[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 내집마련을 계획하는 무주택자들의 셈법이 복잡해진 모양새다.

정부가 이달부터 생애 최초 주택구입자에 대한 주택담보대출비율(LTV)을 최대 80%까지 늘리고 연 소득의 100%까지로 막혀 있던 신용대출 한도 규제를 폐지키로 했다. 여기에 대출한도는 6억원으로 확대하는 등 집 구입을 위한 대출 확대에 나서서다. 

이같은 정부의 주택 대출 확대 방침에 따라 서울 지역에서 중저가 단지가 밀집된 노도강(노원‧도봉‧강부구) 지역에 매수 문의가 늘어나고 있다. 하지만 시중 은행권 주택담보대출(주담대) 이자율이 7%대로 치솟은 상황에서 고민에 빠진 매수 희망자들도 적지 않다고 현지 부동산업계 관계자들은 입을 모으고 있다.

◆ 정부, 3분기부터 LTV 상향…강남3구‧마용성 9억원 대출 가능

3일 부동산시장 전문가에 따르면 정부의 주택담보대출 확대 방침으로 내집마련 수요가 다시 형성될 전망이다. 하지만 최근 금리 인상에 따른 주택담보대출 이자가 크게 오르며 내집마련 수요자들의 셈법이 복잡해지고 있다.

기획재정부에 따르면 정부는 올해 3분기부터 생애 최초 LTV 상향을 지역과 주택가격, 소득에 상관없이 80%로 완화하기로 했다. 이와 함께 기존 대출한도를 4억원에서 6억원으로 확대한다.

LTV 상향으로 무주택자들의 내 집 마련의 기회를 넓힌다는 게 정부의 계획이다. 특히 생애 최초 주택 구매자에게 지역과 주택 가격별로 60~70%를 적용했던 LTV는 최대 80%까지 적용된다.

예를 들어 지금까지 5억원짜리 아파트를 살 때 LTV 60%를 적용받아 3억원까지 대출을 받았다면 앞으로는 LTV가 80% 적용되면서 최대 4억원까지 대출을 받을 수 있게 된다.

실수요자의 LTV와 DTI(총부채상환비율) 우대기준은 연소득 9000만원 이하(부부합산 1억원)로 완화되며 주택가격은 투기지역·투기과열지구 9억원, 조정대상지역 8억원으로 늘어난다. 기존 4억원인 대출한도는 6억원으로 확대될 예정이다.

DSR은 청년층 미래소득 반영폭을 확대할 방침이다. 금융당국은 올 들어 총대출 2억원을 넘는 차주에게 개인별 DSR 규제를 적용하고 연간 원리금 합계가 소득의 40%를 초과하면 신규대출을 제한하고 있다.

7월부터는 DSR 3단계 규제가 본격화하면서 대출액 합산 1억원이 넘는 자주까지 개인별 DSR 규제가 적용된다.

이렇게 되면 LTV를 완화하더라도 상대적으로 소득이 적은 청년들의 대출 한도가 크게 줄어들 거란 지적이 잇따르자 대출 제약이 없도록 제도를 보완한 것이다. 20대의 경우 예상소득 증가율이 기존 38.1%에서 51.6%로 30대는 12.0%에서 17.7%로 늘어날 것으로 추정된다.

정부는 대출 문턱을 낮추면서 실수요자들의 내 집 마련의 기회의 폭을 넓힌다는 계획이지만, 대출 금리 인상으로 인해 매물은 늘어나고 있는 반면 매수자는 감소하고 있는 추세다.

◆ "노도강 중저가 단지 중심 매수세 꿈틀..." 관망세 짙어

올해 1월부터 이날까지 신고된 서울 아파트 매매 거래는 7748건으로 지난해 같은 기간(2만6263건) 대비 71.5% 감소했다.

거래 가격대별로는 6억원 이하 저가 아파트 거래 비중이 37.6%(2819건)으로 가장 높았다. 지난해 같은 기간 30.4%(7988건) 대비 7.2%포인트(p) 높아진 수준이다. 이자 부담이 커지자 그나마 서민들이 접근 가능한 저가 아파트 거래 비중이 높아진 것으로 보인다.

대출 금리 영향을 받는 6억원 초과 9억원 이하 아파트 거래 비중도 지난해 상반기 27.9%(7355건)에서 올해 21.4%(1599건)로 줄었다. 같은 기간 9억원 초과 15억원 이하 비중도 26%에서 23.8%로 감소했다.

다만 대출이 안 되는 15억원 초과 아파트 거래 비중은 상반기 17.2%(1288건)로 전년 동기(15.7%·4134건) 대비 상승했다. 거래절벽으로 거래 건수가 줄었지만 비중은 높아졌다.

특히 중저가 단지가 밀집된 지역인 노도강(노원·도봉·강북구)은 대출 규제 완화에 대한 기대감에 매수 문의가 늘어났다고 현지 부동산 업계는 입을 모았다.

강북구 미아동 G공인중개 사무소 관계자는 "정부가 대출 규제를 완화하겠다는 내용이 발표된 이후 매물을 확인하려는 문의전화가 늘어났다"며 "하지만 계약까지는 이뤄지지 않은 분위기"라고 말했다.

이는 아파트 매매가격이 떨어지면서 매도자와 매수자 간 줄다리가 이어지는 것으로 풀이된다. 실제 지난주 서울 아파트값은 하락세에 접어들었다. 지난주(20일 기준) 서울 아파트가격은 전주 대비 0.02% 하락했다.

특히 노도강과 성북구, 강남권인 송파·강동구, 강북 인기 지역인 마포·성동·서대문구 등 대부분 지역이 하락세를 보였다.

◆ 갑을 논박으로 번진 대출규제 완화…"시기상조"vs"이자 폭탄"

서울 지역 아파트값이 하락세에 접어든 상황에서 정부의 대출 규제 완화로 인해 무주택자들의 고민이 깊어지고 있다.

한 부동산 커뮤니티에서는 대출 규제 완화 이후 집을 매수하겠다는 댓글에 '아직 시기상조다', '대출 금리가 오르는데 지금 매수하는 건 빚을 더 내겠다는 것과 똑같은 것"이라는 의견으로 나눠졌다.

시장과 전문가들은 관망세가 짙어 질 것으로 보고 있다. 이는 금리 인상 압박이 가중되고 있는 상황에서 정부의 대출 규제 완화가 시행되더라도 무주택자들의 집 구입까지는 연결되기 힘들다는 의견이 많다.

마포구 공덕동 공덕푸르지오시티 인근 T공인중개 사무소 대표는 "대출 규제가 풀려도 매맷값이 떨어지고 있는 상황이 지속될 것이란 인식이 강하게 잡혀 있고 집주인들은 기존 호가보다 높게 내놓은 경우가 많은 상황"이라며 "당분간 이런 상황이 지속될 수밖에 없을 것"이라고 말헸다.

전문가들 역시 같은 의견이다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "금리 인상이 주택 구매력 저하로 이어지고, 이는 결국 거래 절벽으로 귀결될 가능성이 크다"며 "추가적인 LTV 완화로 인한 거래 활성화는 제한적이다. 생애최초 대상이 매우 한정적이고 7월부터 DSR 규제가 1억원 이상 대출자에게까지 확대되면 서울 집값이 높은 상황에서 고소득자가 아니라면 대출이 힘들다"고 설명했다.

ymh7536@newspim.com