인구 감소 두드러지는 지방에서 심화…향토 중소 건설사에게 '쥐약'
정부 '미분양 주택 매입' 만지작…실효성에는 의문
[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = ′악성 미분양′이라고 불리는 준공 후 미분양 주택 증가가 지속되면서 중소 건설사를 중심으로 연쇄 부도 우려가 확산되고 있다.
시공능력평가 58위 건설사인 신동아건설이 기업회생절차(법정관리)를 신청하면서 지방 중소 건설사를 중심으로 유동성 위기가 현실화하는 상황이다. 탄핵 정국의 불안정성과 고질적인 건설 경기침체가 겹치면서 건설업계의 위기감이 쉽게 해소되지 않을 것이란 관측이 많다.
17일 부동산업계에 따르면 준공 후에도 분양되지 않는 주택 물량을 뜻하는 준공 후 미분양 주택이 건설사의 또 다른 고민거리로 떠오르고 있다. '악성 미분양'은 사용검사를 받은 이후에도 분양되지 않는 주택으로, 입주가 시작된 뒤에도 분양되지 않아 시행사나 시공사가 보유한 물량을 뜻한다.
국토교통부 주택 통계를 보면 지난해 11월 준공 후 미분양 주택은 1만 8644가구를 기록(전월 대비 337가구 증가)해 4년4개월 만에 최고치를 경신했으며, 3년 전인 2020년 12월(1만 2006가구)보다 6638가구 증가했다.
이와 같은 준공 후 미분양의 증가가 건설사의 연쇄 부도 위험을 촉발하는 이유는 건축 현장에서 활용되는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조와 연관돼 있다. 착공 단계부터 시행사는 PF를 통해 사업을 진행하며, 준공 후 수분양자로부터 받은 분양 대금으로 본 PF를 상환하고 하청업체에게 대금 청산도 마무리한다. 문제는 준공 후 미분양이 증가하게 되면 이와 같은 PF 구조에 문제가 생긴다는 것이다.
특히 규모가 작아 유동성 위기에 취약한 중소 건설사의 경우에는 참여한 사업장에서 준공 후 미분양이 증가할 경우 미수금이 증가해 도산 위기에 대한 우려가 커진다. 최근 법정관리에 들어선 신동아건설도 미수금이 2020년 719억원에서 2023년 2146억원으로 198% 증가한 것으로 나타났다.
때문에 인구 감소 현상이 심화되는 지방에 뿌리를 내린 향토 건설사들과 하청업체들은 악성 미분양에 민감할 수밖에 없다.
주택 통계를 살피면 지난해 11월 수도권(서울, 경기, 인천)을 제외한 지방의 준공 후 미분양은 1만4802가구다. 이는 전월 대비 2.3% 증가해 전국 평균 증가율(1.8%)보다 크며, 특히 대구(14.8%), 충북(35.7%), 경북(9.9%)에서 증가율이 두드러진다. 수도권은 보합세를 유지했지만, 서울의 경우 523가구에서 603가구로 15.3%로 급증해, 악성 미분양에 대한 우려를 지울 수는 없다.
이와 같은 우려에 정부는 올해부터 기존 1주택자가 지방의 준공 후 미분양 주택을 구입할 경우 양도세와 종부세에 1가구 1주택 특례를 적용하고, 비수도권 준공 후 미분양 주택 매입 방안을 검토하고 있다. 하지만 악성 미분양 주택의 경우 수요가 높지 않은 주택이기 때문에 매입 임대가 자칫 임대 사업을 진행하는 한국토지주택공사(LH)의 재무 악화만 초래할 수 있다는 우려가 남아, 악성 미분양은 건설업계의 골칫덩어리로 남을 것으로 전망된다.
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