[뉴스핌=이동훈 기자] 서울 강동구 노른자위에 있는 둔촌주공(1~4단지) 아파트가 최근 건축심의를 통과해 재건축 기대감이 높아지고 있다.
강남권 입지인 데다 지하철 9호선 연장 호재도 있어 향후 가치가 더욱 높아질 것이라는 기대감이 크다. 단지 규모도 크다. 현행 5490가구는 재건축 후 1만1000여가구가 된다. 단일 단지로는 강남권 최대 규모다.
올해 안에 사업시행인가를 받고 내년 상반기에 관리처분인가가 떨어지면 재건축 과정의 8부 능선을 넘어선다.
◆둔촌동 역세권 교통 천국
둔촌주공은 둔촌동역 부근 역세권 아파트다. 지하철 5호선 둔촌동역이 단지 바로 앞에 있다. 올림픽공원역은 걸어서 10분이면 이용할 수 있다.
대중교통 여건도 좋다. 버스 지선(3316, 3412, 3413, 3214, 3220번), 간선(351번), 일반(30-5번) 등 20여개 노선 버스가 단지 앞을 지난다.
지하철 9호선 연장선이 개통되면 강남 및 여의도로 쉽게 다닐 수 있다. 9호선 3단계 연장선이 둔촌주공을 지나도록 설계돼 있다.
반경 1km 내 올림픽공원과 길동 그린웨이 가족 캠핌장, 일자산 해맞이공원, 중앙보훈병원 등이 있다. 둔촌초, 위례초, 동북중·고, 한산중, 보성중·고 등은 걸어서 다닐 수 있다. 편의시설이 많은 송파구와도 맞닿아 있다.
◆강동구 ‘랜드마크’..상징성 커
이 단지는 강동구 내 랜드마크 단지로 상징성이 크다.
1단지 1372가구, 2단지 908가구, 3단지 1480가구, 4단지 2180가구 등 총 5940가구로 구성돼 있다. 재건축 후 지금의 2배 정도 늘어난 1만1106가구로 탈바꿈한다. 송파구 최대 규모 재건축 단지인 가락시영(9510가구)보다 규모가 크다.
최근 건축심의가 통과돼 사업이 본궤도에 올랐다. 연내 사업시행인가를 받고 내년 상반기에 관리처분인가까지 끝나면 사실상 재건축 주요 과정이 마무리된다. 관리처분인가는 분양가, 분담금, 분양수익을 결정하는 것이다. 이어 주민 이주를 끝내고 이듬해 착공에 들어갈 계획이다.
조합 한 관계자는 “사업 단계가 관리처분인가까지 순조롭게 진행되면 2016년 상반기 착공에는 문제가 없을 것”이라며 “주민들이 재건축에 대한 의지가 강하고 개발 기대감도 있어 향후 시세가 반등세로 돌아설 가능성이 높다”고 말했다.
◆112㎡ 입주 투자금 6억~7억원..강남권 재건축 중 저렴
둔촌주공1단지 공급면적 51㎡는 5억5000만~5억6000만원에 거래되고 있다. 재건축 조합의 계획대로라면 재건축 부담금을 내지 않고도 현재 보유한 주택 면적에 비해 64% 넓은 새 아파트를 받을 수 있다.
만일 공급면적 기준 51㎡ 규모 아파트 보유자가 112㎡짜리 새 아파트에 입주하려면 5100만원을 재건축 분담금으로 내야 한다. 주택 매입비와 재건축 분담금을 합하면 총 투자금은 6억1000만원 안팎인 셈이다. 이렇게 계산하면 시세는 3.3㎡당 1800만원이 된다.
공급면적 기준 25㎡의 시세는 3억4000만~3억5000만원이다. 112㎡짜리 새 아파트로 입주하려면 3억3100만원을 분담금으로 내야한다. 이렇게 되면 총 투자금은 6억8000만원. 3.3㎡당 2000만원 수준이 된다.
아파트 규모가 크고 입지가 뛰어나 재건축 이후 시세가 더 오를 것이란 게 인근 중개업소의 관측이다.
단지 인근 청솔공인중개소 사장은 “지난 2007년 최고가 대비 25% 정도 가격이 빠져 투자 매리트가 매우 높다”며 “지하철 9호선 연장 등 기반시설이 더욱 개선되면 송파구 인접 지역과 비슷한 3.3㎡당 2500만~3000만원을 내다보고 있다”고 전망했다.
◆주택경기 하락세 부담
주택경기 하락세는 부담이다. ‘2.26 임대차 선진화 방안’이 발표된 후 강남권 주택거래가 많이 줄었다. 이런 이유로 최근 건축심의가 통과돼지만 시세 움직임은 거의 없다.
일반분양에 실패하거나 시세가 하락하면 투자금이 늘어날 수도 있다. 때문에 조합원 주택을 사서 개발때까지 기다리는 장기 투자수요도 감소하는 추세다.
강동구는 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동구)에 속해 있지만 강남3구와 온도차가 다소 있다. 재건축 단지인 고덕동 ‘래미안 힐스테이트’가 앞서 분양했으나 계약률이 70%를 밑돌았다. 시공능력평가 순위 1·2위 건설사가 짓는 아파트 치고는 분양 성적이 기대에 미치지 못했다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)
