[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 서울 노원구에 조성되고 있는 오피스텔 '마크710'이 사업장 공매 시장에 나왔다. 시행사가 차입금 상환에 어려움을 겪자 채권단은 자금 회수를 목적으로 채권 매각에 나섰다.

앞서 시행사는 고가 주거 수요가 제한적인 지역 특성과 달리 초고급 사양을 내세워 높은 분양가를 책정했다. 이 같은 전략이 시장의 호응을 얻지 못하면서 분양 과정 전반에 차질이 빚어진 것으로 풀이된다. 향후 마크710이 준공된 후 건물 전체 매각이 이뤄질 가능성도 적지 않을 것으로 보인다.

7일 업계에 따르면 한국투자리얼에셋운용은 오피스텔 '마크710' 사업장 관련 부실채권의 매각을 진행 중이다. 마크710은 서울 노원구 상계동 710-1번지에 건립되는 오피스텔이다. 지하2층~지상 17층, 오피스텔 52가구 규모다. 마크710 사업의 시행은 중앙리더스원이, 시공은 킴스종합건설이 맡았다. 현재 공정율 97% 정도로 공사가 마무리 돼가는 상황이다. 통상 이 같은 시점에는 입주 준비가 진행되지만 마크710은 공매 절차에 직면한 상황이다.

이는 마크710의 분양이 제대로 이뤄지지 않았기 때문이다. 당초 마크710은 2023년 분양을 개시했다. ▲전용면적 28㎡A 13가구 ▲27㎡B 13가구 ▲41㎡C 13가구 ▲41㎡D 13가구 등으로 구성됐다. 서울지하철 4·7호선 노원역과 도보 2분 거리인 데다 이마트, 롯데마트 등 유통시설을 도보 30분 안팎으로 이용 가능해 인근 오피스텔 중 생활 편의가 높은 입지로 평가됐다.

그러나 분양가가 발목을 잡았다. 마크710은 '하이엔드 호텔형 오피스텔' 컨셉으로 구성되면서 특화 설계가 적용됐다. 이에 따라 분양가는 28㎡A·27㎡B 3억원대, 41㎡C·41㎡D가 6억원대로 책정됐다. 인근에 위치한 상계주공아파트 3단지의 전용면적 32㎡가 2023년부터 현재까지 실거래가 4억원대를 유지하고 있다. 통상 시장에서 오피스텔이 아파트보다 주거 수요가 낮고 가격이 저렴하게 형성됨을 고려하면 마크710의 경쟁력은 제한적이었다는 평가가 나온다.

2023년 분양을 개시했으나 시장 반응은 잠잠했다. 부동산 경기 침체와 모델하우스 재공사 등 상황이 맞물리면서 분양 일정이 기약 없이 밀렸다. 분양대금 회수가 막히자 중앙리더스원이 사업을 위해 금융기관으로부터 끌어온 차입금 상환에 제동이 걸렸다.

2022년 말 기준 중앙리더스원은 한국투자저축은행 등 금융기관으로부터 프로젝트파이낸싱(PF) 대출로 119억원을 조달했다. 또 킴스종합건설으로부터 운영자금 15억원을, 중앙리더스원의 2대 주주를 포함한 특수관계자 7인으로부터 운영자금 40억원을 차입했다.

이후 단기 차입금 규모는 2023년 말 247억원, 2024년 말 286억원으로 증가했다. 2022년 상계동 710-1번지 토지를 매입한 후에도 공사비 지급 등 사업 자금이 필요해 추가 대출을 받은 것으로 보인다. 중앙리더스원이 자금을 빌린 특수관계자는 2022년 7명에서 2023년과 2024년 9명으로 늘었다. 한국투자저축은행을 비롯한 금융기관 4곳은 PF대출 금리를 2022년과 2023년 6%에서 2024년 9%로 상향했다. 중앙리더스원의 금융비용 압박이 커진 것이다.

중앙리더스원은 2021년부터 2024년까지 영업이익과 당기순이익은 모두 적자였다. 영업활동과 관련해 현금이 꾸준히 유출됐다. 지난해 1월이 만기였던 금융기관 PF 대출 이자와 원금을 납부하기에 빠듯한 상황이었던 것으로 추측된다. 지난해 3월에는 지방세를 납부하지 못해 노원구로부터 사업 토지가 압류됐다. 여전히 토지는 압류 상태다.

결국 PF 대출 관련 기한이익상실(EOD)이 발생하면서 채권단이 채권 매각에 나섰다. 현재 한국투자저축은행 PF 정상화펀드의 운용사인 한국투자리얼에셋운용이 채권단으로부터 채권을 인수해 운용 중이다.

다만 중앙리더스원은 우선 사업을 이어가겠다는 방침이다. 중앙리더스원 관계자는 "준공 후 건물을 전부 매각하거나 혹은 정식으로 분양을 진행할 계획"이라고 말했다.

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