동 일대 그린벨트는 대부분 1~2등급지로 개발이 불가능하다. 1~2등급과 이미 개발된 5등급지를 제외한 나머지 3~4등급지를 보면 개발할 수 있는 짜투리 땅이 얼마 없다.

이 일대에서 개발할 수 있는 땅은 내곡동 가구단지, 예비군훈련장, 세곡동 자동차운전면허시험장 정도인데 이 정도 면적으로는 공급 효과가 크기 어렵다는 분석이다.

특히 개발제한구역을 해제한 땅은 지구단위계획을 어떻게 수립하느냐에 따라 다르지만 일반적으로 높은 용적률을 적용할 수 없다. 용적률이란 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율로, 얼마나 높게 건물을 지을 수 있는지 결정하는 요소다. 법정 허용 용적률이 높을수록 건물을 높게 지어 분양 가구수를 늘릴 수 있다.

2020년 수도권 광역도시계획(변경) 본보고서에 따르면 서민주택 등 국책사업을 위해 그린벨트를 해제한 지역은 용적률이 190~220% 수준이다. 서울시 도시계획 조례에서 지정한 제2종 일반주거지역 용적률 200%와 큰 차이가 없다. 2종 일반주거지역은 5층 이하의 건축물이 밀집한 지역으로 기본적으로 고층 건물을 지을 수 없다.

내곡동이 포함된 서초구는 그린벨트 대지면적이 23.9㎢(2390만㎡) 규모다. 건설업계에서는 서초구 그린벨트 중 247만5000㎡(75만평)가 제2종 일반주거지역으로 바뀌어 일반 아파트처럼 건폐율(대지면적에 대한 건물 바닥면적의 비율) 20%를 적용하고, 용적률 200%를 적용할 경우 전용면적 59㎡ 기준 5만가구를 공급할 수 있다고 추산한다. 전용 84㎡ 기준으로는 3만2000가구 정도다.

용적률을 220% 상한선까지 받는다고 보고 단순 계산하면 전용 59㎡ 최대 5만5000가구를 지을 수 있다. 하지만 실제 주택공급량은 이보다 훨씬 적을 것으로 보인다. 서초구 그린벨트를 해제했다는 가정 하에서 나온 수치기 때문에 내곡동 그린벨트를 해제했을 때보다 주택공급량이 클 수밖에 없어서다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 송영길 더불어민주당 서울시장 후보 공약 [자료=송영길 후보 홈페이지 캡처] 2022.05.16 sungsoo@newspim.com

송 후보의 홈페이지에는 '내곡동 65만평 개발'이라고 적혀있다. 게다가 이 '5만가구'라는 수치는 해제된 그린벨트 면적 전체가 주택용지로 바뀐다고 가정했을 때 나온 물량이다. 주택 외에 학교, 공원 등 지원시설도 넣는다면 실제 주택을 지을 수 있는 면적은 더 크게 줄어든다.

또한 2020년 수도권 광역도시계획(변경)에 따르면 그린벨트 해제 지역의 평균주택 면적은 약 100㎡로 돼 있다. 주택 면적을 전용 59㎡로 작게 줄여서 공급 가구수를 늘리기가 사실상 어려운 구조다.

◆ 그린벨트 해제지역, 고밀개발 불가…공원녹지 20% 이상 할애

무엇보다 그린벨트 해제지역은 친환경적으로 개발해야 하기 때문에 실제 주택을 지을 수 있는 면적이 많지 않다. 그린벨트 해제지역에 지구단위계획을 수립할 경우 일정 면적 이상을 공원용지로 써야 해서다.

'개발제한구역의 조정을 위한 도시·군관리계획 변경안 수립지침'에 따르면 그린벨트 해제지역에 주택단지 개발사업을 할 경우 공원녹지 비중이 20% 이상이어야 한다. 예컨대 서민주택 개발용지의 총 면적이 80㎢면 이 중 20%인 16㎢는 공원녹지로 만들어야 하는 것.

서초구 그린벨트는 대지면적이 2390만㎡이니 이곳을 전부 다 해제할 경우 20%인 478만㎡를 공원으로 조성해야 한다. 송 후보 공약대로 214만5000㎡(65만평)를 개발할 경우 20%인 42만9000㎡가 공원에 할애된다. 여기다 학교 등 지원시설을 지을 면적도 모두 제외해야 순수한 주택단지 면적이 나온다.

만약 주택단지 면적이 30만㎡ 미만이면 ▲상주인구 1인당 6㎡ 이상 ▲그린벨트 해제면적의 12% 이상의 두 가지 요건 중 큰 면적 기준으로 공원을 만들어야 한다. 공원용지가 일정 수준 이상을 차지하니 집을 지을 수 있는 땅은 줄어들 수밖에 없다.

이에 따라 전문가들은 내곡동 그린벨트를 해제해도 5만가구 주택공급은 어려울 것으로 내다봤다.

구만수 국토도시계획기술사사무소 대표는 "그린벨트 해제지역은 기본적으로 고밀개발을 할 수 없게끔 돼 있다"며 "서민을 위한 보금자리 주택단지를 만들 경우 생태친화적(Eco-friendly)으로 개발해야 하기 때문에 용적률, 공원 조성 등 여러 제약이 따른다"고 말했다.

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삼척 39도 등 동해안 기온 신기록 [강릉=뉴스핌] 이형섭 기자 = 강원 동해안과 내륙에 폭염특보가 이어지는 가운데 6일 삼척에서 낮 최고기온이 39도를 기록하는 등 강릉·동해·북강릉에서도 역대급 고온 현상이 나타났다. 폭염특보 현황, 일최고체감온도 및 일최고기온 분포도.[사진=기상청] 2025.07.06 onemoregive@newspim.com 폭염경보는 강원동해안(고성평지, 속초평지 제외), 양양평지, 강원남부산지에 발효 중이며 강원내륙과 산지를 포함한 다수 지역에는 폭염주의보가 내려져 있다. 이날 오후 5시 기준 하조대(양양) 37.9도, 강릉 38.7도, 동해 36.5도, 삼척 39.0도 등 주요 해안 지점에서 체감온도가 크게 치솟았다. 이번 극심한 더위는 일본 남쪽 해상 고기압의 가장자리를 따라 서풍이 유입되면서 발생했다. 특히 산맥을 넘어 동쪽으로 이동하는 뜨거운 바람이 가열돼 동해안을 중심으로 일최고기온 신기록을 경신했다. 북강릉은 기존 최고치인 37.1도를 넘어선 37.9도를 기록했고 동해시 역시 종전 극값인 37.3도를 뛰어넘어 올해 들어 가장 높은 기온인 38.3도를 보였다. 당분간 기온은 평년보다 높게 유지될 전망이다. 8일부터는 동풍의 영향으로 내륙 중심으로 더위가 심화될 가능성이 있으며 일부 지역에서는 열대야까지 예상된다. 관련 기관은 온열질환 예방을 위해 야외 활동 자제와 음식물 관리 철저를 당부했다. 영유아와 노약자 등 취약계층 건강관리에도 각별한 주의가 필요하다며 실내외 작업장 및 농촌 현장에서는 충분한 수분 섭취와 휴식 공간 마련을 강조했다. 축산농가는 가축 폐사 방지를 위해 송풍 및 분무 장치 가동과 사육 밀도 조절이 요구된다. 8일 이후에는 일부 해안지역에서 폭염특보 완화 가능성도 있을 전망이다. onemoregive@newspim.com 2025-07-06 22:05