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[KYD긴급진단/전문]③ K푸드 열풍 어디까지...가맹사업법 논란 해법은?

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뉴스핌TV 29일 'KDY긴급진단'서 전문가 대담
"본사-가맹점 공동 목표는 성장...'상생'에 집중해야"
프랜차이즈도 K푸드 열풍의 한 축...산업 경쟁력 저해 우려도

[서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 2편에 이은 토론 전문

(주원 현대경제연구원 경제실장·이하 주)  프랜차이즈 가맹점을 과연 근로자로 봐야 되는가하는 문제가 있는데요. 자영업자와 근로자는 전혀 다르거든요. 근로자는 가맹본부하고 상법상의 계약이 아니고 이제 근로 계약을 해야 되는 거고 그럼 이제 노조가 있는 건 맞습니다. 반면 본인이 프랜차이즈를 하고 싶어서 가맹본부하고 상법상의 계약을 한 가맹점에 가맹본부와의 협상권을 부여하는 것이 과연 타당하느냐는 얘기가 나올 수 있을 것 같습니다. 

왼쪽부터 현대경제연구원 경제실장, 세종대 경영전문대학원 이성훈 교수, 대상 정찬기 식품글로벌 BU 팀장.

▲(이성훈 세종대 경영전문대학원 교수·이하 이) 갑질이라는 게요.일종의 저는 프레임으로 보는데요. '가맹본부가 갑질을 해서 부당하게 가격을 인상한다' 또는 '부당하게 계약을 해지했다'. '여러 부당한 대우를 했다'라는 게 갑질인데 특히 프랜차이즈의 갑질 프레임이 상당히 각인이 돼 있어요. 우리나라 프랜차이즈 본부가 약 8000개 되고 가맹 브랜드 수가 한 1만 개 정도 된다고 하는데 상당히 많아요. 그런데 이 프랜차이즈 산업에서 갑질이 만약에 팽배했다면 지금 이 프랜차이즈 산업 존재하지 못합니다.

특히 요즘처럼 이렇게 정보가 투명한 사회 그다음에 여러 가지 이제 민주화된 사회에서 가맹본부가 전근대적인 갑질을 했다라고 하면 그게 일반화돼 있다고 하면 이 산업이 살아남겠습니까. 안 그렇거든요. 일부 소수의 문제를 이걸 침소봉대하고 이것을 이제 극대화해서 '가맹점은 을이고 가맹본부로부터 갑질을 당한다'는 이분법적인 프레임으로 무조건 보기 때문에 이런 문제가 발생이 되는 거죠.

사실상 2002년도에 가맹사업법이 제정이 될 당시 IMF죠. 1997년 IMF 이후에 많은 퇴직자들이 나와서 가맹점 사업을 한 사례가 있어요. 그때 시기적으로 양적인 팽창을 하면서 가맹본부의 그런 사기가 좀 있었고 여러 가지 이제 문제점들이 야기돼서 가맹사업법이 제정이 됐는데 지금 20년 전 30년 전에 그런 모습과 지금의 프랜차이즈 산업의 모습은 다르거든요.언론에서 나오는 그 갑질 사례도 극히 제한적인 일부의 사례를 이것을 일반화시키는 오류가 지금 있다는 거죠. 그렇게 따지면 어떤 거래든 하도급도 있고 그다음에 백화점 같은 데 유통업체 입점 업체도 있고 여러 거래 계약에 의해서 비즈니스를 하는 모든 단체들이 사업자 단체 법정단체 노조 이런 걸 만들어서 협상력을 가동한다라고 한다면 그러면 이게 상사 계약 비즈니스 계약이 의미가 없어진다는 거죠.

(주) 말씀하신 부분 중에 제가 깜짝 놀랐던 게 우리나라 프랜차이즈 브랜드가 1만 개라고 하셨는데 그럼 이제 그 프랜차이즈가 1만 개고 그러면 가맹점은 훨씬 더 많을 거잖아요.

▲(이) 브랜드 수가 1만 개고요. 가맹점수는 이제 공정거래위원회에 등록된 정보 공개서 기준에 의하면 약 40만 개 정도 40만 개 됩니다. 여기에 부동산 이런 것까지 합치면 한 700만 자영업자라고 얘기를 합니다. OECD 기준으로 하면 우리나라 자영업자 비율이 약 24%에서 25% 됩니다. 참고로 OECD 평균치는 15% 안팎입니다. 자영업자가 많다는 것은 우리나라 전체 GDP 기준으로 봤을 때 실은 과당 경쟁을 할 수밖에 없어요. 총 수요는 제한돼 있는데 수많은 자영업자들이 나와서 시장에 나와서 경쟁을 하다 보니까 문제는 뭐예요?자생력이 떨어진다는 거죠. 그러다 보니 프랜차이즈 가맹점 같은 경우는 일반 독립된 자영업자보다는 그나마 좀 이제는 가맹본부의 지원을 통해 생존율이 좀 높다라는 통계도 있고요.

그런데 이런 가맹점도 거기에 포함돼서 가맹점이 가맹본부의 갑질로 인해서 그런 여러 가지 피해를 보고 있다는 프레임으로 본다면 우리나라 프랜차이즈 산업 존재 자체가 무의미해지고 그다음에 이런 전체 자영업 시장을 왜곡할 가능성도 있다 이렇게 보는데 자영업자가 많다는 의미는 우리나라가 고용 문제부터 시작이 되거든요.

고용이 안 되니까 나와서 자영업을 하는 거고 자영업자가 과당이니 과당 경쟁을 하게되고 그 과정에서 문제 기업이 계속 노출이 되는 거거든요. 이 문제는 프랜차이즈 가맹점도 포함해서 이것은 국가적인 문제입니다. 프랜차이즈 본부를 규제를 한다고 해서 가맹점이 수익성이 개선되거나 자영업 시장이 활성화될 것이라고 기대하는 것은 넌센스라는 거죠.

그간 자영업자를 살린다고 해서 자영업자를 이렇게 도와준다고 해서 수많은 제도들이 나왔어요. 대형마트의 주말 휴점 제도나 카드 수수료를 낮추기 위해서 제로페이도 나왔었죠.제로페이를 통해서 카드 수수료를 낮춰준다. 그다음에 공공 배달앱을 통해서 가맹점들뿐만 아니라 자영업자들을 이렇게 도와주겠다, 비용을 낮춰주겠다. 근데 지금 몇 가지 예를 든 이 사례들이 대부분 실패했어요. 즉 무엇을 규제를 해서 무엇을 살린다라는 것은 넌센스라는 거죠.

지금 대형마트 규제했다고 자영업자 살아나지 않았습니다. 그 다음 제로페이 수백억 들여서 예산 들여서 했지만 도입했지만 결국은 실패했다고 봐요. 공공 배달앱 각 지방자치단체에서 만들어서 자영업자 도와주겠다고 했지만 지금 철수하고 있어요. 프랜차이즈 규제도 마찬가지죠. 동네 빵집 살려주겠다고 프랜차이즈 빵집 규제했는데 동네 빵집 살아났다는 얘기는 못 들었습니다.또한 가맹본부와 가맹점을 대립 관계로 보고 대립 관계를 통해서 뭔가 협상력을 제고해가지고 제압을 해서 뭘 더 얻어내겠다는 대립적 관점은 프랜차이즈 산업 자체를 위축시킬 것입니다. 프랜차이즈 산업 위축이 되면 결국 자영업자 문제도 연결돼서 자영업자의 그런 문제점들을 더 증폭시키는 그런 효과뿐이 없을 것이다 이렇게 예측을 할 수가 있습니다.

(주) 애기를 잠깐 팀장님쪽으로 넘어가보면. 김치하면 중국산 김치도 있고 일본에도 김치가 있어요. 중국과 일본의 김치가 그 나라에 맞게 좀 현지화된 부분도 있는데 세계인의 입맛에 과연 일본과 중국에 유통되는 김치 또 한국의 김치 어떤 쪽이 더 세계 시장에서 이렇게 받아들일 수 있을지 궁금해집니다.

▲(정) 이런 질문에 아주 역사적으로 들어가야 될 것 같은데요. 농업혁명부터 중세의 대항의 시대 그다음에 산업혁명 전쟁 이런 통해서 이제 각 식문화가 이제 전파가 됐지 않습니까? 가끔 이런 질문을 받으면 피자 얘기를 많이 합니다. 피자는 이탈리아에서 시작이 돼서 미국에 1900년대 넘어가서 뉴욕 피자, 시카고 피자 다양한 피자로 이렇게 확대되고 많은 세계인들에게 사랑을 받고 있습니다. 근데 여기서 어떤 것이 전통이냐라고 했을 때 이탈리아 피자조차도 100여 년밖에 안 됐거든요. 그래서 저희도 한국의 전통의 김치가 있지만 각 문화에 맞게끔 현지화된 김치도 기본적인 스피릿 정신이 있다면 충분히 그 다양성도 인정해 줘야 된다고 저는 생각하고 있고요. 다만 역사적으로 중국이 김치를 파오차이라 부르고 일본이 기무치라고 얘기하면서 '이건 우리 거야'라고 하는 것은 너무 국수주의적인 생각이라고 봅니다. K푸드가 활성화되기 위해서는 조금 유연하게 넓게 보면서 우리만의 정신을 계속 알리면서 계속 어떤 김치든 고추장이든 이렇게 확대해 가면 된다고 저는 생각하고 있습니다.

(주) 오히려 이제 유연하게 바라보는 것이 우리 K푸드가 더 세계 시장에 진출할 수 있는 기반이 된다는 거죠. 그래도 김치는 우리 거 맞죠?

▲(정) 임진왜란 이후에 고춧가루로 2차 숙성까지 해서 또 1900년도에 저희 배추로 이렇게 만드는 건 한국 김치가 맞고요. 각자 절임의 야채 방식이 있는 거니까요. 그렇죠. 열린 사고로 바라보고 있습니다.

(주) 갑자기 김치볶음밥이 생각이 나네요. 마지막으로 이제 가맹사업법 개정안과 관련한 시행령을 공정거래위원회에서 정한다고 하는데 과연 우리 정부는 여기를 어떻게 바라보고 어떤 식으로 해야 되는 건지 좀 마무리하는 차원에서 말씀을 해 주셨으면 감사하겠습니다.

▲(이) 프랜차이즈라는 게 가맹본부와 가맹점이 서로 공동의 목적을 통해서 시장에서 그런 소비자들의 선택을 받아나가는 그러면서 규모의 경제를 창출하는 게 프랜차이즈 시스템입니다. 궁극의 목적은 똑같아요. 매출을 높여서 시장에서 가맹점도 수익이 나고 그리고 가맹본부도 더 성장을 해야 합니다. 아까 우리 K푸드 열풍에 대해 이야기 했는데 K푸드의 한 축을 또 프랜차이즈가 담당하고 있라는 것도 부인할 수 없는 사실이거든요.

수많은 프랜차이즈 브랜드들이 옛날에는 미국이나 이런 브랜드들이 한국에 들어왔다면 지금은 거꾸로 한류 열풍에 의해서 해외 진출을 하고 있습니다. 이런 취지에서 본다면 가맹본부와 가맹점은 서로 상생의 기본 틀에서 이렇게 발전해 나가는 거지 대립 관점에서 서로 적대적 관점에서 이렇게 주고받는 그런 모습은 아니다 이렇게 볼 수가 있고요.또 가맹점 창업이 일반 독립 창업보다 아무래도 안전한 창업이다라는 부분은 통계로도 입증이 됐습니다. 그렇다면 공정위 조차 우려하는 이런 가맹점 사업자 단체의 법제화를 굳이 강행한다고 해서 매출이 좋아질 것이냐 아니면 수익성이 제고될 것이냐 이런 가능성은 거의 없거든요.

결국 시장에서 얼마나 소비자들의 선택을 받아서 매출을 올리느냐가 더 중요합니다. 지금까지 나온 그런 정치권 정부의 대책은 비용 즉 자영업자 가맹점들의 비용을 낮춰주자는 취지에서 이렇게 그 제도가 시행이 된 게 많아요. 하지만 중요한 것은 비용이 아니라 매출이다 이런 측면에서 보면 산업의 경쟁력을 강화해주고 가맹점들이 자생력을 갖출 수 있고 지금 자영업자도 포함해서요.

그래서 자생력이라는 게 비용 몇 푼 줄이는 게 아니라 매출을 활성화해서 가맹점들이 수익성을 제고해 주고 이런 모습이 더 바람직한데 그게 아니라 서로 대립을 해라 서로 협상을 통해서 수익성을 제고해라라는 부분들은 좀 근시한적인 접근이다 이렇게 볼 수가 있죠.

하물며 공정거래 주무부서인 공정거래위원회 또한 이런 가맹점 사업자 단체에 대해서 우려를 표명하고 있다는 것은 제도를 좀 신중하게 시행해야 된다. 그리고 이런 상호 거래에 있어서는 협상이라는 게 강제적 협상이 아니라 자율적 협상이 중요하다 이런 취지에서 접근할 수가 있겠고요.

물론 가맹본부도 가맹점들의 목소리에 귀를 기울이고 그리고 가맹점들과 함께 상생할 수 있는 상생의 그런 사업을 한다는 것은 상당히 중요한 거고요. 요즘 시대 흐름이 그래요. CSR이라든가 ESG 제도를 실천하는 그런 프랜차이즈 본부도 많이 있습니다. 우리가 전체적인 맥락 속에서 이해를 해야지 특정 부분만 따가지고 '가맹점은 을이다 피해자다, 그래서 협상을 강제하자' 이런 부분들은 상당히 단기적인 처방이자 시장을 위축시키는 왜곡시키는 그런 처방이 아닌가 이렇게 생각을 할 수 있습니다. 그래서 신중한 접근이 필요하다 이렇게 정리할 수 있습니다.

(주) 교수님 말씀을 요약하면 갈등과 대립보다는 자율과 상생을 통해서 모두가 윈윈하고 그게 결국은 프랜차이즈 산업의 경쟁력을 높이는 핵심이다 이렇게 말씀을 해 주셨고요. 마지막으로 팀장님께 마무리하는 발언, 앞으로 어떤 목표를 가지고 세계 시장을 공략할 것인지 말씀부탁드립니다.

▲(정찬기 대상 식품 글로벌BU GKC1팀 팀장) 대상이라는 기업에 20년 이상 근무를 하고 있는데요. 1956년 6.25 이후에 한 70년 정도 한국 식품 산업에 큰 역할을 한 기업입니다. 미원부터 시작해서 청정원 그 다음에 지금 제가 맡고 있는 종가 김치 등을 세계시장에 선보이기 시작했는데요. 한국 사회에서 대상을 키워주신 만큼 이제 81억 전 세계에 K푸드가 좀 더 알려질 수 있도록 저희 회사는 더 노력할 거고요. 지금처럼 지금도 많이 사랑해 주고 계신데요. 한국을 기반으로 네슬레나 유니레버 다양한 큰 글로벌 식품 기업이 될 수 있도록 많은 성원 부탁드리겠습니다.

(주) 오늘 두 가지 주제를 좀 다뤄봤습니다. K푸드 열풍 그리고 가맹사업법 개정안을 다뤄봤는데 업계 실무자 그리고 학계에 정말 전문가 두 분을 모시고 이 귀한 말씀을 나눠봤고요. K푸드 열풍이 반짝 인기에 그치지 않기를 저는 기대를 합니다. 글로벌 시장에서 정말 K푸드가 안정적으로 정착되어서 10년, 20년을 넘고 100년, 200년까지 확장될 수 있도록 하는 게 우리 정부와 현장에서 뛰고 있는 기업들의 과제라는 생각이 듭니다.

또한 가맹사업법 개정안 이슈에 대한 문제점과 가맹본부와 가맹점주가 모두 다 같이 잘 살 수 있는 방안은 없는지 이런 것도 한번 짚어봤습니다. 한국의 프랜차이즈 브랜드는 약 1만 개가 넘고요. 세계 최대 수준이라고 합니다. 우리 국민들의 생계를 책임지고 있는, 우리 국민들과 가장 밀접한 산업일 수도 있습니다. 가맹사업법 개정안에 우리가 이제 많은 관심을 가지고 있는 이유이기도 합니다.

가맹사업법이 본래의 취지에 맞게 본사도 좋고 그다음에 가맹점도 좋고 이렇게 서로 상생할 수 있으면 참 좋을 것 같은데 이게 요새 이제 하도 나라 살림이 좀 어렵다 보니까 나라 살림이 어렵다는 거는 이제 서로 가져갈 몫이 전체적인 몫이 작아지는 거고 그러다 보니까 그 작아지는 몫을 누가 더 많이 가져갈 거에 대해서 관심들이 많아졌어요. 좀 더 멀리 보고 전체 프랜차이즈 산업이 발전을 위해서 우리가 좀 더 깊은 고민을 좀 가져봐야 될 필요가 있습니다.

정부와 업계 민관이 과연 프랜차이즈 산업에 어떤 문제가 있고 현실은 어떤지 좀 정확히 파악하고 힘을 모아주셔서 정말 바람직한 방향으로 산업이 나가도록 응원을 많이 해 주시기를 바랍니다. 귀한 자리를 해주신 정찬기 대상 식품 글로벌 BU GKC 1팀 팀장님 그리고 이성훈 세종대학교 경영전문대학원 교수님 감사합니다. 이상으로 'KDY 산업 경쟁력 긴급진단: K푸드 산업의 미래는'을 마치겠습니다. 감사합니다.

romeok@newspim.com

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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