[서울=뉴스핌] 김영은 기자 = 입주 지연으로 분양계약을 해제한 수분양자가 위약금 반환을 두고 신탁사와 벌인 소송에서 대법원이 원고 손을 들어줬다. 신탁사가 책임을 제한하는 특약을 충분히 설명하지 않았다면, 이를 근거로 위약금 지급 책임을 피할 수 없다는 판단이다.

대법원 3부(주심 이숙연 대법관)는 매매대금반환 등 청구 사건에서 신탁사인 피고 코리아신탁의 상고를 기각하고 원심 판결을 확정했다고 26일 밝혔다.

사건은 서울 금천구의 지식산업센터 겸 업무시설 '인피니움타워' 분양 과정에서 비롯됐다. 수분양자인 원고는 입주 지연과 허위·과장 광고 등을 이유로 분양계약을 해제하고 위약금 지급을 청구했다.

반면, 코리아신탁 측은 '책임한정 특약'을 근거로 배상을 거부했다. 책임한정 특약이란 분양계약서에 포함된 조항으로, 신탁사가 직접 개발·분양을 맡더라도 문제가 생겼을 때 인피니움타워 건물·토지 등 신탁재산 범위 안에서만 책임을 지고 신탁사 고유 재산으로는 배상하지 않는다는 내용이다.

이에 수분양자 입장에서는 건물 등 사업 자산만으로는 위약금을 전부 돌려받지 못할 수 있어 분쟁이 벌어졌다.

쟁점은 ▲피고의 이행 제공으로 수분양자의 계약 해제권이 소멸했는지 ▲신탁사의 책임을 제한하는 특약이 유효한지 ▲해당 특약이 약관법상 설명의무 대상인지 여부였다.

1·2심은 모두 수분양자의 손을 들어줬다. 원심은 사용승인을 받았다는 사정만으로 적법한 이행 제공이 있었다고 보기 어렵고, 원고의 계약 해제권도 소멸하지 않았다고 판단했다.

특히 책임한정 특약은 계약 체결 여부에 영향을 미치는 중요한 내용으로, 충분한 설명이 없었다면 효력을 인정할 수 없다고 봤다.

대법원도 원심 판단에 법리 오해가 없다고 보고 상고를 기각했다.

재판부는 "관리형 토지신탁에서 수탁자가 분양계약의 당사자가 되는 경우, 책임한정 특약은 수분양자의 계약 체결에 직접적인 영향을 미치는 '중요한 약관'에 해당한다"고 밝혔다.

이어 "따라서 사업자는 해당 특약에 대해 구체적이고 명확한 설명의무를 부담한다"며 "이를 위반한 경우 해당 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없다"고 판시했다.

아울러 재판부는 "단순히 분양계약서 말미의 서명이나 상담확인서 기재만으로는 설명의무 이행을 인정하기 어렵다"고도 봤다. 계약서 및 확인서 외에도 계약과정의 실제 설명의무 이행이 없었다면 계약 효력도 없다는 취지다. 

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