전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

'LTV·DSR 완화' 내집마련 기회 늘어난다…매수효과는 '글쎄'

기사입력 : 2022년05월31일 09:30

최종수정 : 2022년05월31일 09:31

기회 박탈 청년에 대출 여력 확대 '긍정적'
DSR 미래소득? 효과 불분명, LTV 80% 실효성 의문
금리상승·시장 조정에 구매심리 위축…"옥석 가려야"

[서울=뉴스핌] 강명연 기자 = 주택담보대출비율(LTV) 등 각종 대출 규제로 제한됐던 청년들의 주택 구입 여력이 늘어나게 됐다.

그 동안 자산 형성 시기가 짧은 청년들이 집을 사고 싶어도 기회가 제대로 주어지지 않던 제도적 한계를 개선했다는 게 전문가들의 분석이다. 다만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 인해 청년층이 LTV 완화 효과를 그대로 적용받을지는 따져봐야 한다.

다만 대출규제 여력이 늘어나도 매수 효과는 미미할 거라는 전망이 나온다. 금리 인상에 부동산 시장 조정 국면이 더해지고 있어서다. 하지만 상황을 판단해 매수할 수 있는 여건을 마련하는 게 바람직하다는 분석이다.

◆ 서울 5억 아파트 대출 3억→4억 확대…"자산 없는 청년 기회 제공 바람직"

31일 부동산 업계에 따르면 정부의 주택담보대출 조간 완화에도 불구하고 실제 청년세대가 대출로 집을 사긴 어려울 것이란 진단이 나온다. 

정부는 지난 30일 발표한 '긴급 민생안정 10대 프로젝트'에서 3분기부터 생애 최초 주택 구입 가구에 LTV를 기존 60~70%에서 80%로 완화키로 했다. 

총부채원리금상환비율(DSR)을 산정할 때는 장래소득 반영을 확대하기로 했다. 그 동안 현재 소득이 낮다는 이유로 대출 한도가 지나치게 낮았던 한계를 보완한다는 취지다. 청년・신혼부부를 대상으로 초장기 주택담보대출도 8월 출시한다는 목표다.→

LTV 완화를 포함한 이번 대책으로 청년들의 내집 마련 기회가 확대될 거라는 기대가 나온다. 결혼, 출산 등 주택 구입이 필요한 시기임에도 대출 규제 강화로 기회를 박탈당했던 이들이 원하는 경우 주택을 구입할 여력이 커졌기 때문이다. 서울 5억원 아파트를 구입하는 경우 기존 LTV 60%를 적용하면 대출 한도가 3억원이었지만 앞으로는 4억원으로 늘어난다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "자산이 크지 않지만 직장이 있어서 상환 능력이 있는 경우 등 대출 강화로 집을 사고 싶어도 살 수 없었던 사람들을 지원하기 위한 정책 정비는 바람직하다"고 말했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수도 "집이 필요한 사람이 언제든지 집을 살 수 있도록 열어주는 것이 필요하다"고 말했다.

◆ DSR로 LTV 80% 적용 제한 가능성…청년 미래소득 반영 효과도 따져봐야

다만 DSR 규제가 여전한 만큼 LTV 완화 효과가 크지 않을 수 있다는 분석도 나온다. 상대적으로 소득이 적은 청년들은 매년 갚아야 하는 원리금 상환액을 규제하는 DSR 제한으로 LTV 80%를 적용받는 사례가 많지 않을 거라는 의미다.

예를 들어 연봉 5000만원을 받는 30대 1인 가구 직장인이 5억원짜리 집을 산다고 가정하면 DSR로 인한 제약이 뚜렷이 드러난다. LTV 완화 효과로 서울 아파트 구매시 4억원까지 20년 간 연 이자 5%로 대출받는다면 월 상환금액은 약 264만원이다. 하지만 은행권 DSR 40%가 적용돼 월급에 해당하는 355만원 중 142만원이 최대 원리금 상환액이다. LTV 기준 대출 가능액의 절반인 약 2억원만 대출을 받을 수 있다는 의미다. 대출 기간을 40년으로 늘려도 4억원 대출 기준 월 상환액은 193만원이어서 DSR을 맞출 수 없다. 대출금을 3억원으로 줄여야 겨우 조건을 충족한다. 이번 대책에 포함된 초장기 상품인 50년 대출을 받아도 4억원 대출은 불가능하다는 계산이 나온다.

청년층을 대상으로 DSR에 미래소득 반영을 확대한다는 계획의 실효성도 의문이 제기된다. 은행들이 불확실한 청년의 미래소득을 고려하는 것을 꺼리는 상황에서 이를 확대하기 위한 구체적인 방안은 뚜렷하지 않아서다.

정부는 "작년 7월부터 DSR 산정시 미래소득을 반영할 수 있었지만 현장에서 사실상 미활용됐다"며 적극 활용을 유도하겠다고 강조했지만 방법론은 빠져 있다. 관치금융식 강제 외 방안이 없다는 의미로 풀이된다. 미래소득 반영 가이드라인을 개선하더라도 보수적인 은행들은 반발할 수밖에 없다.

새 가이드라인이 시장에서 활용되더라도 DSR 완화 효과가 어느정도일지는 따져봐야 한다. 현재 소득의 한계를 완화해도 LTV 80%까지 적용받을 가능성은 높지 않다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "예외 없이 DSR을 적용하면서 LTV만 올리면 청년이나 저소득층은 대출이 어려울 수 있다"며 "공식적으로 DSR 완화에 대한 얘기가 나온 적이 없고 이번 대책에서도 구체적인 내용이 없는데, 보증보험을 추가 가입하는 식의 보완 조치 정도가 예상된다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 황준선 기자 = 서울 여의도 63빌딩 전망대에서 바라본 시내 아파트 단지의 모습 hwang@newspim.com

◆ 구입여력 늘지만 금리 상승·부동산 조정 '부담'…"단기 시장만 매몰되면 안돼" 지적도

청년들의 주택 구입 여력이 늘어나더라도 시장에서 매수세로 연결되지는 않을 가능성이 높다는 분석이 나온다. 한국은행의 기준금리 인상으로 대출 이자 부담이 급격하게 늘어나고 있는 데다 부동산 시장 조정 국면이 본격화하면서 주택 구입 심리가 크게 위축됐기 때문이다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 가격은 1월 넷째주부터 10주 간 하락세를 기록한 이후 4월부터 보합 수준에 머무르고 있다. 고공행진을 하던 집값 상승이 멈추면서 상승을 전망하던 전문가들의 상당수가 최근 조정을 예상하고 있다. 기준금리는 지난 26일 1.75%로 0.25%포인트(p) 오르며 작년 8월(0.50%) 대비 3.5배 늘었다.

권 교수는 "대출 금리가 6~7%에 이르는 최근 시장 흐름에서 빚을 내 집을 살 사람이 없기 때문에 매수 효과는 크지 않을 것"이라고 말했다.

다만 대출 규제를 포함한 부동산 정책을 당장의 매수세에만 연관해서 생각하는 것은 바람직하다는 지적도 나온다. 김 실장은 "정책적으로 시장에 선택지를 주고 개인은 상황을 합리적으로 판단해 옥석을 가르는 결정을 하도록 해야 한다"며 "단기 시장에만 매몰되는 것은 문제"라고 말했다. 

unsaid@newspim.com

CES 2025 참관단 모집

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
'왕좌의 게임' 재현...넷마블 '지스타' 첫선 [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 넷마블이 HBO의 메가 IP '왕좌의 게임'을 활용한 '왕좌의 게임: 킹스로드'와 국내 모바일 게임의 대중화를 이끈 '몬스터 길들이기'의 정통 후속작 '몬길: STAR DIVE'를 선보이며 글로벌 게임 시장 공략에 나선다. 8일 넷마블은 서울 구로구 지타워에서 '지스타 2024 출품작 미디어 시연회'를 열고 국제 게임 전시회 '지스타 2024'에서 선보일 신작 '왕좌의 게임: 킹스로드'와 '몬길: STAR DIVE'를 최초로 공개했다. '왕좌의 게임: 킹스로드'는 전 세계적으로 흥행한 HBO 드라마 IP를 활용한 오픈 월드 액션 RPG다. 8일 넷마블은 서울 구로구 지타워에서 '지스타 2024 출품작 미디어 시연회 현장. [사진=양태훈 기자] 장현일 넷마블네오 PD는 "워너 브라더스, HBO와 긴 시간 신중하게 협업하며 원작 팬들을 만족시킬 수 있는 게임을 만들었다"고 자신감을 보였다. 이 게임은 원작 드라마의 시즌 4 후반부를 배경으로 한다. 플레이어는 '피의 결혼식'에서 정당한 후계자를 모두 잃은 몰락한 가문의 서자 역할을 맡는다. 장 PD는 "눈과 배고픔밖에 없는 척박한 북구에서 밤의 경비대를 도우며 가문의 생존을 위해 고군분투하는 이야기"라며 "드라마에서 자세히 다루지 못한 이야기와 인물들을 보여줄 것"이라고 설명했다. '왕좌의 게임: 킹스로드'의 가장 큰 특징은 원작의 주 무대인 웨스테로스 대륙을 심리스 오픈 월드로 구현한 것이다. 드라마에 등장한 지역은 물론 나오지 않은 지역까지 철저한 고증을 거쳐 제작했다. 장 PD는 "원거리 공격으로 높은 곳의 물건을 떨어뜨리거나 재배치해 새로운 길과 숨겨진 공간을 찾는 등 다양한 퍼즐 요소도 즐길 수 있다"고 덧붙였다. 전투 시스템도 원작의 사실적인 톤을 살리는 데 중점을 두었다. 장 PD는 "마법이 난무하는 흔한 판타지가 아닌 칼과 도끼 등 현실적 무기를 기반으로 한 전투를 구현했다"고 설명했다. 플레이어는 용병, 기사, 암살자 중 하나의 클래스를 선택할 수 있으며, 각 클래스는 원작 캐릭터들에게서 영감을 받아 개발됐다. 싱글 플레이뿐 아니라 협력 중심의 멀티 플레이도 제공된다. 윈터펠 같은 대형 성에서 다른 유저들과 만나 대화하고 파티를 꾸려 던전에 도전할 수 있다. 일부 필드에서는 다른 유저들과 함께 필드 보스 전투도 가능하다. '몬길: STAR DIVE'는 모바일 게임의 대중화를 이끈 '몬스터 길들이기'의 정통 후속작이다. 8일 넷마블은 서울 구로구 지타워에서 '지스타 2024 출품작 미디어 시연회 현장. [사진=양태훈 기자] 김광기 넷마블몬스터 개발 총괄은 "원작의 세계관과 스토리, 추억의 캐릭터들을 현대적으로 재해석했다"며 "어딘가 부족해 보이는 클라우드, 혈기왕성한 베르나 등 대표 캐릭터들과 새로운 마스코트 야옹이가 펼치는 모험"이라고 소개했다. '몬길: STAR DIVE'는 전작에 비해 전투 시스템을 대폭 강화했다. 김 총괄은 "캐릭터마다 개성 있는 전투 스타일과 역할이 있어 이해도가 높아질수록 더 다양하고 효율적인 전투가 가능하다"며 "원작의 태그 플레이를 계승해 단순한 캐릭터 교체가 아닌 연계 공격과 협력 시스템으로 발전시켰다"고 설명했다. 저스트 회피, 버스트 모드 등 액션성도 강화했다. 보스 몬스터와의 전투에서는 특정 부위 파괴나 속성 활용 등 전략적 플레이가 가능하며, 야옹이와 함께하는 몬스터 포획·길들이기 시스템도 구현했다. 한편 넷마블은 오는 14일부터 17일까지 부산 벡스코에서 열리는 지스타 2024에서 100부스 규모로 두 게임을 선보인다. 170개 시연대를 통해 '킹스로드'의 프롤로그와 '몬길'의 초반 스토리를 체험할 수 있다. 중앙 무대에서는 인플루언서 대전, 버튜버 시연, 코스프레 쇼 등 다양한 이벤트도 진행할 예정이다.   dconnect@newspim.com 2024-11-08 17:01
사진
위례과천선 광역철도 민자적격성 통과 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 경기 과천시와 서울 강남구, 송파구 일원을 연결하는 위례과천선 사업이 본궤도에 오른다.   국토교통부는 위례과천 광역철도사업이 한국개발연구원(KDI)의 민자적격성 조사를 통과했다고 7일 밝혔다. 위례과천선은 서쪽으로는 정부과천청사, 동쪽으로는 송파구 법조타운과 위례신도시를 연결하고 북쪽으로는 강남구 압구정까지 연결하는 총 연장 28.25km의 광역철도 사업으로 민간투자방식으로 지어진다.  위례과천선 노선도안 [자료=국토부] ※노선 미확정 위례과천선은 제4차 국가철도망 구축계획 반영 후 2021년 12월 '대우건설 컨소시엄'에서 국토부에 최초제안서를 제출했으며 제안서 검토 및 지자체 협의과정을 거쳐 2022년 9월 민자적격성 조사에 착수했다. 민자적격성 조사 과정에서 원자재 가격 급등, 양재첨단물류단지 개발 등 여건 변화가 발생했고 경제성을 최대한 확보하기 위한 사업계획 보완을 거쳐 올해 11월 최종적으로 사업의 타당성을 인정받았다. 특히 본 사업 영향권에 있는 9개 공공주택지구에 총 8만6000명 규모의 입주가 예정돼 있어 신규 철도노선을 통해 선제적으로 교통난을 해소해 나갈 계획이다. 입주 예정 지구는 과천주암 공공지원주택지구, 서울강남 공공주택지구 등이다. 다만 노선안은 아직 확정되지 않았다. 국토부는 세부노선 및 역사는 실시협약 체결 시 확정‧공개할 방침이다.  윤진환 국토부 철도국장은 "내년 전략환경영향평가를 마무리하고 제3자 제안 공고를 통해 우선협상대상자를 선정해 협상까지 착수하는 것을 목표로 속도감 있게 사업을 추진할 계획"이라고 말했다. min72@newspim.com 2024-11-07 17:36
안다쇼핑
Top으로 이동