[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택경기가 급격한 내림세로 접어들고 경기침체 우려까지 확산하면서 2023년 건설업계에 기대보다 우려감이 커지고 있다.

건설사의 주요 '캐시카우'(Cash Cow)인 분양사업이 흔들려 실적 개선에 발목을 잡을 가능성이 크다. 내년 SOC(사회간접자본) 예산은 전년대비 10% 줄여 건설사간 치열한 먹거리 경쟁을 예고하고 있다. 주택사업 불확실성과 수익성 악화로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 위축돼 건설사의 자금난도 지속될 여지가 있다.

2023년 건설업황 부진에 건설사의 고민이 커질 것으로 보인다. 서울 송파구 서울스카이에서 바라본 강남 대치동 일대의 모습.<사진=윤창빈 기자>

◆ 미분양주택, 4년만에 6만가구 근접...건설사 수익성 흔들

3일 부동산업계에 따르면 건설업계에 미분양, 발주감소, 자금난 리스크가 확산하며 긴장감이 감돌고 있다.

우선 미분양 주택이 늘고 있다는 점은 건설사에 큰 부담이다. 건설사별로 차이가 있지만 전체 매출에서 건설, 건축 부문이 차지하는 비중이 50~60% 수준이다. 중소건설사는 70~80%에 달한다. 주택사업이 주요 수익창출원인 셈이다. 플랜트와 공공 SOC, 토목 부문 등과 비교해 수익성이 높고 발주처와 공정률에 대한 마찰도 적어 현금을 창출할 수 있는 안정적인 사업으로 꼽힌다.

문제는 수요부진으로 미분양이 늘어날 때다. 단순 도급사업이라도 신규 분양아파트가 팔리지 않아 미분양이 쌓이면 중도금 회수가 어려워 공사비를 자체적으로 마련해야 한다. 최근 고금리 상황에서 금융이자가 늘어 수익성을 떨어트리는 주요 원인이다. 시공 계약이 대부분 연대보증 방식으로 이뤄져 시행사가 부도가 나면 건설사가 모두 떠안는 구조다. 시행과 시공을 함께 하는 자체사업의 경우에는 재정적 타격이 더 심각하다.

2023년 분양시장은 대외여건 크게 달라지지 않은 상황에서 불안감이 지속될 공산이 크다. 부동산R114에 따르면 올해 전국 303개 사업장에서 민간 아파트 25만8003가구(민간임대 포함)가 분양될 예정이다. 작년(41만6142가구)보다 38% 줄어든 수치로, 20만5327가구였던 지난 2014년 이후 가장 적은 물량이다.

그만큼 건설사들이 청약경쟁률 하락, 미분양 확산, 금리인인상 등으로 신규 주택사업에 어려움을 느끼고 있다는 얘기다. 대형 건설사의 경우 전국 주택 사업장 30~40곳을 가동하고 있는데 미분양 확산하면 금융비용, 마케팅비용, 인건비 등이 늘어 유동성에 문제가 발생한다. 자금력이 약한 건설사는 자체사업 1~2곳이 실패하면 회사 문을 닫을 수도 있는 상황이다.

미분양 확산 속도가 가파르다. 국토교통부가 조사한 자료를 보면 작년 11월 말 기준 전국 미분양 주택은 전월보다 22.9%(1만810가구) 늘어난 5만8027가구로 집계됐다. 2018년 12월 5만9000가구를 기록한 이후 4년여 만에 최대치다. 1월 2만가구를 넘어선 미분양 주택은 7월 3만가구를 돌파했고 9월에는 4만가구를 넘을 정도로 증가세가 빠르게 나타났다.

◆ 4년 증가하던 SOC 정부예산 10% 줄어...안정적 수익원 감소

정부는 올해 SOC 예산을 전년대비 10.7% 감액된 25조원으로 편성했다. 정부 예산이 반도체, 5G‧6G, 안보·안전, 미래모빌리티 등 핵심 전략기술에 집중되면서 사회간접 시설 발주가 다소 줄어든 것으로 평가된다.

SOC 예산은 지난 2017년 22조1000억원에서 2018년 19조원으로 줄었다가 이후 지속적으로 늘어 작년에는 28조원으로 확대됐다. 전년대비 감액은 5년 만이다.

앞서 대한건설협회는 기획재정부와 국토교통부에 '균형·상생발전과 글로벌 선도국가 도약을 위한 SOC 투자 확대 건의문'을 전달하며 건설경기 둔화 우려와 지역 균형발전을 위해 SOC 예산이 32조원 이상 편성돼야 한다고 건의했으나 받아들여지지 않은 것이다.

건설업계에 주택사업은 이익을 극대화할 수 있는 분야라면 SOC사업은 상대적으로 수익성이 낮은 단점이 있지만 매출을 안정성으로 확보할 수 있는 장점이 있다. 원자잿값 상승, 공사기간 지연 등 공사비 증액 요인이 발생하면 발주처가 정부 기관이다 보니 협상에 용이하다. 공사비를 떼일 염려도 적다.

SOC사업 발주가 줄면 중소형 건설사의 타격이 더 클 것으로 보인다. 사업다각화를 갖춘 대형 건설사들은 공종 다변화로 위기를 극복한다지만 지방자치단체가 발주하는 물량이 줄면 중소형 건설사, 지방 건설사는 마땅한 대응책이 없어서다.

◆ PF 우발채무 확산에 건설업계 줄도산 우려도

올해는 자금난에 휘청거리는 건설사가 대폭 늘어날 것으로 보인다.

강원도 레고랜드 사태로 촉발된 부동산 PF 우발채무가 건설업계의 자금경색으로 옮겨붙은 상태다. 그룹계열사로 신용등급 A+인 우량한 건설사라도 금융시장에서 자금을 조달하는 게 쉽지 않다. 부동산 PF대출 관련해 차환이나 신규 발행이 어렵다 보니 자체 보유금으로 위기를 넘고 있는 건설사가 상당수다.

정부의 지원이 절실하다. 부동산 금융시장 경색을 해소하기 위해 유동성 지원 카드를 내놓았지만, 시장에 온기를 불어넣기에는 역부족이다. 정부는 부동산 PF 보증을 당초 2023년 2월에서 1월로 한 달 앞당겨 시행하기로 했다. 부동산 PF 사업자의 보증규모를 10조원에서 15조원으로 늘리고 5조원 규모의 미분양 PF 보증 상품을 신설해 준공 전 미분양 사업장도 PF 대출을 지원키로 했다. 하지만 작년 6월 말 기준 전체 금융권의 부동산 PF 대출 잔액은 112조원에 달한다는 점에서 기대보단 우려가 크다.

이를 통해 건설사의 부도가 연쇄적으로 나타날 가능성이 있다. 지난 2021년 2곳이었던 부도 건설사는 2022년 5곳으로 늘었다. 시공능력평가 202위 우석건설과 388위 동원건설산업 등 중견 건설사가 포함됐다. 종합건설사의 폐업 신고는 180여건으로 지난해 하반기(135건)보다 30% 이상 늘었다. 미분양 증가와 부동산 PF 우발채무 확산, SOC 발주 축소 등으로 위기에 빠지는 건설사 숫자가 더 늘어날 수밖에 없는 상황이다.

박철한 건산연 연구위원은 "건설업계에 불거진 자금경색으로 중견건설사, 지방건설사 중심으로 줄도산 사태가 벌어질 수 있다"며 "부동산 규제정책 완화, 미분양 주택 해소 방안 등의 지원책이 이뤄져야 이번 위기가 최소화될 것"이라고 설명했다.

leedh@newspim.com