[서울=뉴스핌] 한태희 기자 = 정부가 부동산 경기 부양을 위해 규제를 풀지만 기준금리 인상으로 규제완화 효과는 상쇄되고 있다. 기준금리 인상 여파는 시차를 두고 실물경제에 영향을 주는 터라 한국은행이 기준금리 인상 사이클을 종료해도 상당 기간 집값 하방 압력이 클 전망이다.

10일 한국은행에 따르면 기준금리를 1%포인트 인상할 때 당해연도 주택 가격은 0.4~0.7% 하락하고 이듬해에는 0.9~2.8% 떨어지는 것으로 분석됐다. 기준금리 1%포인트 인상만으로 2년 동안 주택 가격이 3% 넘게 하락할 수 있다는 얘기다. 한은이 실증 분석한 결과 가계부채가 계속 쌓이거나 변동금리 대출 비중이 높은 경우에는 기준금리 상승이 집값을 더 크게 낮췄다.

기준금리 인상은 크게 3가지 경로로 집값에 영향을 준다. 먼저 기준금리가 오르면 주식이나 부동산 등 자산을 통해 얻을 수 있는 미래수익 현재가치가 낮아지며 자산 가격이 하락한다. 이에 따라 집값도 떨어진다.

또 기준금리를 올리면 콜금리 등 단기시장금리가 즉시 상승하고 은행 예금·대출 이자율도 함께 뛴다. 대출 금리 상승은 주택 구매 수요를 줄여 집값 하락을 부추긴다.

더욱이 금융기관은 금리 인상기에 저신용자 대상으로 대출을 꺼리는 등 대출 문턱을 높인다. 금융당국도 금융 위험 관리 차원에서 각종 대출 규제를 강화한다. 이 경우에도 주택 구매 수요는 줄어 집값 하방 요인이 된다.

이중에서 정부는 떨어지는 집값을 잡기 위해 대출 문턱을 낮추는 금융 규제 완화 카드를 꺼냈다. 최근 모든 주택에서 중도금 대출을 받을 수 있도록 규제를 풀었다. 규제 지역 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 규제를 해제하고 담보인정비율 상한을 30% 적용하기로 했다.

정부가 이 같은 카드를 꺼냈지만 기준금리 인상에 따른 자산가격 하락과 대출 이자율 상승 경로를 통한 집값 하락은 여전히 해결되지 않았다. 이는 각종 대출 규제를 풀며 부동산 경기를 부양했던 박근혜 정부 때와는 다른 상황이다.

박근혜 정부 때인 2014년 LTV는 기존 50%에서 70%로 늘었다. 총부채상환비율(DTI)도 50%에서 60%를 확대됐다. 여기에 더해 한국은행은 기준금리를 내리며 정부 정책에 보조를 맞췄다. 한국은행은 2013년 5월 기준금리를 2.75%에서 2.5%로 인하했다. 한은은 이후 2016년 6월까지 기준금리를 1.25%로 내렸다.

[서울=뉴스핌] 한태희 기자 = [사진=한국은행 홈페이지] 2023.01.10 ace@newspim.com

반면 윤석열 정부에서 한은은 기준금리 인상 기조를 이어갈 태세다. 한은 기준금리 인하 논의도 시기상조라고 선을 긋고 있다.

정화영 자본시장연구원 연구위원은 "인플레이션 압력이 증대됨에 따라 금리 인상 등 금융 환경의 긴축적 변화가 어어질 것"이라며 "기준금리 인상은 주택시장 전반 가격 상승률을 낮추는 요인으로 작용하며 그 영향은 시차를 두고 점진적으로 나타난다"고 설명했다.

 한은도 2021년 하반기와 2022년 겪었던 기준금리 인상 여파는 예고편일 수 있다고 봤다. 올해부터 기준금리 인상 여파가 실물경제에 본격적으로 영향을 준다고 분석하는 것이다.

이창용 총재는 최근 신년사에서 "올해도 우리 경제 안팎에 높은 불확실성이 계속되면서 녹록지 않은 한 해가 될 것"이라며 "금리 인상 영향이 본격화되면서 물가와 경기, 금융 안정 간 상충 가능성이 높아질 것이므로 더욱 정교한 정책 조합이 어느 때보다 중요하다"고 말한 바 있다.

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