[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 올 1분기 서울 상업용 오피스 시장이 조 단위 초대형 거래를 잇달아 성사시키며 활기를 띠고 있다. 도심 권역을 중심으로 굵직한 신규 공급이 대거 예정돼 있어 향후 임대차 경쟁 심화 및 수익률 지형 변화가 예상된다.

8일 글로벌 부동산 컨설팅 기업 JLL코리아는 '2026년 1분기 서울 오피스 부동산 시장 현황 보고서'를 통해 이같이 밝혔다.

올 1분기 국내 상업용 오피스 총 거래 금액은 약 3조4327억원으로 집계됐다. 도심과 강남 지역 우량 자산에 대한 굳건한 선호도가 훈풍을 이끌었다. 1000억원 이상의 대형 거래가 도심 권역을 중심으로 9건 확인됐다.

가장 눈에 띄는 거래는 서울역 인근 서울스퀘어로, 한국투자리얼에셋운용이 삼성 금융 계열사들을 주요 투자자로 유치해 1조2856억원에 인수했다. 이 밖에 남대문 에티버스타워 일부 면적도 2647억원에 손바뀜을 겪었으며, 강남에서는 한웰그룹이 케이스퀘어 강남II를 3550억원에 사들였다. 

오피스 임차 시장 역시 순항했다. 서울 A급 오피스의 전체 공실률은 4.3%를 기록하며 직전 분기 대비 0.39%포인트(p) 개선됐다. 도심 권역의 공실률은 6.9%로 전 분기 대비 1.59%p 하락했다.

NH농협은행과 계열사들이 도심에 위치한 NH농협타워(구 디타워 돈의문) 실입주를 마무리한 점이 주효했다. 도심 지역의 순흡수면적(시장에 새로 들어온 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 값)은 약 3만8873㎡ 기록해 주요 3대 권역 중 유일하게 플러스 수치를 보였다.

여의도와 강남은 각각 4.6%, 1.0%의 공실률을 보이며 전분기 대비 소폭 상승했다. 강남 지역은 신규로 들어갈 수 있는 면적 자체가 부족한 상황이 이어지며 순흡수면적이 -4850㎡에 그쳤으나, 이는 수요 부진이 아닌 낮은 공실률에 기인한 착시 현상이라는 분석이다.

수급 불균형이 이어지면서 임대료는 꾸준한 상승 곡선을 그렸다. 1분기 서울 A급 오피스의 월평균 실질임대료는 3.3㎡당 14만9500원으로 전년 동기 대비 4.5%, 전 분기 대비 1.1% 각각 올랐다. 권역별로는 강남이 3.3㎡당 15만9500원으로 가장 높은 임대료를 형성했다. 도심이 15만7900원, 여의도가 12만6500원으로 뒤를 이었다.

올해부터 도심 지역을 중심으로 다량의 오피스 공급 물량이 쏟아지며 시장 분위기가 변곡점을 맞을 가능성이 있다. 오는 2분기 종각역 부근에 약 14만2149㎡ 규모의 G1 서울과 을지로3가 인근 르네스퀘어(약 5만9504㎡)가 들어설 예정이다. 하반기에는 이을타워(약 4만6281㎡)가 완공을 앞두고 있다.

이기훈 JLL코리아 캐피털 마켓 전무는 "대형 건물들이 일제히 시장에 풀리면서 당분간 공실이 늘어날 수 있다"며 "이를 해소하기 위해 임대인들이 무상임대(렌트프리) 등의 혜택을 늘리며 실질임대료 상승세가 꺾일 가능성이 크다"고 말했다.

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