[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정비사업 이주비 대출 한도를 확대하고 중소형 건설사의 금융 지원을 강화하는 대책이 시행을 앞두면서 중소형사의 수주 여건이 개선될지 관심이 쏠린다. 다만 업계에서는 조합이 중시하는 추가 이주비와 금융 조건에서 대형사가 여전히 우위를 점하고 있어 수주 경쟁 구도를 바꾸기에는 한계가 있다는 분석이 나온다.

◆ 담보가치 높이고 보증 신설…이주비 규제 완화에 기대감

26일 건설업계에 따르면 8.13 공급대책에 실린 정부의 정비사업 금융지원 확대를 두고 평가가 엇갈리고 있다. 

금융위원회는 오는 31일부터 정비사업 이주비 대출의 주택담보인정비율(LTV)을 계산할 때 종전자산과 종후자산 가운데 평가액이 더 높은 쪽을 적용하기로 했다. 지금까지는 철거 전 주택의 가치인 종전자산평가액만 기준으로 삼았지만 앞으로는 사업 완료 후 조합원이 공급받는 주택의 가치도 활용할 수 있게 된다.

이렇게 되면 종전자산 가치가 낮아 이주비를 충분히 확보하지 못했던 조합원의 대출 가능액이 늘어날 수 있다. 예컨대 기존 기준 약 2억4000만원이던 이주비 대출 가능액이 새 방식에서는 약 3억2000만원까지 확대된다.

이주비 조달 여건은 지난해 6월 정부가 '가계부채 관리 강화 방안'을 내놓으면서 크게 달라졌다. 수도권 주택담보대출의 최대 한도가 6억원으로 제한됨에 따라 고가주택이 많은 정비사업장에서는 조합원의 이주자금 마련이 새로운 부담으로 떠올랐다.

이를 해결하기 위해 이번 대책에 이주비를 금융사의 가계대출 총량관리 목표와 별도로 관리하는 내용도 포함됐다. 내년 1월부터는 한국주택금융공사(HF)가 추가 이주비대출 보증상품을 도입한다. 조합이나 시공사가 보증을 활용해 금융회사에서 사업자대출을 받은 뒤 자금이 부족한 조합원에게 추가 이주비를 빌려줄 수 있도록 하는 방식이다.

현장에서는 이주비 문제에 숨통이 트였다는 반응과 동시에 대책 종후자산을 어떤 가격으로, 언제 확정할 것인지에 대한 의문이 제기된 바 있다. 정비사업은 관리처분계획인가를 받은 뒤에도 사업계획이 바뀌거나 조합원 구성에 변동이 생길 수 있어서다. 

혼란이 커지자 금융당국은 종후자산의 기준을 '조합원 분양가'로 정리했다. 이억원 금융위원장은 전일 국회 정무위원회에서 "관리처분계획인가가 되면 조합원 분양가가 나오기 때문에 이를 활용해 담보가치를 판단하게 되는 것"이라고 말했다. 미래의 실제 신축 아파트 시세나 동·호수별 감정가격을 기다릴 필요가 없어지면서 초기 혼선은 상당 부분 해소된 셈이다.

대한건설협회 관계자는 "민간 주택사업의 금융 부담을 줄이고 착공을 촉진하는 데 긍정적으로 작용할 것으로 전망한다"며 "이주비 대출 담보가치 산정방식 개선과 보증상품 신설로 조합원의 자금 부담도 완화돼 원활한 이주와 착공이 가능해질 것"이라고 말했다.

◆ 6억원 한도 그대로…추가 이주비 경쟁은 대형사 우위

금융지원이 확대되더라도 정비사업 수주 경쟁의 판도까지 달라질지는 미지수다. 수도권 기본 이주비 대출의 최대 한도는 여전히 6억원인 만큼 집값이 높은 서울 핵심지에서는 부족한 자금을 별도로 마련해야 하는 조합원이 적지 않다.

시공사가 자체 신용이나 금융기관 네트워크를 활용해 추가 이주비를 얼마나 마련할 수 있는지가 수주전의 주요 변수가 되고 있다.

삼성물산 건설부문은 지난해 여의도 대교아파트 시공권을 확보하는 과정에서 기본 이주비에 추가 이주비를 더해 LTV(담보인정비율) 100% 수준까지 자금을 마련하는 방안을 제안했다. 현대건설 역시 압구정5구역 재건축 조합에 LTV 100% 수준의 이주비 조건을 내걸고 기본 이주비와 추가 이주비에 동일한 금리를 적용하는 방안을 제시했다.

서울에서 재건축을 기다리고 있는 한 조합원은 "제도가 아직 자리 잡지 않은 상황이라면 브랜드가 상대적으로 약한 중견사보다 대형사를 고르는 게 이주비 마련이나 향후 아파트 가치 측면에서도 낫지 않겠느냐는 생각이 든다"고 말했다.

실제 정비사업 수주 실적도 대형사 중심으로 굳어지는 모습이다. 이달 24일 기준 시공능력평가 상위 10대 건설사의 올해 도시정비사업 누적 수주액은 30조8741억원으로 전년 연간 수주액(48조6655억원)의 60%를 넘겼다. 현대건설이 7조6947억원으로 가장 많다. 이어 GS건설 7조4694억원, 삼성물산 건설부문 4조7163억원, 대우건설 4조3530억원 순이다.

이처럼 정비사업 수주가 대형 건설사에 집중된 상황에서 이주비 대출 제도 개선만으로 수주 경쟁의 균형까지 맞추기는 어렵다는 평가가 나온다. 

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액을 적용하도록 한 것은 감정평가액이 낮아 이주비 확보에 어려움을 겪던 조합원에게 실질적인 도움이 될 수 있다"면서도 "기본 한도가 최대 6억원으로 유지되는 만큼 시장 전체에 미치는 효과는 제한적일 것으로 예상된다"고 말했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원도 "정비사업 이주비 대출을 가계대출 총량관리에서 탄력적으로 관리하는 방향은 긍정적"이라며 "다만 금융권에서 대출을 취급할 수 있다는 것과 조합원이 실제 이주에 필요한 자금을 충분히 마련할 수 있다는 것은 별개의 문제"라고 지적했다.

chulsoofriend@newspim.com