부동산에 지나치게 집중돼 있는 자산 시장을 생산적 분야로 전환할 수 있을까. 이재명 정부는 이자수익에 집중된 우리 은행들의 생산적 금융 전환을 꾀하고 있다. 6·27 가계부채 대책 등 규제를 통해 부동산 대출을 억제하고 그동안 은행들의 기업 투자를 막아왔던 규제를 풀겠다는 입장이다. 뉴스핌은 5회에 걸쳐 이재명 정부 은행 개혁안을 분석하고 함께 대안도 제시하고자 한다.

[은행 혁신] 글싣는 순서

1. 가계대출 63%나 주택담보대출 독차지…부동산 '올인뱅크' 현실
2. 생산·포용금융 올인하는 이재명 정부, 금융권은 "유인책 부족"
3. 제로금리의 만년 꼴찌 일본 은행들의 대변신
4. 강준현 의원 "은산분리·망 분리 규제완화, 제한적 논의할 수 있어"
5. RWA 낮춰야 기업투자 커진다…'규제 대전환' 급선무

[서울=뉴스핌] 정광연 기자 = 이재명 정부가 대대적인 은행산업 '혁신'을 꾀하고 있다. 가계대출, 특히 주택담보대출(주담대)에 과도하게 집중된 이른바 부동산 '올인뱅크'라는 구조적 한계를 극복하기 위한 정책적 변화를 모색하고 있다. 그 일환으로 '6.27' 가계부채 대책 등 유례없는 대출 규제안을 속속 마련 중이다.

은행권은 2010년 이후 15년만에 700조원이나 급증한 주담대 쏠림현상을 막기 위해서는 부동산 '불패신화'부터 해소해야 한다고 입을 모은다. 아파트 가격 상승 기대감에서 비롯된 '대출 열기'를 규제만으로는 막을 수 없다는 이유에서다. 전문가들은 부동산 시장부터 우선 잡아야지만 은행권의 기형적 대출 구조를 해소할 수 있다고 지적한다.

3일 한국은행에 따르면 지난 2010년말 국내 은행, 보험 등 전체 금융권의 가계대출잔액은 793조원, 주담대는 429조원으로, 가계대출 중 주담대 비중은 54%이었다. 

[서울=뉴스핌] 정광연 기자 = 2025.09.01 peterbreak22@newspim.com

이 같은 증가세는 한해도 거르지 않고 꾸준히 이어지며 2020년말 기준 가계대출은 1633조원, 주담대는 912조원까지 치솟았다. 10년만에 가계대출은 839조원, 주담대는 483조원이나 급증했다. 가계대출에서 주담대가 차지하는 비중도 55.8%로 완만하게 상승했다. 코로나19 등으로 인한 경기침체와 정부의 각종 대출 규제에 따른 영향 탓에 증가세가 완만했던 것으로 해석된다. 

이후부터는 경기침체에도 불구하고 오히려 아파트 등 부동산 자산이 가지는 안정감과 가치상승 기대감 등이 겹치며 주담대가 폭증했다. 2020년말부터 2025년 2분기말까지 가계대출과 주담대는 각각 199조원, 236조원 늘어난 1832조원, 1148조원으로 치솟았다. 주담대가 크게 늘어 가계대출을 견인한 결과다. 가계대출 중 주담대가 차지하는 비중도 62.6%까지 치솟았다.

실제로 주담대가 급증한 구간은 부동산 폭등 사태가 발생한 문재인 정권(2017~2022년)과 시기가 일치한다. KB부동산 조사에 따르면 2017년 5월 7억7962만원이었던 서울 아파트 중위가격은 2022년 5월 기준 10억9166만원으로 5년만에 3억1204만원(40%)이나 급증했다.

주담대 증가세는 시중은행(예금은행)에서 더욱 두드러지게 확인된다. 2010년말 289조원에서 2015년말 401조원, 2020년말 583조원, 올해 2분기 755조원 등 15년만에 3배 가까이 치솟았다.

[서울=뉴스핌] 정광연 기자 = 2025.08.29 peterbreak22@newspim.com

이 같은 부동산 쏠림 현상이 이른바 부동산 '올인뱅크'라는 오명을 낳게 된 주요 원인이라는 지적이다. 이는 4대 시중은행에서 심각성이 더해진다.

주담대 규모만 놓고 보면 2010년말 기준 국민은행 42조원, 하나은행 29조원, 신한은행 42조원, 우리은행 38조원에서 2025년2분기말 기준 각각 110조원, 108조원, 71조원, 124조원으로 급증했다. 가계대출에서 차지하는 주담대 비중도 각각 61%, 78%, 50%, 84%에 달한다. 

이재명 정부는 지난 '6.27' 규제를 통해 은행권 주담대 한도를 6억원으로 제한하는 등의 강력한 조치를 시행했다. 이에 은행권 주담대 증액규모가 6월 6조1000억원에서 7월에는 4조1000억원으로 줄어드는 등 유의미한 효과가 나타나고 있다는 분석이다.

하지만 현 정부 목표처럼 부동산에 집중되는 자금을 주식시장이나 기업투자 등으로 유인하기 위해서는 부동산 시장의 안정화에 집중, 막연한 가격 상승 기대감에서 비롯된 투자 심리부터 해소해야 한다는 지적이다.

현대경제연구원은 지난달 22일 발간한 경제주평 보고서에서 "정부가 강도 높은 가계대출 규제를 발표했지만 주택 매매가격 상승세가 여전히 지속되고 있다"며 "정부가 추가적인 규제 도입 가능성 등을 시사하고 있어 부동산 경기에 대한 불확실성이 확대되고 있다"고 밝혔다.

이어 "주택매매 수요의 억제만으로 부동산 시장이 안정화되기 어려울 가능성이 존재한다. 주담대 규제 등을 통한 수요 억제 정책은 지속성이 짧다. 수요와 공급의 균형을 유지하는 정책 기조의 일관성을 유지해야 하며 금융시장에서 주택 실수요자가 피해를 보지 않도록 해야 한다"고 덧붙였다.

시중은행 관계자는 "규제는 일시적이다. 결국 '빚을 내더라도 아파트를 사면 돈을 번다'는 인식부터 없애야 한다. 주담대는 결국 정부의 부동산 정책이 실패해 가격이 오르는 시점에 맞춰 항상 급증했다. 구조적 변화를 유인한다면 부동산 시장부터 잡아야 한다"고 말했다.  

peterbreak22@newspim.com