[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 주택시장 안정화를 위해 수요 관리 고삐를 죈다. 투기수요와 과도한 가계대출로 인한 변동성을 차단하기 위해 담보인정비율(LTV) 규제를 강화하고, 전세대출 한도를 일원화한다. 토지거래허가구역(이하 '토허구역') 지정 권한을 확대해 시장 과열에 선제적으로 대응하겠다는 방침이다.

[서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 서울 시내 한 시중은행에 주택담보대출 상품 현수막이 걸려 있다. 2025.06.30 yooksa@newspim.com

7일 국토교통부는 '주택공급 확대방안'을 통해 주택시장 수요관리 내실화에 나선다고 밝혔다. 투기수요 유입이나 과도한 가계대출 증가로 주택시장의 변동성이 확대되지 않도록 대출 관리를 강화하고, 규제지역 지정 권한을 확대한다.

◆ 규제지역 LTV 강화… 임대사업자 대출은 사실상 봉쇄

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역 내 LTV(담보인정비율)을 강화한다. 가계대출과 주택담보대출 LTV 상한이 현 50%에서 40%로 낮아진다.

현행 '부가세법'상 주택매매·임대사업자 대출(주담대)의 경우 규제지역 30%, 비규제지역 60%의 LTV가 각각 적용된다. 앞으로는 수도권과 규제지역 내 주택을 담보로 하는 주택매매·임대사업자 대출에 LTV 0%를 적용한다. 수도권·규제지역 내 주택 취득 목적의 지방 소재 주택 담보 주택매매·임대사업자 대출도 제한한다.

임대주택 공급 위축 등의 부작용을 감안해 국토부 장관이 인정하는 경우에는 종전 규정을 적용한다. ▲주택을 신규로 건설해 해당 주택을 담보로 최초로 취급하는 주택매매·임대사업자 대출 ▲'공익법인의 설립운영에 관한 법률'에 따라 설립된 공익법인이 주택매매업·임대업을 영위하는 경우 ▲주택임대사업자가 기존 임차인의 임차보증금을 반환해야 하는 경우 등이다.

◆ 전세대출 한도 일원화, 주담대 출연요율 차등 적용

전세대출한도도 일원화한다. 현재 보증 3사의 1주택자 전세대출한도(수도권 기준)는 ▲서울보증보험(SGI) 3억원 ▲주택금융공사(HF) 2억2000만원 ▲주택도시보증공사(HUG) 2억원으로 각자 다르다.

정부는 1주택자의 전세대출한도를 수도권·규제지역 기준 2억원으로 통일하기로 했다. 1주택자의 주택 소재지는 지역과 무관하다. 수도권과 지방 사이 시장 여건 등을 감안해 수도권·규제지역에 우선 적용한다.

주담대 금액별로 주택신용보증기금 출연요율을 차등 적용한다. 대출금액과 출연요율을 연동해 출연대상 금융기관의 평균 주담대금액보다 대출금액이 큰(작은) 경우 주택신용보증기금 출연요율을 인상(인하)한다.

매년 3월 출연대상 금융기관의 전년도 평균 주담대 대출액을 산정하고, 당해 연도 출연료 산출(매년 4월)시 이를 반영한다. 구체적인 출연요율 수준 등에 대해서는 관계부처 협의 등을 거쳐 내년 4월 시행 예정이다.

◆ "선제적 수요 관리" 토지거래허가구역 지정권자 확대

동일 시도 내에서 이상과열이 발생하거나 발생 우려가 있으면 과열 확산 전에 선제적 수요 관리가 필요하다는 의견이 제기돼 왔다. 이를 위해 그러나 국토부 장관의 토허구역 지정 권한이 동일 시도 내인 경우 공공 개발사업에만 한정돼 있어 적기 대응이 곤란하다는 문제가 불거졌다. 

토허구역으로 지정되면 허가를 받은 경우 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생하고, 특히 주거용토지는 2년 간 실거주만 가능하다. 국토부는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'('부동산거래신고법')을 개정해 주택 시장 과열 우려 또는 투기성행의 우려가 있는 경우 국토부 장관이 동일 시도 내에서 허가구역을 지정할 수 있도록 할 계획이다.

김윤덕 국토부 장관은 "이번 대책을 통해 가계대출 관리 기조를 확고히 이어나가겠다"며 "실천 가능성이 높은 과제들로 대책을 수립한 만큼, 후속 조치도 속도감 있게 추진할 것"이라고 말했다.

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