[휴스턴=뉴스핌] 고인원 특파원= 미국에서 한동안 주춤하던 모기지(주택담보대출) 금리가 다시 7%대로 치솟은 가운데, 모기지 금리가 8%까지도 오를 수 있다는 관측이 나오고 있다. 

마켓워치는 16일(현지시간) 경제 전문가들을 인용해 미 연방준비제도(Fed·연준)가 추가 금리 인상에 나서면 30년 고정 모기지 금리가 8%까지도 뛸 수 있다고 보도했다.

매물로 나온 미국 주택 [사진=블룸버그]

◆ 미 국채 10년물 금리 급등에 30년 고정 모기지 금리 7% 돌파

모기지 금리는 일반적으로 10년 만기 미 국채 금리와 연동해서 움직인다. 모기지 채권의 위험성이 국채보다 높기 때문에 평균 1.5~2%포인트 격차를 두고 움직이는 것으로 알려졌다.

그런데 최근 발표된 미국의 7월 소매 판매, 산업 생산 등의 지표가 호조를 보이며 미 경제의 강세를 반영했고, 여전히 탄탄한 경제를 바탕으로 연준이 통화 긴축을 이어갈 가능성이 부각되자 미 국채 금리도 다시 뜀박질하고 있다.

실제로 전일 공개된 7월 연방공개시장위원회(FOMC) 의사록에서 연준이 긴축 통화정책을 상당 기간 계속할 것임을 시사하면서 8월 들어 오름세를 보이던 미 국채 금리도 급등했다.

16일 미 국채 10년물 금리는 4.28%에 마감하며 글로벌 금융위기 직전인 2008년 6월 이후 15년 만에 최고치를 기록했다. 

고금리 환경이 예상보다 오래 지속될 수 있다는 전망에 채권 투자 심리가 악화하며 금리 상승(가격과 반대로 움직임)을 부채질했다는 분석이다.

7월 의사록은 "대부분의 회의 참석자들은 추가 긴축이 요구될 수 있는 인플레이션 상승 위험이 여전하다고 보고 있다"며 추가 금리 인상 가능성을 시사했다.

30년 고정 모기지 금리, 자료=뱅크레이트 2023.08.17 koinwon@newspim.com

국채 시장의 수급 요인도 미 국채 금리를 끌어올리고 있다. 앞서 2일 미국 재무부가 재정적자를 메우기 위해 국채 발행을 늘리겠다고 발표하며 시장의 공급은 늘어날 전망인데, 중국과 일본의 미 국채 보유는 오히려 줄고 있다. 

중국 환구시보에 따르면 중국은 3개월 연속 미국 국채를 매도했으며, 보유량은 2009년 5월 이후 14년 만에 최저로 줄었다. 또한 미·일간 금리 격차 확대로 엔화가 역사적 약세를 이어가는 가운데, 환헤지 비용을 이유로 일본 기관투자자들이 미 국채 보유량을 줄이고 있는 점도 미 국채 가격 하락(금리는 인상) 요인으로 작용하고 있다.

미 국채 금리가 오르자 모기지 금리도 덩달아 뛰었다. 금융정보 제공 업체인 '뱅크레이트'에 따르면, 16일 기준 미국의 30년 고정 모기지 금리는 7.31%로 지난 2001년 이후 최고로 치솟았다. 17일 현재는 7.40%까지 올랐다. 1년 전의 연 5%에서 이미 2%포인트 이상 올랐는데 전문가들은 8%까지도 더 오를 수 있다고 보고 있다. 

◆ "10년물 금리 5% 돌파시 모기지 금리 8%까지 오를 것"

로렌스 윤 전미부동산협회(NAR) 수석 이코노미스트는 마켓워치에 "30년 고정 모기지금리는 중요한 단계에 있다"며 "30년 고정 모기지 금리가 7.2%, 10년물 국채 금리가 4.2%에 머물게 된다면 다시 하락하기 전 최고점이 될 것"이라면서 "다만 이 수준을 넘어서면 모기지 금리는 8%까지도 갈 수 있을 것"으로 분석했다.

이례적으로 높은 30년 모기지 금리와 10년 만기 국채금리와의 스프레드도 8% 전망을 뒷받침하는 요인이다.

리스 드리티스 무디스 애널리틱스 부수석 이코노미스트에 따르면, 10년물 국채금리와 모기지 금리 간 격차인 스프레드는 현재 약 300bp(1bp=0.01%포인트) 수준인데, 이는 과거 대공황이나 1980년대 초 경기 침체 당시에나 볼 수 있었던 수치다.  그는 "과거 평균 스프레드는 175bp 수준"이었다며 지금 스프레드가 이례적으로 높은 상황이라고 지적했다.

그는 이어 연준이 기준금리를 추가 인상하며 현재 4%대인 10년물 국채 금리가 5%를 넘어선다면, 300bp 스프레드를 감안할 때 30년 모기지 금리가 8%를 돌파할 수 있을 것으로 내다봤다. 

모기지 금리가 8%까지 오르면 주택시장도 그 여파에서 무사하기는 힘들 것으로 보인다. 로렌스 윤 이코노미스트는  "주택시장이 다시 얼어붙고 구매자는 줄고 판매자도 훨씬 줄어들 것"이라고 말했다.

koinwon@newspim.com