도쿄 부동산 시장을 바라보는 기준을 바꿔야 할 시점입니다. 도쿄 23구 기존 맨션의 매도 호가가 26개월 만에 하락했다는 지표가 나오자 시장의 관심은 집값이 꺾일 것인지에 쏠리고 있습니다. 그러나 부동산의 실제 가치를 만들어내는 임대시장에서는 정반대의 일이 벌어지고 있습니다. 도심 오피스 임대료는 31년 만의 최고 수준으로 올라섰고, 글로벌 사모펀드는 1,000 가구가 넘는 임대주택을 한꺼번에 사들이고 있습니다. 이는 투자자들이 시세차익보다 자산이 창출하는 현금흐름과 소득 성장 가능성을 더 중요하게 보기 시작했다는 의미입니다.

도쿄 5 대 중심구의 7월 오피스 평균 임대료는 3.3㎡당 2만 3,287엔으로 30개월 연속 상승했습니다. 공실률도 1.95%까지 낮아져 통상 5% 안팎으로 보는 자연공실률을 크게 밑돌며 임대인 우위 시장이 이어지고 있습니다. 올해 하반기 준공 예정인 대형 오피스 4곳도 지난 6월 이미 90% 이상 임차가 확정됐습니다. 도쿄역 인근 핵심 업무지구에서는 3.3㎡당 10 만 엔을 넘는 임대료에도 임차인이 들어오고 있습니다. 기업들이 인재 확보와 업무환경 개선을 위해 우량 오피스를 선호하는 반면, 공급은 이를 따라가지 못하고 있기 때문입니다. 결국 우량 자산의 가치는 매매시장의 기대가격이 아니라 임차인이 실제로 지불하는 임대료와 그로부터 창출되는 현금흐름으로 입증되고 있습니다.

글로벌 자본의 움직임도 같은 방향을 가리킵니다. 론스타는 최근 도쿄 주오구 신카와와 쓰쿠다에서 총 1,166 가구 규모의 임대주택 포트폴리오를 인수했습니다. 35층 505가구 주거타워와 661가구 규모 단지를 묶은 대형 거래입니다. 주목해야 할 것은 매입 이후의 운용 전략입니다. 론스타는 시장 상승만을 기다리는 수동적 투자 대신 자본적 지출(CapEx)을 통해 편의시설과 자산을 개선하고, 기존 임차인을 유지하면서 신규 임차인을 유치해 순영업소득(NOI)을 높이겠다는 계획입니다. 초저금리 환경에서 레버리지 효과만으로 수익을 창출하던 시대가 저물고, 자산 자체의 소득 창출 능력을 극대화해야 하는 구조적 전환을 정확히 간파한 행보입니다.

금융 환경의 변화 역시 이러한 투자 패러다임의 전환을 불가피하게 만들고 있습니다. 일본은행의 정책금리가 약 1%까지 올라오면서 시중은행들은 부동산 매각대금과 상속자금을 유치하기 위해 고액자산가를 대상으로 우대금리 경쟁에 나섰습니다. 미즈호은행은 일정 요건을 갖춘 부동산 거래 고객에게 1 년 정기예금 금리를 기존 0.5%의 세 배인 1.5%로 높일 계획입니다. 10억 엔 이상 정기예금 잔액도 전년 대비 64% 증가해 1조 2,000억 엔에 이르렀습니다.

이 숫자는 부동산 투자에도 중요한 의미가 있습니다. 돈을 은행에 두어도 일정한 수익을 얻을 수 있다면 투자자는 낮은 임대수익률을 감수하면서 가격 상승만 기다릴 이유가 줄어듭니다. 이제 부동산도 높아진 금융비용을 감당하고 예금보다 높은 수익을 제공할 수 있어야 투자자금을 끌어들일 수 있습니다.

따라서 금리 상승은 도쿄 부동산 전체를 똑같이 누르는 악재라기보다 자산 간 격차를 확대하는 요인으로 작용할 가능성이 큽니다. 임대료 상승 여력이 부족하거나 경쟁력이 떨어지는 자산은 금융비용 상승의 압박을 받겠지만, 공급이 제한되고 임차수요가 강하며 체계적인 부동산 자산관리를 통해 순영업소득을 높일 수 있는 우량 자산에는 자본이 계속 몰릴 수 있습니다.

국내 투자자가 해외부동산 투자를 검토할 때도 분석 기준을 바꿔야 합니다. 이제 매입 시점의 자본환원율(Cap Rate)만 보고 투자 여부를 결정하는 방식에서 벗어나야 합니다. 현재 순영업소득(NOI)뿐 아니라 임대료 상승 여력, 공실 통제 가능성, 자본적 지출(CapEx) 이후 순영업소득 개선 효과와 금융비용을 함께 따져야 합니다. 중소형빌딩도 같은 원리가 적용됩니다. 결국 장기적인 자산가치를 결정하는 것은 건물의 외형이나 시장의 가격 상승이 아니라, 그 자산이 지속적으로 만들어낼 수 있는 안정적이고 성장 가능한 현금흐름입니다.

도쿄 시장에서 지금 가장 흥미로운 변화는 집값의 단순한 방향성보다 돈을 버는 자산과 그렇지 못한 자산 사이의 격차가 극명하게 벌어지고 있다는 점입니다. 론스타의 대규모 임대주택 인수와 도심 오피스 임대료의 31 년 만의 최고치 기록은 자본의 축이 가격 상승에 대한 기대에서 소득의 실질적 성장으로 옮겨갔음을 보여줍니다. 향후 도쿄 부동산 투자의 성패는 얼마나 저렴하게 매입했는가에 그치지 않고, 매입 이후 해당 자산이 창출하는 소득을 얼마나 체계적으로 키워낼 수 있느냐에 따라 결정될 것입니다.

*김용남 대표이사 사장은 대한민국 1위 중소형 빌딩 자산관리 및 해외부동산 투자자문 기업 글로벌PMC(주)를 2004년 설립한 이후, 빌딩 매입부터 운영관리·매각에 이르는 전 과정을 직접 설계하고 실행하며 시장의 기준을 만들어온 부동산 전문가다. 부동산학 박사(PhD)로서 CCIM·FRICS·CPM·SIOR 등 국제 공인 자격을 보유하고 있으며, CCIM Institute Region 13(한국·일본·대만 총괄) 차기 회장(2028년 취임 예정)으로 선출돼 국제 무대에서도 한국 상업용 부동산 산업의 위상을 높이고 있다. 글로벌PMC는 세계적인 상업용 부동산 네트워크 CORFAC International의 국내 유일 회원사로서 미국·일본·유럽 시장을 아우르는 글로벌 투자자문 서비스를 제공하고 있다.