[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 임대차 2법(계약갱신청구권제·전월세상한제) 시행 2년을 맞는 시점을 앞두고 전세난 우려에 대한 설왕설래가 한창이다.

서울 지역 아파트 전세 매물이 전반적인 감소 추세를 보이고 있지만 일부 지역에서는 매물 역전 현상이 나타나고 있다. 또 전세가격 동향은 조사 기관에 따라 차이를 보인다. 이에 정부는 전세난의 우려가 크지 않다고 판단하면서도 혹시 있을지 모를 전세대란에 대비해 대책 마련에 나섰다. 이달 중으로 전월세 대책을 발표할 예정이다.

◆서울 아파트 전세 매물은 줄고 가격은 '들쑥날쑥' 

7일 부동산시장 전문가들에 따르면 8월 이후 전셋값 상승이 예상되지만 전세난 발생 가능성도 크지 않을 것으로 전망된다.

한국부동산원에 따르면 5월 다섯째주(30일 기준) 서울 아파트 전세가격은 한 주 전에 비해 0.01% 하락했다. 2주 연속 같은 폭의 하락을 기록했다. 서울 아파트 전셋값은 올해 1월 마지막주 0.02% 떨어지며 하락 전환한 뒤 4월까지 13주간 내림세를 보였다. 그리고 5월 들어서 3주간 보합을 보인 뒤 2주간 다시 하락한 것이다.

그러나 KB부동산 조사에서는 서울 아파트 전세가격이 3월 둘째주 이후 최근까지 오름세를 나타내고 있다. 5월 둘째주와 셋째주에는 상승폭이 0.07%에 이른다.

이런 가운데 서울 아파트 전세 매물은 잠기고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 2일 기준 서울 아파트 매매 물건은 2만5850건으로 석달전(3월2일 기준)에 비해 15.4% 줄었다. 같은 기간 성북구가 1515건에서 957건으로 가장 큰 폭(35.8%)으로 감소했고, 강동구(1287건→905건, -29.7%), 송파구(3455건→2523건, -27.0%) 등이 그 다음을 차지했다. 성동구(936건→986건, 5.3%)와 서초구(3186건→3332건, 4.5%) 등 일부 늘어난 곳도 있지만 대부분 지역이 감소를 나타냈다.

전세 가격은 기관에 따라 차이를 보이고 있다. 하지만 이처럼 전세 매물이 줄어들고 있는 만큼 향후 전세값이 상승할 것이라는 예측이 나오고 있다. 전세 매물 부족 현상은 통계로도 뒷받침되고 있다. KB부동산에 따르면 서울의 전세수급지수가 최근 상승세를 보이고 있다. 5월 첫째주 128.2였던 서울 전세수급지수는 셋째주에 132.7까지 올랐다. 100을 기준으로 이 지수가 커질수록 '공급 부족' 비중이 높다. 시장에서는 이 지수가 140을 넘어서면 전세난, 160을 웃돌면 전세대란이 시작됐다고 본다.

2020년 하반기 전셋값이 폭등한 주요 원인으로 임대차 2법 시행이 거론된다. 이와 함께 일각에서는 2018년 이후 다주택자 양도세 중과, 주택임대사업 세제혜택 축소, 보유세 강화 등으로 다주택자 신규 전세 물량 공급이 급감한 영향도 크다고 분석한다.

◆정부, 전세난 가능성 낮게 보지만 대책 마련키로...빠른 월세 증가도 우려 

정부는 '8월 전월세 대란설'이 과장됐다고 보고 있다. 원희룡 국토교통부 장관은 "임대차계약 갱신을 소진한 물건의 가격 상승을 걱정하는 시각도 있고 실제로 분석해보니 그렇지 않다고 보는 시각도 존재한다"면서 "경마 예측하듯 하는 것보다 면밀히 모니터링하면서 불안 요인을 최소화하도록 할 계획"이라고 밝혔다.

국토부는 시장의 불안에 선제적으로 대응하기 위해 이달 내로 전월세 대책을 내놓기로 했다. 서울시와 경기도, 인천 등 수도권 지방자치단체에 정비사업 이주수요를 파악해달라고 요청하는 등 전월세 시장 모니터링에도 들어갔다.

2년 계약갱신청구권을 사용한 임대차 물건의 만기가 돌아오는 8월을 앞두고 전월세 대란이 올 것인지에 대해서는 여전히 의견이 분분하다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "8월 전에 4년치 보증금과 월세를 한꺼번에 올리려는 집주인이 늘어나면서 전월세 가격이 오를 것으로 보인다"면서도 "경기, 인천 지역에서 서울의 전월세 수요를 흡수할 가능성이 있고 서울 안에서도 빌라 등 대체 수단을 찾을 수 있기 때문에 가격 상승이 전월세대란으로 이어질 지는 지켜봐야 할 것 같다"고 말했다.

다만 매물 잠김 현상과 함께 전세의 월세화가 빠른 속도로 진행되고 있어 전월세 시장의 불안을 가중시키고 있다는 분석이다. 

국토부에 따르면 4월 전국 전월세 거래 총 25만8318건 가운데 월세가 50.4%(13만295건)를 차지해 전세 거래량(12만823건·49.6%)을 넘어섰다. 이는 관련 통계를 작성한 2011년 이후 처음 있는 일이다.

여 연구원은 "전세 가격이 뛰고 대출이 제한되는 상황에서 앞으로 월세와 준전세의 비중이 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.

dream78@newspim.com