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[영상] ①쿠팡, 미국 공모주 물림의 법칙?

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미국 공모주 투자 손실률 한국보다 더 나빠
쿠팡, 공모주 폭락했다고 웬 집단소송?
그래도 마켓컬리가 쿠팡 부러워하는 이유는

[서울=뉴스핌] 한태봉 전문기자 = 2021년 국내 증시에 상장된 주요 공모주 현황을 살펴본 결과 공모가보다 주가가 심각하게 폭락한 주식들이 많았다. 2022년에 상장된 공모주 역시 마찬가지다. 그렇다면 미국 공모주 시장 현황은 어떨까. 2021년 미국의 기업공개(IPO) 건수는 1000개를 돌파했다. 이는 2020년의 400여 개보다 2배 이상 늘어난 역대 최대 수준이다.

그런데 미국 공모주 상장절차는 한국과 살짝 다르다. 한국은 공모주청약 제도를 통해 총 공모주 발행물량의 25%를 개인투자자에게 배정하는 데 비해 미국은 기관투자자 위주로만 배정이 된다. 일반 개인에게는 의무적인 배정물량이 없다. 드물지만 기관투자자 배정후에 남는 물량을 프라이빗뱅크를 거래하는 VIP 거액 자산가에게 배정하는 경우도 있긴 하다. 하지만 일반적으로는 개인투자자가 공모주 매수를 원한다면 상장 당일의 시초가에 매수해야 한다. 시초가는 급등해서 시작하는 경우가 많아 결국 공모가보다 비싼 가격에 매입하는 경우가 흔하다.

◆ 미국 주요 공모주 장기투자수익률 처참

그렇다면 2021년에 상장된 미국 주요 공모주 수익률은 한국보다 양호할까. 현재 시점에서 확인해 보면 한국보다 하락률이 더 심각하다. 미국 투자자들 역시 한국 투자자들과 마찬가지로 패닉 상태다. 미국 개인투자자의 경우 공모가가 아니라 시초가에 매수했으므로 손실폭이 한국 개인투자자보다 더 큰 경우가 많다.

결론적으로 동서고금을 막론하고 공모주를 상장 당일에 증시에서 직접 매수해 장기 보유하는 전략은 위험하다는 사실을 다시 한 번 확인할 수 있다. 역시 미국에서도 공모주는 공모가에 매수해 시초가나 당일 종가에 매도하는 전략이 효율적이었다. 물론 미국 개인투자자들의 경우 공모주가 의무적으로 배정되지 않는 구조라 공모가에 매수하는 전략을 쓰기가 어렵다는 게 문제다.

2021년에 미국 증시에 신규 상장된 도어대시, 범블, 로블록스, 코인베이스, 리비안, 그랩홀딩스, 쿠팡은 미국 주식에 관심이 없어도 한 번쯤은 들어봤을 법한 대표적인 주식들이다. 이 주식들의 수익률을 살펴본 결과 2022년 9월 말 기준으로 공모가보다 높은 주가를 기록한 종목은 단 1개도 없었다. 충격적이다. 최근 인플레이션과 금리인상의 영향으로 증시가 부진했던 탓일까. 좀 더 상세하게 확인해 보자.

미국 1위 음식배달서비스 기업인 도어대시는 미국 내에서 우버이츠보다 점유율이 훨씬 높다. 2021년 2월 공모가 102달러에 신규 상장됐고, 시초가는 공모가 대비 90% 폭등한 194달러로 출발했다. 한때 공모가보다 152% 상승한 257달러를 기록했지만 2022년 9월 말 기준 공모가 대비 수익률은 -52%로 저조하다.

범블은 틴더에 이은 미국 2위의 데이팅앱이다. 여성 중심의 데이팅앱으로 차별화해 큰 인기를 끌고 있다. 범블도 2021년 2월 공모가 43달러에 신규 상장해 시초가가 공모가 대비 77% 상승한 76달러에 시작됐다. 한때 최고가 85달러를 기록하며 순항했지만 2022년 9월 말 기준 공모가 대비 수익률은 -50%로 부진하다.

미국 초딩들의 놀이터로 유명한 메타버스 게임 플랫폼 로블록스의 일간사용자수는 5000만명 수준이다. 로블록스는 블록으로 구성된 메타버스 세계에서 아바타로 자신을 표현할 수 있고 가상화폐인 로벅스를 발행해 게임 속에서 사용할 수 있어 게임 유저와 투자자 양쪽에서 인기를 얻고 있는 회사다.

로블록스는 전통적인 기업공개와 달리 주식 신규발행 없이 미국 거래소에 직상장했다. 이런 경우 공모가격 대신 준거가격이 적용된다. 준거가격은 기존의 장외시장 거래가격과 투자은행들의 투자 규모 등을 반영해 거래소가 제공한다. 로블록스의 준거가격은 45달러로 결정됐는데 시초가는 65달러로 43% 상승하며 시작했다. 메타버스 열풍으로 한때 공모가보다 215% 폭등한 142달러까지 상승했지만 2022년 9월 말 기준 공모가 대비 수익률은 -20%에 그쳤다. 그나마 가장 하락폭이 작은 편이다.

미국 1위 암호화폐거래소인 코인베이스 역시 주식 신규발행 없이 직상장했다. 미국 최초로 상장되는 암호화폐거래소였던 만큼 상장 당일 시초가는 준거가격인 250달러보다 52% 상승한 381달러로 시작했다. 코인베이스의 매출은 95% 이상이 암호화폐 거래수수료다. 그래서 2021년의 암호화폐 시장 폭등세에 힘입어 한때 공모가보다 72% 높은 430달러까지 치솟았다. 그러나 2022년 9월 말 기준 공모가 대비 수익률은 -74%로 최악이다. 2022년에 암호화폐 시장이 가라앉으면서 매출이 급감한 영향이 크다.

'제2의 테슬라' 또는 '테슬라의 대항마'로 이름을 떨치고 있는 전기차 회사 리비안 오토모티브는 공모가 78달러보다 37% 상승한 107달러로 시초가를 형성했다. 이후 전기차 대량생산 기대감으로 한때 공모가보다 130% 급등한 180달러까지 치솟았다. 그러나 계획과 달리 전기차 생산에 차질이 생기면서 2022년 9월 말 기준 공모가 대비 수익률은 -58%에 불과하다.

동남아시아 승차공유 및 음식배달사업 1위를 기록 중인 그랩홀딩스는 기업인수목적회사(SPAC)인 알티미터그로스(AGC)와의 합병을 통해 상장됐다. AGC의 나스닥 상장가격인 10달러를 공모가로 가정하면 신규상장 시초가는 공모가보다 31% 상승한 13달러로 형성됐다. 하지만 시초가가 거의 최고가였다. 그랩은 상장 당일 종가가 8.8달러를 기록하며 부진한 모습을 보이면서 지속적으로 하락했다. 2022년 9월 말 기준 공모가 대비 수익률은 -74%로 투자자들을 절망에 빠뜨렸다.

◆ 거기서 '쿠팡'이 왜 나와

그런데 흥미로운 기업이 눈에 띈다. 바로 쿠팡이다. 쿠팡은 사실상 한국 1위의 이커머스 회사라 할 수 있다. 하지만 쿠팡은 한국 증시가 아니라 미국 증시에 상장했다. 영업은 한국에서 하고 주식 상장은 미국에서 하다니 이색적인 행보다. 쿠팡은 왜 한국 주식시장이 아닌 미국 주식시장에 상장했을까.

크게 두 가지 이유로 정리할 수 있다. 쿠팡이 미국 증시에 상장한 첫 번째 이유는 경영권 보호다. 마켓컬리의 사례에서 살펴봤듯이 '스타트업' 기업은 성장 과정에서 외부자금 유치를 많이 하면 할수록 창업자의 지분율은 줄어들 수밖에 없다. 하지만 한국은 창업자의 경영권을 제도적으로 보호할 수 있는 장치가 없다. 그런데 미국은 다르다.

미국은 한국과 달리 차등의결권이 인정된다. 그래서 쿠팡 주식은 클래스A 보통주식과 클래스B 보통주식으로 구분해서 발행됐다. 김범석(Bom Kim) 창업자가 가지고 있는 클래스B 주식은 1주당 29배의 의결권을 가진다. 클래스A 주식의 의결권이 1주당 1배인 것과 비교하면 엄청난 차이다. 비록 김범석 창업자의 지분율은 9.9%에 불과하지만 76.2%의 의결권을 보유하고 있어 경영권 행사에는 전혀 어려움이 없다.

자연스럽게 적대적 인수합병(M&A)도 불가능한 구조가 됐다. 만약 김범석 창업자가 쿠팡을 한국 증시에 상장했다면 9.9%의 낮은 지분율로 인해 경영권 방어에 어려움을 겪을 가능성이 크다. 최근 쿠팡 최대주주인 소프트뱅크가 경영난으로 인해 쿠팡 지분을 매각할 수도 있다는 전망이 나오고 있다. 하지만 이런 안정적인 지배구조로 인해 김범석 창업자의 경영권 방어에는 아무 문제가 없어 보인다.

쿠팡이 미국 증시에 상장한 두 번째 이유는 높은 공모가를 인정받아 회사에 유입되는 공모금액을 최대한 높이기 위해서다. 미국 증시는 쿠팡처럼 성장 가능성이 큰 기업들의 경우 한국보다 높은 밸류에이션을 인정해 주는 경우가 흔하다. 그래서 한국보다 상대적으로 높은 공모가를 적용받을 가능성이 높았다.

쿠팡이 제시한 공모가밴드는 32~34달러였지만 미국 기관투자자들의 뜨거운 관심을 받으며 최종 공모가는 35달러로 결정됐다. 공모금액은 무려 42억달러다. 지금의 미친 환율이 아니라 장기평균환율인 1200원으로만 환산해 봐도 무려 5조원이 넘는 자금이 쿠팡에 유입된 셈이다. 물론 쿠팡은 운이 좋았다. 쿠팡이 기업공개를 진행하던 2021년 3월은 코로나19의 영향으로 유동성이 엄청나게 풀려 주식시장이 사상 최고치를 계속 경신할 정도로 분위기가 좋았기 때문이다.

◆ 쿠팡 공모주의 급등과 급락

2021년 3월 11일 미국 뉴욕증권거래소에 상장된 쿠팡의 시가총액을 공모가 35달러로 계산해 보면 무려 74조원(약 618억달러)이다. 그 당시 한국 증시에 상장된 기업들 순위로 따져보면 5위 안에 들어가는 엄청난 규모의 시가총액을 인정받은 셈이다. 쿠팡이 상장된 당일에는 미래 성장성에 대한 기대감으로 주가가 공모가의 2배에 가까운 69달러까지 폭등하며 한때 시가총액이 146조원(약 1219억달러)을 기록하기도 했다.

하지만 시장은 곧 이성을 찾았다. 2022년 9월말 기준 한국 3위인 SK하이닉스의 시가총액이 60조원에 불과한데 쿠팡의 시가총액이 한 때 146조원까지 치솟은 건 쿠팡의 높은 미래 성장성을 감안해도 너무 과도한 고평가였다. 한국 시장과 마찬가지로 미국 시장도 공모주에 대한 투기적인 단기 투자자들이 존재한다. 이들이 상장 초기에 쿠팡 주식을 집중 매수하며 일시적으로 주가가 과열됐지만 이런 비정상적인 상승은 한국 시장과 마찬가지로 오래 지속되기 어려웠다.

결국 쿠팡의 주가는 상장 당일 최고가인 69달러를 정점으로 지속 하락했다. 급기야 2022년 5월에는 9달러가 붕괴되며 사상 최저점을 형성했다. 공모가인 35달러 대비 -74%가 하락했고 최고점인 69달러 대비로는 무려 -87%의 무시무시한 하락율이다. 다행히 쿠팡의 2022년 2분기 실적발표 후 주가는 다소 안정을 찾아 2022년 9월 말 기준 주가는 17달러를 기록했다. 하지만 여전히 공모가 대비 -52%의 부진한 주가흐름을 보이고 있다.

◆ 쿠팡, 미국서 웬 집단소송?

미국은 공모가보다 주가가 많이 폭락하면 회사가 소송을 당하는 무시무시한 나라인가. 뜬금없게도 2022년 8월에 미국의 증권 전문 로펌인 BG&G(Bronstein, Gewirtz & Grossman)가 '쿠팡'과 주요 경영진에 대해 집단소송을 제기했다. 이들의 주장은 쿠팡이 2021년 3월에 미국 뉴욕증시에 신규상장하면서 연방증권거래위원회(SEC)에 제출한 '기업공개 등록서류'가 부주의하게 작성됐고 중요 내용에 대한 누락이 있었다는 것이다.

따라서 이를 근거로 투자한 투자자들이 주가 하락으로 손해를 봤다는 입장이다. 이 로펌 외에도 두세 개의 다른 로펌들이 비슷한 내용으로 집단소송을 진행하고 있다. 그런데 BG&G 로펌의 과거 30여 개 소송대상 기업들을 살펴보면 모두 다 공모가보다 주가가 많이 하락한 기업들이다. 이 중에는 한국에서도 유명한 우버와 코인베이스가 포함돼 있다.

특히 코인베이스는 공모가(준거가격) 대비 2022년 9월 말 기준 주가하락률이 무려 -74%에 달한다. 쿠팡의 주가하락률 -52%보다 더 심각하다. 미국은 한국과 달리 집단소송이 발달해 있다. 그래서 신규 상장기업들이 이런 이유로 소송을 당하는 경우가 흔하다. 주가 폭락으로 분노한 투자자들과 사건을 수임해야 하는 로펌의 이해관계가 일치하기 때문이다.

그런데 사실 '기업공개 등록서류'가 완벽하게 작성되는 기준은 실무적으로 애매한 부분이 많다. IPO를 진행하는 기업입장에서는 기업의 위험요소에 대해 서류상에 충분히 서술했음에도 불구하고 주가폭락에 상처받은 투자자들 입장에서는 부족하다고 생각될 수 있기 때문이다. 그래서 미국 법원이 이 사건을 어떻게 판단할지 흥미롭다.

미국은 한국과 달리 개인투자자들에게 공모주를 의무 배정하지 않는다. 따라서 미국에 거주하는 한인들과 한국 투자자들은 쿠팡 상장 당시 시초가에 쿠팡 주식을 많이 매수한 것으로 알려져 있다. 쿠팡의 공모가는 35달러였지만 상장 당일 시초가는 81% 급등한 63.5달러에 형성됐다. 그런데 지금은 17달러이니 시초가 대비 손실율은 무려 -73%로 무시무시하다.

결국 이런 트러블이 생기는 근본적인 원인은 최초 공모가보다 너무나 심각하게 폭락한 형편없는 주가 때문이다. 쿠팡뿐 아니라 앞에서 살펴본 도어대시, 범블, 로블록스, 코인베이스, 리비안, 그랩홀딩스의 사례들로 볼 때 역시 한국이나 미국이나 공모주 장기 투자는 위험하다는 사실을 다시 한번 확인할 수 있다.

◆ 마켓컬리가 쿠팡을 부러워하는 이유는?

돌이켜 생각해 보면 높은 공모가와 계속되는 주가 폭락으로 미국 투자자들에게 욕을 먹고 있는 쿠팡이지만 이런 쿠팡을 부러운 눈으로 바라보는 회사들이 있다. 바로 쿠팡과 한국 이커머스 시장에서 치열한 경쟁관계에 있는 한국의 '11번가', 'SSG닷컴', '마켓컬리'다.

지금 한국 이커머스 시장은 쿠팡의 미친 질주가 계속되고 있어 경쟁사들의 마음은 다급하다. 게다가 쿠팡은 이번 기업공개를 통해 무려 5조원의 현금을 손에 넣었다. 이런 든든한 실탄을 장착했으니 기존에 해 왔던 대로 물류센터 확충에 이 엄청난 거금을 다 쏟아붓는다면 경쟁업체들이 쿠팡의 물류 경쟁력을 따라잡을 방법은 없다.

쿠팡과 직간접적으로 경쟁하고 있는 '11번가', 'SSG닷컴', '마켓컬리'는 지금 곤혹스러운 상황이다. 이들 기업도 빨리 기업공개로 자금을 확보해 물류센터를 설치하는 등 쿠팡을 추격해 가야 하는 중요한 시점이다. 그런데 갑자기 전 세계 증시 상황이 심각하게 나빠졌다. 이런 불투명한 증시 상황으로 인해 기업공개가 미뤄지면 미뤄질수록 쿠팡과의 격차가 더 벌어진다. 이 기업들에게 시간은 금이다.

이 중 제일 마음이 급한 건 마켓컬리다. 마켓컬리는 이미 2022년 8월에 한국거래소의 상장예비심사를 통과했다. '11번가'와 'SSG닷컴'보다 훨씬 속도가 빠르다. 이제 상장시기를 결정할 일만 남았다. 이런 플랫폼 기업들의 특징은 적자를 지속하더라도 자금을 쏟아부어 빠른 속도로 점유율을 끌어올리는 방식을 선호한다. 그런데 이 중요한 시기에 증시가 차갑게 식어버려 마켓컬리가 원하는 높은 공모가와 만족스러운 자금조달은 쉽지 않아 보인다.

사실 기업공개 타이밍은 운에 가깝다. 주식시장이 언제 갑자기 침체될지 예측하는 건 불가능하기 때문이다. 이런 측면으로 볼 때 쿠팡은 아주 운이 좋았다. 지금 예측할 수 있는 건 시간이 지나면 지날수록 성공적인 IPO를 통해 이미 대규모 자금을 확보한 쿠팡과 아직 IPO를 하지 못한 '마켓컬리', '11번가', 'SSG닷컴'의 격차는 더 벌어질 가능성이 높다는 점이다.

정리해 보면 미국도 한국과 마찬가지로 투자자 입장에서 보면 공모주 투자는 장기 투자보다 3개월 이내의 단기 투자 방식이 더 효율적이라는 사실이다. 특히 지금은 글로벌 시장 전체의 증시 부진으로 인해 공모주의 하락폭이 과거보다 더 심각한 상황이다. 하지만 이는 역발상 관점에서 보면 저가 매수의 기회일 수 있다.

지금 미국 최고의 빅테크주로 주목받고 있는 아마존, 구글, 페이스북도 기업공개 이후 주가가 대폭락했던 경험이 있다. 하지만 이 주식들은 그 대폭락을 딛고 일어나 지금은 공모가보다 적게는 10배 이상 많게는 100배 이상의 높은 시가총액을 인정받고 있다는 사실에도 주목해 보자. 하루빨리 인플레이션과 금리인상이 진정되고 전 세계 증시가 다시 활기를 되찾기를 기원해 본다.

◆ 네이버 보다 시가총액 큰 쿠팡 주가는 저평가일까?

쿠팡의 주가는 앞으로 어떻게 될까? 단시간 안에 직전 최고점인 69달러까지 회복될 가능성은 낮아 보인다. 그렇다면 공모가인 35달러를 회복할 가능성은 있는 걸까? 쿠팡 공모주에 심하게 물린 미국의 큰손 기관투자자들은 과연 원금을 회복할 수 있을까?

최근 쿠팡의 영업흐름은 여러모로 좋은 편이다. 일단 꾸준히 매출이 증가하고 있다. 또 가장 강력한 경쟁회사인 네이버가 2022년 10월초에 미국판 당근마켓으로 불리는 '포시마크'의 지분 100%를 2조3,441억원(16억달러)에 인수했다고 발표한 것도 쿠팡에는 호재로 인식되고 있다. '포시마크'는 미국 패션중고거래 점유율이 80%인 것으로 알려져 있다.

이번 인수에 대한 시장의 평가는 어떨까? 글로벌 투자은행들의 의견은 일단 부정적이다. 네이버는 '포시마크' 인수를 발표한 당일에 주가가 8% 급락했고 쿠팡의 주가는 11% 급등했다. 단 하루의 주가 움직임이긴 하지만 시장은 쿠팡의 우세를 점 치는 듯하다. 현재도 한국 이커머스 시장에서 쿠팡의 성장속도는 네이버보다 더 빠르다. 추가로 이번 '포시마크' 인수자금 부담으로 네이버가 한국 이커머스 시장에 투자할 여력이 줄어들 것으로 쿠팡은 기대하고 있다.

2022년 9월말 기준 네이버의 시가총액은 32조원이고 쿠팡의 시가총액은 34조원(장기 평균환율 1,200원 적용)이다. 이미 적자회사인 쿠팡의 시가총액이 흑자회사인 네이버를 뛰어 넘었다. 쿠팡의 2022년 9월말 주가는 공모가의 절반에 불과한 17달러다. 향후 공모가인 35달러를 회복한다면 지금 새롭게 쿠팡을 매수하는 신규 투자자 입장에서는 100%가 넘는 경이적인 수익률을 달성하게 된다. 신규투자자들은 과연 쿠팡 주식으로 대박을 낼 수 있을까? 이제 한국의 유통시장 변화와 한국에서 쿠팡이 어느 정도의 경쟁력을 보이고 있는지를 살펴보자.

②편에서 계속… 쿠팡② 미친 회사의 등장과 유통업 전쟁

자세한 내용은 해당 영상을 통해 확인해 보자.

뉴스핌 (촬영·편집 : 이승주 / 그래픽 : 조현아)

longinus@newspim.com

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'300억 사기' 차가원 구속 [서울=뉴스핌] 박민경 기자 = 약 300억원 규모의 사기 혐의를 받는 차가원 원헌드레드 대표가 3일 구속됐다. 서울중앙지법 부동식 영장전담 부장판사는 이날 특정경제범죄가중처벌등에관한법률 위반(사기) 혐의를 받는 차 대표의 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)을 진행한 뒤 "증거인멸의 염려가 있다"며 구속영장을 발부했다. 차 대표는 자신이 운영하는 연예기획사 소속 연예인의 지식재산권(IP)을 활용한 사업을 주식회사 노머스에 제안해 계약을 체결하고 선수금 242억원을 받았으나, 실제 사업을 이행하지 않는 등 혐의를 받는다. 수사기관이 파악한 차 대표의 각종 사기 혐의에 대한 총 피해 규모는 약 300억원으로 알려졌다. [서울=뉴스핌] 류기찬 기자 = 300억원대 사기 혐의를 받는 차가원 피아크그룹 회장 겸 원헌드레드 대표가 3일 오전 서울 서초구 서울중앙지방법원에서 열린 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)에 출석하고 있다. 2026.08.03 ryuchan0925@newspim.com 경찰은 차 대표가 기존 업체와의 계약관계 등을 제대로 알리지 않은 채 사업을 제안했으며, 계약 당시부터 사업을 이행할 의사나 능력이 부족했던 것으로 의심하고 있다. 앞서 경찰은 차 대표에 대한 구속영장을 두 차례 신청했으나, 검찰은 보완수사를 요구하며 영장을 반려했다. 이에 경찰은 검찰과 협의해 차 대표에 대한 계좌 추적, 계약 관계 분석 등 추가 수사를 한 뒤 세 번째 구속영장을 신청했고, 검찰은 지난달 28일 법원에 구속영장을 청구했다. 차 대표 측은 경찰 단계에서부터 혐의를 전면 부인했다. 원헌드레드를 둘러싼 각종 의혹은 적대적 인수합병(M&A) 과정에서 제기된 것이라는 취지로 주장한 것으로 전해졌다. 차 대표의 변호인인 현동엽 법무법인 화금 변호사는 앞서 "본건은 사실관계상으로나 법리적으로나 사기가 성립되지 않고 다툼의 여지가 많은 사안이므로 법원에서 충실히 구속할 사유가 없음을 소명할 계획"이라며 "법원에서 구속영장에 대한 기각결정을 받아 경찰의 무리한 구속영장 신청 및 수사에 종지부를 찍겠다"고 밝힌 바 있다. pmk1459@newspim.com 2026-08-03 22:55
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실거주 아니면 세금 껑충 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 내년부터 실거주 1가구 1주택자의 종합부동산세 기본공제액을 현행 12억원에서 14억원으로 높이는 내용의 세제개편안을 내놨지만, 정부안대로 시행될 경우 서울 주요 고가주택 소유자의 보유세는 큰 폭으로 늘어날 것으로 보인다. 일정 금액을 넘는 고가주택은 공정시장가액비율과 종부세율이 함께 오르는 데다 세액공제 한도까지 신설되기 때문이다. 내년 공시가격 상승률이 올해의 절반 수준으로 둔화한다고 가정해도 세액공제를 적용하지 않은 서울 주요 고가 아파트의 보유세는 올해보다 49~71% 늘어나는 것으로 나타났다. 비거주 1주택자는 기본공제액이 9억원으로 줄어들면서 은마아파트와 잠실주공5단지 등 일부 주택의 보유세가 두 배 수준으로 증가할 전망이다. [AI일러스트 = 최현민 기자] ◆ 실거주 1주택 공제 14억으로…고가·비거주·다주택 과세 강화 3일 부동산업계에 따르면 이번 세제개편안이 시행될 경우 기본공제가 확대되더라도 서울 주요 고가주택 실거주 1주택자의 보유세는 상당 폭 늘어날 전망이다. 현행 1가구 1주택자의 종합부동산세 기본공제액은 12억원, 공정시장가액비율은 60%다. 개편안이 시행되면 실제 거주하는 1가구 1주택자의 기본공제액은 14억원으로 늘고 공정시장가액비율은 내년부터 70%로 오른다. 이에 따라 시가 약 20억원, 공시가격 14억원 수준까지는 종부세가 부과되지 않는다. 정부는 실거주 1주택자의 경우 시가 약 20억~30억원 구간에서 종부세 부담이 낮아질 것으로 보고 있다. 다만 실제 세 부담은 연령과 거주기간, 공시가격 등에 따라 달라질 수 있다. 반면 시가 30억~40억원 구간의 세액 변동을 제한하고, 40억~50억원을 넘는 주택부터 세 부담을 정상화한다는 방침이다. 다만 연령과 보유·거주기간에 따라 시가 35억원 수준부터 세 부담이 늘어나는 사례도 나타난다. 비거주 1가구 1주택자의 기본공제액은 현행 12억원에서 9억원으로 축소된다. 다주택자는 4억원을 기본으로 공제하고 추가 공제액 5억원은 전체 주택 공시가격에서 실제 거주하는 주택이 차지하는 비중에 따라 차등 적용한다. 종부세 세액공제도 보유기간보다 실제 거주기간을 중시하는 방향으로 바뀐다. 내년에는 기존 보유기간 공제율을 절반으로 줄이고, 보유기간 공제율과 거주기간 공제율 가운데 높은 공제율을 적용한다. 양도소득세 장기보유특별공제 역시 거주 중심으로 개편된다. 현재 1가구 1주택자는 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩 최대 40%를 적용받아 양도차익의 최대 80%를 공제받을 수 있다. 2028년부터는 보유기간 공제율이 연 2%·최대 20%로 낮아지고 거주기간 공제율은 연 6%·최대 60%로 높아진다. 2029년부터는 보유기간 공제를 없애고 거주기간에 대해서만 연 8%씩 최대 80%를 공제한다. 장기보유특별공제 한도도 2028년 20억원, 2029년부터 10억원으로 제한된다. 정부 사례에 따르면 12억원에 취득한 주택을 10년간 보유하고 2년간 거주한 뒤 32억원에 매도할 경우 양도소득세 산출세액은 2027년 2억3600만원에서 2028년 3억2000만원, 2029년 4억 500만원으로 늘어난다. 25억원에 취득한 주택을 10년간 보유·거주한 뒤 75억원에 매도하는 사례도 장기보유특별공제 한도 신설로 산출세액이 2027년 3억1600만원에서 2028년 9억2300만원, 2029년 13억7300만원으로 증가한다. 장기간 거주했더라도 양도차익이 큰 초고가주택은 공제한도 적용으로 양도세 부담이 커질 수 있다는 의미다. [AI일러스트 = 최현민 기자] ◆ 고가 1주택 보유세 49~71%↑…비거주 은마·잠실은 두 배 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원에게 의뢰한 보유세 시뮬레이션에 따르면 서울 주요 단지 보유세는 최대 70%대까지 오를 것으로 전망됐다. 내년 공시가격 상승률이 올해 상승률의 절반 수준으로 둔화한다는 가정 아래 재산세와 종부세, 지방교육세, 농어촌특별세 등을 합산했다. 연령과 보유·거주기간 등에 따른 종부세 세액공제는 적용하지 않았다. 용산구 한남더힐의 보유세는 올해 7632만8650원에서 내년 1억3027만8043원으로 5394만9393원(70.7%) 늘어나는 것으로 추산됐다. 서초구 반포자이 전용면적 84㎡의 보유세는 올해 1809만6962원에서 내년 2763만9762원으로 954만2800원(52.7%) 증가하는 것으로 나타났다. 아크로리버파크 전용 84.97㎡는 2226만8466원에서 3333만2209원으로 49.7% 증가할 것으로 추정된다. 같은 단지 전용 112.96㎡는 3815만6682원에서 6141만5590원으로 2325만8908원(61.0%) 증가할 것으로 추산됐다. 래미안퍼스티지 전용 84.93㎡는 1904만6835원에서 2986만526원으로 56.8%, 래미안대치팰리스 전용 84.97㎡는 1503만1458원에서 2356만5600원으로 56.8% 증가할 것으로 보여진다.  잠실주공5단지 전용 82.61㎡는 1257만6528원에서 2078만9447원으로 821만2919원(65.3%) 늘어날 것으로 예상된다. 은마아파트 전용 84.43㎡도 1003만5738원에서 1630만8631원으로 627만2893원(62.5%) 늘어날 전망이다. 공시가격 상승뿐 아니라 세제개편 자체가 보유세를 끌어올리는 효과도 컸다. 내년 공시가격에 현행 제도를 적용할 경우 반포자이 전용 84㎡의 보유세는 2228만5064원이지만 개편안을 적용하면 이보다 약 535만원 많아진다. 아크로리버파크 전용 112.96㎡는 현행 제도 납부액인 4551만2683원보다 약 1590만원, 한남더힐은 현행 제도의 8789만8781원보다 약 4238만원 더 부담하는 것으로 추산됐다. 비거주 1주택자의 세 부담은 더 커진다. 잠실주공5단지 전용 82.61㎡의 내년 보유세는 실거주 1주택자일 경우 2078만9447원이지만 비거주자는 2520만3638원으로 441만원가량 많다. 올해와 비교한 비거주자의 증가율은 100.4%로 보유세가 두 배로 늘어난다. 은마아파트 전용 84.43㎡도 거주자는 내년 1630만8631원을 부담하지만 비거주자는 2045만2758원으로 414만원가량 많다. 올해 대비 증가율은 103.8%에 달한다. 래미안대치팰리스 전용 114.17㎡는 거주 여부에 따라 내년 보유세가 4045만8995원과 4780만8508원으로 735만원가량 차이가 났다. 도곡렉슬 전용 120.82㎡는 554만원, 한남더힐 전용 235.31㎡는 1058만원가량 격차가 벌어진다.  다만 실제 납부세액은 소유자의 연령과 거주기간 등에 따라 달라질 수 있다. 정부가 제시한 사례에서는 공시가격 30억원, 시가 약 45억원인 주택에 70세 소유자가 10년 동안 거주한 경우 보유세가 올해 916만3000원에서 내년 961만7000원으로 약 5% 증가했다. 같은 기간 보유했지만 거주하지 않은 경우 내년 보유세는 1376만원으로 약 50% 늘어났다. [AI일러스트 = 최현민 기자] ◆ 은마·잠실 2주택자 내년 80%↑…2030년 보유세 2.6배 다주택자는 기본공제 축소와 공정시장가액비율 인상, 종부세율 조정이 동시에 적용되면서 보유세 부담이 가파르게 늘어날 전망이다. 시뮬레이션은 내년 이후 공시가격 상승률이 단계적으로 둔화한다는 가정 아래 2030년까지의 보유세를 계산했다. 실제 거주하는 주택과 주택이 있는 지역, 보유 주택 수에 따라 기본공제액과 공정시장가액비율을 달리 적용했다. 은마아파트와 잠실주공5단지를 보유한 2주택자의 보유세는 올해 4487만5005원에서 내년 8101만9657원으로 3614만4652원(80.5%) 증가하는 것으로 나타났다. 2028년에는 보유세가 1억449만6198원으로 처음 1억원을 넘어서고 2030년에는 1억1646만662원까지 늘어난다. 2030년 보유세는 올해보다 159.5% 많아 약 2.6배 수준에 이른다. 잠실주공5단지와 고덕래미안힐스테이트를 보유한 2주택자의 보유세도 올해 3075만  801원에서 내년 5349만2694원으로 2274만1893원(74.0%) 증가한다. 2030년에는 7696만5978원으로 올해의 2.5배 수준이 된다. 상대적으로 주택가격이 낮은 다주택자도 부담이 늘어난다. 마포래미안푸르지오와 대전 유성죽동푸르지오를 보유한 2주택자의 보유세는 올해 약 918만원에서 내년 약 1487만원으로 62.0% 증가한다. 2030년에는 약 2162만원으로 올해보다 135.5% 늘어날 것으로 추산됐다. 3주택자는 절대적인 세 부담 증가액이 더 컸다. 아크로리버파크와 은마아파트, 잠실주공5단지를 보유한 경우 보유세는 올해 2억127만5512원에서 내년 2억8266만9935원으로 8139만4423원(40.4%) 증가한다. 2028년에는 3억4932만321원으로 늘어나고 2030년에는 3억6204만8921원까지 상승한다. 공시가격 상승률이 점차 낮아진다는 가정에도 2030년 보유세가 올해보다 약 80% 증가하는 셈이다. 마포래미안푸르지오 1채와 대전 유성죽동푸르지오 2채를 보유한 3주택자는 올해 보유세가 약 1212만원에서 내년 약 2095만원으로 72.8% 증가한다. 2030년에는 약 3114만원으로 올해보다 156.9% 늘어날 것으로 예상됐다. 세제개편안이 거주 중저가 1주택자의 부담을 낮추는 대신 고가주택과 비거주 주택, 다주택자의 과세를 강화하는 방향으로 설계된 만큼 보유 주택의 가격과 수, 실제 거주 여부가 향후 보유세 부담을 가르는 핵심 기준이 될 전망이다. min72@newspim.com 2026-08-03 18:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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