[세종=뉴스핌] 김기랑 기자 = 정부가 종합부동산세를 '실거주' 중심으로 개편하면서 주택 보유자의 절세 셈법도 한층 복잡해지게 됐다. 과거에는 단독명의인지 부부 공동명의인지가 종부세 부담을 가르는 주요 기준이었다면 앞으로는 실제 거주 여부와 주택 가격, 연령, 거주기간까지 함께 따져야 한다.

특히 부부 공동명의 1주택자는 같은 집 한 채를 보유하고 있더라도 실거주 여부에 따라 공제액이 크게 달라진다. 공동명의 자체가 일률적으로 불리해지는 것은 아니지만, 주택 가격과 고령자·장기거주 세액공제 적용 여부 등에 따라 '공동명의'와 '1세대 1주택자 특례' 사이의 유불리가 뒤집힐 수 있어 납세자가 매년 자신에게 유리한 과세 방식을 계산해야 하는 구조가 됐다.

◆ 공동명의 18억 공제 공식 깨진다…'거주 여부' 핵심 변수

12일 재정경제부 등에 따르면, 정부가 마련한 '2026년 세제개편안'은 종부세 기본공제를 실거주 여부와 연계하는 데에 초점을 맞췄다.

현행 종부세는 인별 과세 방식이다. 부부가 주택 한 채를 절반씩 공동명의로 보유하면 각각 주택 소유자로 보고 기본공제를 적용한다. 현재 일반 주택 보유자의 기본공제는 1인당 9억원이어서 부부 공동명의 1주택자는 합산 18억원까지 공제를 받을 수 있다. 단독명의 1세대 1주택자의 기본공제 12억원보다 공동명의가 절세 측면에서 유리하다고 여겨졌던 이유다.

하지만 개편안이 시행되면 이 공식은 더 이상 일률적으로 적용되지 않는다. 정부는 단독명의 1세대 1주택자의 기본공제를 실거주하는 경우 현행 12억원에서 14억원으로 확대한다. 반대로 거주하지 않으면 공제액은 9억원으로 낮아진다.

부부 공동명의 1주택자는 원칙적으로 종부세법상 1세대 1주택자가 아니어서 다른 산식을 적용받는다. 기본공제액은 '4억원+5억원×전체 보유주택 중 거주주택 가액 비중'으로 계산된다.

이에 따라 공동명의 주택에 부부가 실제 거주하면 각각 9억원씩 총 18억원을 공제받을 수 있지만, 다른 곳에 살면서 해당 주택을 임대하는 경우에는 1인당 4억원씩 총 8억원으로 공제액이 줄어든다. 현행 18억원과 비교하면 공제 규모가 10억원 감소하는 셈이다. 결국 앞으로 공동명의 여부 못지않게 '실제로 그 집에 사느냐'가 종부세 부담을 좌우하는 핵심 변수가 되는 것이다.

◆ 공동명의 불리하다?…공정시장가액비율·세액공제 고려해야

셈법을 더욱 복잡하게 만드는 것은 공정시장가액비율과 1세대 1주택자 세액공제 개편이다. 이번 세제개편안에 따르면 현재 60%인 공정시장가액비율은 내년 70%로 오르고, 2028년부터는 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자 가운데 1세대 1주택자가 아닌 경우 80%가 적용된다.

이에 따라 조정대상지역의 부부 공동명의 1주택자가 인별 과세 방식을 유지하면 2028년부터 80%를 적용받게 된다. 반면 1세대 1주택자 특례를 선택하면 지역과 관계없이 70%를 적용받을 수 있다. 공정시장가액비율만 놓고 보면 특례가 유리해지는 구조다. 부부 공동명의자는 조정대상지역에서 80%, 그 밖의 지역에서 70%를 적용받지만 1세대 1주택자 특례를 신청하면 지역과 관계없이 70%를 적용받을 수 있다.

반대로 고가주택에서는 세액공제 개편으로 공동명의의 상대적 이점이 커질 가능성이 있다. 현행 1세대 1주택자는 연령과 보유기간에 따라 최대 80%의 세액공제를 받을 수 있다. 개편안은 내년부터 보유기간공제를 거주기간공제 중심으로 전환하고 실제 공제할 수 있는 금액에 내년 800만원, 2028년 이후 600만원의 한도를 두도록 했다. 공제율 합산 한도인 80%는 유지되지만, 고가주택일수록 금액 한도에 걸려 특례를 통한 세액공제 효과가 제한될 수 있도록 한 것이다.

이 경우 공동명의가 세액공제를 새로 받는 것은 아니지만, 부부에게 기본공제가 나뉘어 적용되고 과세표준도 분산되는 효과가 상대적으로 부각될 수 있다. 이에 따라 주택 가격이 높아질수록 1세대 1주택자 특례보다 공동명의 인별 과세가 유리해지는 구간이 나타날 가능성이 있다.

민간 전문가의 시뮬레이션에서는 2028년 실거주 공동명의 1주택을 가정할 경우 공시가격 약 19억2000만원 이하와 32억원 초과 구간에서 공동명의 방식의 세 부담이 1세대 1주택자 특례보다 적은 것으로 분석됐다. 반면 공시가격 19억2000만원 초과 32억원 이하 구간에서는 고령자·장기거주 세액공제를 최대한 적용받는다는 전제 아래 특례가 유리할 수 있는 것으로 나타났다.

◆ 공제는 공동명의, 세액공제는 특례…절세 '5개 변수' 따져야

정부는 공동명의 1주택자를 다주택자로 보는 것은 아니라는 입장이다. 재경부는 11일 설명자료를 통해 "종부세 과세 때 부부 공동명의자는 일반 1주택자이며 다주택자로 보지 않는다"며 공동명의 인별 과세와 1세대 1주택자 특례 가운데 납세자가 유리한 방식을 선택할 수 있다고 밝혔다.

문제는 '유리한 방식'이 사람마다 다르다는 점이다. 재경부가 설명자료를 통해 제시한 비교 항목만 ▲과세 대상 ▲기본공제 ▲공정시장가액비율 ▲세율 ▲고령자·장기거주 세액공제 등 크게 다섯 가지다. 여기에 공시가격과 부부의 지분율, 실제 거주 여부, 주택 소재 지역, 연령과 거주기간까지 대입해야 최종적인 세 부담을 비교할 수 있다.

우선 50 대 50 지분을 가진 부부가 공동명의 방식으로 종부세를 납부하면 각자의 지분에 기본공제가 적용된다. 정부 자료에 따르면 거주 여부와 관계없이 공시가격 약 18억원, 시가 약 26억원 수준까지 과세 대상에서 제외될 수 있다. 반면 1세대 1주택자 특례를 선택하면 공시가격 14억원, 시가 약 20억원 수준까지 비과세된다. 과세 대상과 기본공제만 놓고 보면 50 대 50 공동명의가 상대적으로 유리할 수 있다.

다만 기본공제액은 거주 여부에 따라 달라질 수 있다. 정부 자료상 1세대 1주택자는 거주하는 경우 14억원, 비거주자는 9억원을 공제받는다. 공동명의자는 거주하는 경우 각 9억원, 총 18억원을 공제받을 수 있지만 비거주자는 각 4억원, 총 8억원이 적용된다. 따라서 실제 비교 때는 해당 주택의 거주 여부를 함께 확인해야 한다.

세율 측면에서도 공동명의가 유리할 가능성이 있다. 1세대 1주택자 특례를 적용하면 주택 공시가격 전체를 기준으로 과세표준을 산출한 뒤 세율을 적용한다. 반면 공동명의 방식에서는 각자의 지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 과세표준을 계산한다. 과세표준이 부부에게 나뉘면서 누진세율 구조상 상대적으로 낮은 세율이 적용될 가능성이 커지는 것이다.

반면 공정시장가액비율과 세액공제에서는 1세대 1주택자 특례가 유리할 수 있다. 정부 자료에 따르면 2028년 이후 조정대상지역의 공동명의 주택에는 공정시장가액비율 80%가 적용되고, 그 밖의 지역에는 70%가 적용된다. 1세대 1주택자 특례를 신청하면 지역과 관계없이 70%를 적용받을 수 있다.

고령자·장기보유 세액공제도 특례 적용 여부에 따라 달라진다. 공동명의 방식에서는 1세대 1주택자 세액공제를 받을 수 없지만, 1세대 1주택자 특례를 선택하면 연령과 거주기간에 따라 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있다.

결국 50 대 50 공동명의의 경우 기본공제 규모와 과세표준 분산 효과를 중시하면 개별 납부 방식이 유리할 수 있는 것으로 해석된다. 반대로 조정대상지역 여부에 따른 공정시장가액비율과 고령자·장기보유 세액공제를 고려하면 1세대 1주택자 특례가 유리할 가능성이 있다. 어느 방식이 항상 유리하다고 단정하기는 어려운 이유다.

여기에 개편안 적용 여부와 거주 여부까지 고려하면 비교해야 할 경우의 수는 더 늘어난다. 공시가격과 연령, 거주기간, 보유 지역 등도 매년 달라질 수 있다. 올해 공동명의 방식이 유리했더라도 다음해 같은 선택이 유리하다고 단정하기 어려운 만큼, 납세자는 해마다 달라진 조건을 토대로 과세 방식의 유불리를 따져봐야 한다. 정부가 납세자에게 선택권을 보장하고 있지만, 그 선택을 위해서는 매년 자신의 조건에 맞춰 세 부담을 다시 계산해야 하는 셈이다.

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