[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 주택공급 정상화를 위해 민간 사업 여건 개선과 제도적 지원책을 본격 가동한다. 인허가 절차 간소화와 기부채납 완화 등 규제 합리화와 함께 100조원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 확대, 미분양 리스크 완화 방안까지 내놓으며 공급 활성화에 속도를 붙인다는 구상이다. 

[서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 서울 남산에서 바라본 건설현장의 모습 2025.08.11 yooksa@newspim.com

7일 국토교통부는 '주택공급 확대방안'을 통해 민간 주택공급 여건을 개선하겠다고 밝혔다. 민간부문의 원활한 주택공급을 유도하기 위해 관련 규제를 완화하고, 원활한 자금조달과 신속 공급모델을 통한 단기 공급 확대를 병행한다.

◆ 인허가 절차 단축·기부채납 완화로 공급여건 개선

인허가 기간을 단축하고, 주택 사업자의 부담을 완화하기 위한 절차 개선에 나선다. 개별 심의에 오랜 시간이 소요되는 교육환경·재해영향·소방성능평가를 '주택법'상 통합심의 대상에 포함해 기간을 줄인다. 분과위원회 설치를 통한 분아별 검토 내실화 등 동합심의 제도 보완도 추진한다. 현재 지방자치단체 자율로 정하고 있는 용도지역간 변경 시 기반시설 기부채납 부담률의 상한선을 규정한다. 

지자체의 인허가를 둘러싼 주택사업 추진여건 개선을 위해 국토부 내 '신속 인허가 지원센터'를 설립한다. 법령운용 과정상 분쟁을 해소하고자 유권해석을 명확히 하고, 지자체·사업자 간 이견을 직접 조정해 인허가 기간을 단축한다. 공급물량 확보가 시급한 수도권 사업(300가구 이상)을 중심으로 올 11월부터 내년 6월까지의 시범운영기간을 거쳐 지원센터를 정식으로 발족한다. 전문 운영기관 지정 등을 위해 '부동산개발사업관리법'을 개정한다.

현행 주택법은 6층 이상 고층부의 경우 실내소음도만 평가하나, '환경법'은 층수와 무관하게 실외소음도 충족을 요구한다. 실내소음은 기밀·차음성능 등 창호기술 고도화를 통해 기준 충족이 가능하지만 실외소음은 물리적 여건상 기준 충족에 한계가 있다. 고층 아파트가 일반화된 현대 정주환경에서는 방음벽 고도화만으로 실외소음 저감에 한계가 있고, 자연재해 등 안전문제에 취약하다는 지적도 있었다.

앞으로는 주택 환경영향평가 협의 시 주택법령상 소음기준도 따를 수 있도록 개선하고 주택법령 소음기준 면적제한도 완화한다. 추가적으로 모든 공공주택 사업은 면적에 관계 없이 주택법령상 소음기준만 고려해 평가할 수 있도록 특례를 마련한다. 

학교용지 관련 기부채납 부담을 완화한다. 640가구 이상 공동주택 건설 시 사업자는 분양가의 0.4%에 해당하는 학교용지부담금을 납부해야 하고, 300가구 이상의 아파트를 지을 때는 학교용지 조성·공급 의무를 진다. 그러나 인허가 시 이 외의 '학교용지법'상 근거 없는 과도한 기부채납 요구 사례가 알려져 왔다. 이를 방지하기 위해 법령상 근거 없는 기부채납을 제한하고, 연구용역과 업계 협의 등을 통해 합리적인 기부채납 기준을 마련한다. 

◆ PF 보증 100조원 규모로 늘린다… 미분양 '해결사' 되나

부동산 PF 경색에 따른 주택공급 위축 해소를 위해 공적보중 공급을 확대, 원활한 자금조달을 지원한다. 2022~2024년 연평균 86조원이였던 주택도시보증공사(HUG)의 건설사업 관련 보증 공급 규모를 향후 5년 간 100조원 규모로 확대한다.

PF 대출보증 한도를 총사업비의 50~70%로 상향한다. 시공순위 제한 페지, 토지비 등 선투입 요건 완화, PF 대환 보증 신청 시기 이연 등의 보증요건 완화 조치를 1년 연장한다. 주택시장 상황을 감안해 1년 단위로 재검토 후 적용기간을 연장한다.

지금은 PF 보증으로 토지비·초기사업비를 지원하고 나머지 사업비는 분양수입으로 충당하는 구조다. 이때 저조한 분양실적과 공사비 인상 등으로 분양대금을 통한 공사비 조달이 어려울 경우가 있다. 이를 위해 PF 대출보증을 통해 공사비를 추가로 지원한다. 사업비가 부족하면 부족분만큼 PF 대출보증 범위에 포함(총사업비 70% 내)하는 식이다. 또, PF 대출보증을 활용한 브리지론 이자 상환 지원 범위를 현행 2년에서 5년으로 대폭 확대한다.

미분양 우려에 착공이 지연된 분양사업장이 임대사업장으로 전환할 수 있도록 맞춤형 PF 대출보증 및 기금대출을 지원한다. 공정률 30% 이상 사업장을 대상으로 총사업비의 최대 50%까지 대출받을 수 있도록 하는 '임대전환형 PF 보증'을 신설한다. 사업자 요청 시 PF 대출보증과 함께 가구당 최대 1억2000억원 상당의 건설자금 대출을 일괄 심사해 자금조달 속도를 높인다.

수도권 공공택지 중 한국토지주택공사(LH)가 매각한 민간 소유 주택용지의 조기 착공과 분양을 유도하기 위해 민간 소유 공공택지의 금융지원을 강화한다. 2·3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 빈간 사업자에 기 매각된 주택 용지 총 2만3000가구(최대 17조8000억원 규모)가 조기 착공할 경우 미분양 매입확약을 제공한다. 내년 착공 가능한 3기 신도시 3000가구와 2기 신도시 등 1만1000가구, 올해 착공 가능 택지 중 기존 매입 확약을 미체결한 9000가구가 그 대상이다.

대상 택지 중 내년까지 착공하는 공동주택에 미분양 매입 확약을 제공해 분양 리스크 해소를 통한 착공 전환을 지원한다. 미분양률에 따라 평균 분양가의 85~89%까지 제공한다. 내년 상반기에 착공하거나 단지 규모가 500가구 이상이면 1%p(포인트)씩 가산된다. 매입대금 지급 개시시점을 기존 준공 후 6개월에서 준공 전 6개월로 당긴다. LH가 공급하는 '임대주택 건설형 공공택지'의 임대주택 매입 시점과 같은 기준을 적용하는 셈이다.

공공택지 내 공급계약 후 18개월 내 조기착공이 가능한 사업자에 인허가까지 토지대금 납입을 이연해 중도금 부담을 덜어준다. 조기착공 조건 불이행 시 중도금 이자를 회수하며 이는 연체가산금으로 산정된다. 수도권 공공택지에서 인허가 후 6개월 내 분양 공고시 HUG 보증료를 한시적으로 할인한다. 내년 12월까지 시행하는 조치다. HUG PF 대출보증은 5%, 분양보증은 3%씩 각각 낮춘다.

◆ 단기 물량 확보 위한 공급 체계 가동… 모듈러주택도 밀어준다

단기적 공급효과가 있는 오피스텔이나 도시형생활주택 등의 신축매입을 통해 2030년까지 수도권에서 14만가구 착공을 추진한다. 

향후 5년 간 전체 착공 물량(14만가구)의 50% 수준인 7만가구를 2년간 집중 공급한다. 안정적 공급을 위해 수도권의 약정물량 비중을 매년 80%까지 확보하고, 서류심사 시 대중교통 접근성 등 입지 평가 기준도 강화한다. 종전까지는 수도권은 입지 우수 지역으로 분류해 입지 평가에서 제외했으나, 앞으로는 일반·청년·신혼부부 등 유형별 입지 선호요소를 평가기준에 반영해 선호도 높은 주택을 중점적으로 매입한다.

약정 후 인허가와 착공 등 단계별 추진상황을 철저히 관리하고, 지연이 예상되는 사업장은 담당자를 지정해 관리한다. LH 조기작공지원팀을 통해 지방자치단체와 세부 협의 등 인허가를 지원한다. 토지소유권 확보 시 채권확보 방식·약정 체결 시기별로 50~80% 수준의 토지선금을 지급한다. 조기착공 시 매입대금을 최대 10% 범위에서 선지급하는 등

사업자에게 1금융권 저리 대출을 지원하는 HUG 도심 특약보증 한도 상향 적용기한을 내년 6월까지에서 2027년 12월까지로 연장한다. 종전 한도는 총사업비(매입대금의 85%)의 80~90%(수도권 90%, 지방 80%)이었으나, 현재 매입대금의 90%로 상향 조정된 상태다. 건설 공정에 따라 원활하게 대금이 지급될 있도록 약정 체결 시 공공주택사업자에 대한 정부 지원금 지급 시기를 3년에서 2년으로 단축한다.

공실상가와 업무시설 등 활용을 활용한 비아파트를 공급한다. 비대면 수요 확대, 경기변동 등으로 도심 공실상가가 증가하고 있어 탄력적 용도전환을 통해 주거시설로의 활용 필요성이 제기됐다. 내년 2월까지 도심 내 공실 상가, 업무시설 등의 용도번경으로 신속하게 주택을 공급할 수 있도록 제도 개선방안을 마련한다. 

수도권에서 건설 중인 생활숙박시설 약 1만가구를 대상으로 주거용 오피스텔로의 용도전환을 지원해 실수요자를 위한 주거시설을 확충한다. 현재 수분양자 100% 동의를 받아야 가능한 설계변경 요건을 수분양자 80% 이상 동의, 분양받은 면적 전체의 3분의 2 이상 동의로 완화해 용도변경을 위한 의사결정을 원활케 한다. 지난 달 발표한 생숙의 오피스텔 용도변경을 위한 복도폭 완화 가이드라인 마련 등 제도개선 사항이 안착될 수 있도록 지자체 협력을 강화한다.

짧은 공사기간 안에 신속한 공급이 가능한 동시에 환경·산업재해·공사픔질 등 전통적 공법의 한계를 극복할 수 있는 모듈러 주택 공급을 확대한다. 내년 상반기까지 모듈러 매입임대주택 설계·시공 가이드라인과 매입가격 산정방안 등 제도기반을 마련하고 하반기에 시범사업을 추진한다. 품질 확보를 위한 관리기준 및 고가매입방지 등을 위한 적정 매입가격 산출방식 등을 마련한다.

모듈 운반·설치가 가능한 수도권 부지 내 저층 주택에 시범사업을 추진한다. 기존 건축방식(RC) 보다 높은 공사비 수준을 감안한 조치다. 모듈 단가 인하를 위한 대랑발주 필요성과 높은 공사비에 따른 매입임대 적정 지원 단가 등을 검토한다.

공사비 부담 완화, 불합리한 규제 개선, 인센티브 강화 등 모듈러 공법 보급 확대를 위한 'OSC·모듈러특별법(가칭)'을 제정한다. 모듈러 맞춤형 기준과 품질관리 제도 마련, 현장 건설 중심의 각종 규제완화와 인센티브 강화를 통한 고비용 구조 해소 등을 목표로 한다.

비아파트 공급 정상화를 위해 주택도시기금 비아파트 건설자금사업자대출 금리를 0.2～0.3%p 인하하고, 대출한도를 2000만원 높인다. 단기적 공급 위축에 대응하기 위해 2027년 말까지 한시 적용한다.

자금조달 애로 등으로 착공 지연 중인 공공지원 민간임대 사업장을 대상으로 기금출자 지원을 통해 2030년까지 수도권에 2만1000가구를 착공한다. 최근 5년간(2020~2024년) 수도권 공공지원 민간임대 착공물량은 총 1만6000가구(연평균 3200가구)다.

착공에 애로가 있는 사업장에 기금이 50% 이상 출자해 적정 수준 임대료로 운영하는 공공지원 민간임대 사업을 확대한다. 예산 범위에서 보다 많은 사업장에 출자를 지원할 수 있도록, 사업장 선별 시 공급 효과를 반영하는 등 출자심사 효율화도 병행한다.

LH 공공택지를 활용한 '택지공모형'은 공급속도 제고, 개발이익 환수 등을 위해 기금 단독 출자에서 기금과 LH가 공동출자하는 방식으로 개편한다. 향후 5년간 물량 목표치의 절반 수준인 1만가구를 2년간(2026년 6000가구, 2027년 4000가구) 집중 공급한다.

김윤덕 국토부 장관은 "주택사업 추진을 저해하는 규제는 최대한 합리화하고, 부동산 PF 경색으로 주택사업 동력이 축소되지 않도록주택공급에 대한 안정적 금융지원도 병행해 나가겠다"고 말했다.

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