[서울=뉴스핌] 한기진 기자 = 서울 아파트 시장을 둘러싼 논쟁은 늘 수요와 공급의 틀 안에서 반복돼 왔다. 공급이 부족해 가격이 오른다는 주장과 규제가 과도해 거래가 위축됐다는 해석이 교차한다. 그러나 최근 시장 구조를 들여다보면 이 프레임만으로는 충분하지 않다.

서울 아파트 가격 상승은 단순한 공급 부족의 결과라기보다, 미래 가격 상승 기대가 낮은 할인율로 반영된 자산시장 현상에 가깝다. 저금리 환경, 전세를 활용한 레버리지 구조, 반복된 규제 완화 경험은 가격 상승 기대를 증폭시켰다. 주택은 더 이상 소비재에 머물지 않고 투자상품으로 변질됐다.

자산가격은 미래 기대수익의 현재가치다. 가격을 떠받치는 것은 물량이 아니라 기대다. 그렇다면 질문은 분명해진다. 이 기대 구조를 어떻게 바꿀 것인가.

◆ 문제는 '공급'이 아니라 '기대수익'

한국 주택시장의 평균 임대수익률은 2% 안팎이다. 월배당 ETF(상장지수펀드)나 리츠, 배당주와 비교해도 낮다. 그럼에도 가격이 유지되는 이유는 매매차익 기대 때문이다. 결국 집값을 지탱하는 것은 "앞으로 더 오를 것이라는 믿음"이다.

따라서 정책의 출발점은 단순하다. 주택의 기대수익률을 구조적으로 낮추는 것이다. 공급 확대는 필요조건일 수 있으나 충분조건은 아니다. 투자상품화된 시장에서는 기대수익 계산식을 바꾸지 않는 한 가격 안정은 어렵다.

'기대수익 = 임대수익 + 가격상승 기대 − 보유비용 − 금융비용' 

이런 명제를 종합하면 '부동산 기대수익 하락 패키지'가 필요하다.

◆ 보유세는 가격 억제가 아닌 '기대 억제' 장치

보유세 강화는 가격을 당장 떨어뜨리기 위한 수단이라기보다 기대수익 계산식에 반복 및 보유비용을 반영하는 장치다.

보유세는 매년 확정적으로 발생한다. 특히 고가 주택일수록 절대 부담액이 커진다. 가격대별로 차등을 두면 상위 구간의 기대수익률을 직접 압축할 수 있다. 이는 형평성 차원을 넘어 투자 매력도를 구조적으로 낮추는 정책 설계다.

보유세 강화 전제는 현재 공시가격을 시가의 95% 수준으로 현실화해 과세표준을 높이는 것이다. 보유세율은 가격 구간별로 차등 적용한다. 예컨대 20억원 3.5%, 30억원 4%, 40억원 4.5%, 50억원 초과 5% 수준이다. 여기에 전세보증금을 임대소득으로 간주해 3.5%의 종합소득세로 과세 대상에 편입한다.

20억원 아파트(전세 9억원)를 가정해보자. 보유세 6650만원, 전세 임대료 종합소득세 1100만원 등 연간 총 부담액은 7750만원에 달한다. 해마다 집값이 이 수준 이상 상승하지 않으면 기대수익률은 0%에 수렴한다. 만약 1가구 전세대출을 금지해 실거주를 해야 한다면 전세 레버리지 수익이 사라져 기대수익률은 '마이너스'가 된다.

이는 단순한 증세 논리가 아니다. 집값이 높을수록 기대수익률이 직접 낮아지는 구조를 만드는 설계다. 가격이 오를수록 투자 매력이 줄어드는 역진적 기대구조를 형성하는 것이 핵심이다.

◆ 전세 레버리지와 다주택 구조 개편

다주택자의 추가 매수는 소비가 아니라 수익률 계산의 결과다. 따라서 정책은 매도 압박보다 "추가 보유의 기대수익이 낮다"는 구조를 만드는 데 집중해야 한다.

전세는 사실상 고배율 레버리지 장치다. 자기자본을 최소화하고 자산을 보유할 수 있는 구조가 유지되는 한 기대수익은 왜곡된다. 투자 목적 전세대출 제한, 다주택자 전세대출 차단, 단기 매수 후 전세 전환 규제, 법인·가족 분산 보유에 대한 과세 일관성 확보는 수요 억제가 아니라 투자 논리의 차단이다.

부동산 안정은 공급 확대만으로 달성되지 않는다. 이미 자산 파킹 수단으로 기능하는 시장에서 해법은 기대수익률의 구조적 하향이다. 공시가 현실화, 가격대별 고율 보유세, 전세 간주임대료 과세, 레버리지 차단은 단기 충격이 아니라 기대를 재설정하는 정책이다.

집값은 구호로 떨어지지 않는다. 그러나 기대이익이 사라지면 상승 동력도 약해진다. 지금 필요한 것은 규제 강도의 경쟁이 아니라, 자산으로 변질된 주택의 기대수익 구조를 바꾸는 설계다. 이재명 대통령이 꺼낸 다주택자 양도소득세 부과, 주택 임대사업자 대출 연장 제한 등이 기대수익을 구조적으로 낮출수 있다. 집값 문제의 본질은 공급의 양이 아니라 기대수익의 질에 있다.

hkj77@newspim.com