수도권 비규제지역 '풍선효과' 지속…부천·구리·시흥 분양단지 주목

기사입력 : 2026년02월16일 06:00

최종수정 : 2026년02월16일 06:00

거래·청약 동반 상승…비규제지역 '풍선효과' 가속
설 이후 분양 러시…서울 생활권 단지 주목

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 10·15 부동산 대책 이후 규제지역을 중심으로 대출과 청약 제한이 강화되면서 수도권 비규제지역 아파트로 수요가 빠르게 이동하고 있다. 거래량 감소와 청약 위축이 뚜렷한 규제지역과 달리, 비규제지역에서는 청약 경쟁률과 거래량이 동시에 상승하며 이른바 '풍선효과'가 본격화되는 모습이다.

특히 서울 전역과 경기 일부가 조정대상지역 등 규제지역으로 묶이면서 고가 주택 대출 한도가 대폭 축소되자, 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 실수요와 투자 수요가 몰리는 양상을 보이고 있다.

◆ 거래·청약 동반 상승…비규제지역 '풍선효과' 가속

16일 업계에 따르면 10·15 대책 이후 규제지역과 비규제지역 간 거래량·청약 성적 격차가 뚜렷하게 벌어지면서 수도권 외곽 및 인접 도시로 수요 이동이 가속화될 것으로 관측된다.

10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역은 조정대상지역 등 규제지역으로 지정됐다. 규제지역 내 분양가 15억원 초과 주택은 주택담보대출비율(LTV)이 4억원으로 제한되고, 25억원 이상은 2억원으로 축소됐다. 중도금 대출도 분양가의 40%까지만 가능하며, 전세보증금을 활용한 잔금 마련도 사실상 어려워졌다.

이에 따라 규제지역 내 거래는 눈에 띄게 위축되는 반면, 규제가 적용되지 않는 지역으로 수요가 이동하는 현상이 가시화되고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기도 규제지역의 아파트 거래량은 대책 이전(7월 16일~10월 15일) 1만3529건에서 대책 이후(10월 16일~1월 15일) 6737건으로 절반 가까이 감소했다. 반면 비규제지역은 같은 기간 2만1064건에서 2만9627건으로 약 41% 증가했다.

청약 시장에서도 유사한 흐름이 나타났다. 안양 만안구에서 11월 분양된 '만안역 중앙하이츠 포레'는 1순위 평균 7.14대 1의 경쟁률을 기록했고, 12월 공급된 '안양자이 헤리티온'은 1순위 평균 5.24대 1의 경쟁률을 기록했다. 김포에서 11월 분양된 '풍무역 푸르지오 더 마크'는 1순위 평균 17.4대 1로 두 자릿수 경쟁률을 보이며 흥행에 성공했다.

가격 상승도 뚜렷하다. 구리시 인창동 'e편한세상 인창 어반포레' 전용 84㎡는 지난해 1월 9억7000만원 수준이었으나, 11월 12억9500만원(21층)에 거래되며 신고가를 경신했다. 고양시 덕양구 'DMC자이더리버' 전용 99㎡ 역시 6월 13억원대에서 11월 14억3500만원(12층)에 거래되며 최고가를 기록했다.

업계 관계자는 "규제지역 내 대출과 자금 조달이 까다로워지면서 상대적으로 진입 장벽이 낮은 비규제지역으로 수요가 이동하고 있다"며 "특히 서울 접근성이 좋은 지역 위주로 청약과 거래가 활발한 상황"이라고 설명했다.

◆ 설 이후 분양 러시…서울 생활권 단지 주목

이 같은 분위기 속에 비규제지역에서는 설 이후 신규 분양이 이어질 예정이다. 서울 생활권으로 평가받는 부천, 구리, 시흥, 안양 만안구 등이 주요 공급지로 꼽힌다.

부천시에서는 쌍용건설이 2월 소사구 괴안3D구역 재개발을 통해 '쌍용 더 플래티넘 온수역'을 분양할 계획이다. 지하 3층~지상 최고 35층, 총 759가구 규모로 이 중 전용 59·84㎡ 230가구가 일반분양 물량이다. 지하철 1·7호선 환승역인 온수역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지로, 강남·여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어나다는 평가다.

구리시에서는 DL이앤씨·GS건설·SK에코플랜트 컨소시엄이 2월 중 수택E구역 재개발을 통해 '구리역 하이니티 리버파크'를 선보일 예정이다. 지하 6층~지상 최고 35층, 총 3022가구 규모 대단지로, 이 중 1530가구가 일반분양 물량이다. 지하철 8호선과 경의중앙선 환승역인 구리역이 인접한 더블 역세권 입지로 잠실까지 20분대 이동이 가능하다.

이 밖에도 시흥시에서는 호반건설이 시흥거모 B1블록에 353가구를 공급할 계획이며, 인천 송도 G5블록에서는 포스코이앤씨가 총 1544가구 규모의 주상복합 아파트를 분양할 예정이다.

업계는 당분간 비규제지역 중심의 청약 쏠림 현상이 이어질 것으로 보고 있다. 분양업계 관계자는 "설 이후에도 규제 회피 수요와 서울 접근성 선호가 맞물리면서 비규제지역 단지에 대한 관심이 꾸준히 이어질 것"이라며 "다만 추가 규제 가능성에 대한 변수는 여전히 남아 있다"고 말했다.

min72@newspim.com

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